上海：小户型掀起楼市“风云决”(图)

　　新华网消息 新闻晨报报道，进入8月，市场上众多小户型产品蜂拥而来。而这场小户型产品的市场角逐，不乏知名开发商的身影频现。万科、金地、华润、保利地产、华江建设等知名地产商都相继以“小户型”作为研究对象，市面上我们已经看到他们推出的改良后的“小户型”产品，比如万科的90+，金地的花园洋房、保利地产的75平米紧凑两房……

　　小户型打响“创新战”

　　相关数据资料显示，以往的历史中，小户型基本占整个供应市场的20%左右，2007年下半年上升到了30%，今年上半年已经上升到了40%以上。

　　上海小户型住宅房源的供应量正在逐渐增多。毋庸置疑的是，往年堪称 “皇帝的女儿不愁嫁”的小户型的市场竞争正在日趋激烈。

　　纵观小户型市场，我们发现：小户型产品在品质、设计上都已有所突破。其中比较有代表性的是万科开发的万科金色雅筑，其巧妙地“把三房装进两房的面积”，房间功能齐全，空间利用率大大提高，卫生间甚至还能做到干湿分离。品牌开发商金地也不甘示弱，在未未来89平方米的房型中实现了4.5米突破性的超大面宽客厅、3.7米宽的大面宽主卧。而以往这些功能规格和大空间尺度只出现在超大户型中。海派青城更以89平方米多层户型创造了叠加居住空间。

　　此外，华江建设开发的嘉城以亲情路线来吸引客户，“一家人”的市场定位是该楼盘小户型热销的关键。无独有偶，金领国际和绿洲香岛也相继推出了“亲情”户型。还有些项目考虑到厨房和客厅的空间有限，在社区的配套规划中加以弥补……

　　种种迹象表明：目前绝大多数开发商在90平方米的面积的 “短板”以外，正开始琢磨着“长板”的有效弥补，以打动消费者的心。

　　对此，易居房地产发展研究所副所长杨红旭认为，“90/70政策的严格实施，注定了绝大部分开发商都要在"90平方米这口锅"里争食，不加强小户型的创新，前途堪忧。”

　　特色小户型破冰热销

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示：“在今年楼市总体成交量下降一半的情况下，小户型依然保持2.5万套的成交量。从成交量来看，小户型占了整个市场的45%比例。部分楼盘的创新产品形式，得到了市场的检验，在淡市中依然销售强劲。”

　　网上房地产销售数据显示，万科金色雅筑自2008年3月开盘以来，6次推出885套共计8.24万平方米（套均93平方米），目前已迅速去化半成以上；浦东唐镇板块的保利盛唐府邸项目4月推出366套公寓（套均面积仅有79.75平方米），当月即销售告罄；金地未未来220套房源推出即获得789组意向客户，从而取得逾95%的最终认购率。

　　对此，金地集团上海公司营销部总经理康家东表示：在市场几经调整、购房者越来越理性的大环境之下，不难发现，那些鱼龙混杂的项目已经不能再引起市场的共鸣。那些坚持以客户需求为导向、着力于产品研发的公司经受住了市场的洗礼，优势凸现。

　　世联地产机构分析认为，热销小户型态势主要基于以下几个原因：小户型项目的产品创新使购房者得到更大的附加值，在一定程度上化解了其自身的不利因素，在这一方面，万科、金地等品牌开发商的卓越的设计研发能力使小户型项目增色不少，从而促发、刺激了市场的旺盛需求。

　　各区域小户型成交冷暖不一

　　值得注意的是，在多数小户型一路热销的大好形势之下，中心区多数高端物业小户型的市场表现却有些差强人意。

　　对此，薛建雄分析认为，“房型的舒适度要跟房价购买者的要求相适应。高端住宅的客层对房型的舒适的要求比较高。房型不够大，功能上就不能显示出舒适度来。”

　　康家东在参加新浪举办的小户型话题探讨中也强调说，“任何时候，市场都需要小户型。它只是根据你不同的地段，沿着中环线到外环线的轨道交通沿线带，是比较适合造小户型的地方。”

　　浦东新区目前在售的多个小户型项目主要集中在轨交沿线，客层面向在陆家嘴、张江高科技园区、外高桥保税区工作的白领阶层，因而，比较热销。

　　而宝山某些楼盘的小户型产品由于区域内多为改善性需求客户，加上交通不太便利，销售情况并不理想。

　　小户型的多维角逐，可以说是楼市调整中的一个缩影。下半年在这场竞争激烈的楼市“角逐”中，又会出现哪些更有创新意义的代表性小户型，让我们拭目以待。