地价跌了还是涨了? 广州土地市场五大悬疑解读

　　土地市场一向被认为是楼市的风向标。昨前两日,本报连续报道了目前广州楼市一手房促销、二手房迷茫寻路的现状,当“面包”卖出“面粉价”,作为“面粉”的广州土地,其市场何去何从?

　　就在奥运开幕后的第四天,广州市国土房管局发出公告,将在下月18日推出3幅住宅用地,总面积达23.9万平方米。在目前开发商资金紧张、土地出现流拍的市场环境下,如此大规模推地会否演变成大规模流拍,备受业界关注。

　　广州地价是涨是跌,又会对楼市产生什么影响?记者连日来采访相关部门、业内人士,试图对广州土地市场进行深入的剖析,解读其五大悬疑。

　　悬疑1

　　广州地价跌了吗?

　　国土资源部日前公布,今年第二季度,全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米,同比增长11.94%。相比第一季度全国主要城市的地价增幅有所放缓,深圳甚至出现负增长。在上月的全国国土资源厅局长会议上,国土资源部部长徐绍史表示,今年上半年土地供应总量下降,价格涨势也总体趋缓,土地市场竞争降温。

　　全国土地市场寒流来袭,广州也深受波及。今年以来,广州推出6幅住宅用地,其中1幅流拍、3幅底价成交,与去年开发商疯狂竞价买地情况大不相同。

　　据广州市国土房管局的统计数据,今年1—7月,广州供应了6宗住宅用地,仅成交了5宗,成交面积37.86万平方米,总建筑面积73.52万平方米,成交金额为52.8亿元。

　　今年年初,恒大地产以41亿元竞得员村二横路绢麻厂地块,创造了天河区有史以来的最高楼面地价13053元/平方米。随后,广州市土地市场一片沉寂,直到6月底都没有再推出住宅用地。6月30日卖出的两幅烂尾地都是底价成交,现场只举了一次牌。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金说,从今年上半年情况看,剔除绢麻厂“地王”等特殊因素,广州住宅用地的地价实际上是下跌了。

　　来自保利地产代理市场部的监测数据,印证了土地市场的低迷景况。今年上半年与2007年全年相比,白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地,以及南沙区的二类商住用地分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

　　广东省土地估价师学会此前发布的《广东省城市地价报告》预测,今年,广州住宅地价有5%的增长,低于2007年的8.42%。

　　悬疑2

　　年度供地计划能否完成?

　　今年初广州公布了《广州市市辖区2008年住房建设计划》,今年广州商品住宅用地供地面积在2.5—4平方公里之间,建筑面积在750万—1000万平方米之间。

　　以此计算,今年前7个月的住宅土地供应面积仅是供应计划下限的15%,以建筑面积计算更是供应计划下限的9.8%,不到计划供应量的一成。

　　去年上半年广州住宅用地供应量仅有45万多平方米,经过最后关头的紧急冲刺,终于在年底完成了5平方公里的全年任务量。今年下半年,政府是否会如去年下半年般在最后几个月大幅度推地冲刺,目前不得而知。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,今年楼市进入调整期,银行收缩银根,大部分开发商资金紧张,而且对后市看法也比较谨慎,拿地兴趣大减。

　　众多开发商和业内人士纷纷预计,今年剩余不到5个月的时间要出让2平方公里的住宅用地,难度很大,今年广州住宅土地供应计划应该很难完成。

　　黎文江指出,政府下半年确实准备了不少土地准备推出,但是目前供大于求的情况已经出现,而且资金链紧张也限制了开发商拿地,从去年至今还有10多块已经出让的地块未缴齐土地出让金。在这种情况下,他建议政府应该放缓供地。

　　悬疑3

　　土地市场低迷如何影响楼市?

　　土地市场的冷风,会让广州未来房价也跟着下调吗?吴定金指出,未来预期的房价决定现在的地价,而现在的地价是未来的开发成本之一,按道理来说,地价对未来房价并没有直接的决定作用,但是也会产生一定的牵制。如果拿地的价格较低,未来开发商确定房价时余地较大,定价可以比较灵活。

　　悬疑4

　　土地供应少令住房供应紧张?

　　有业内人士认为,广州现在土地供应量减少,会导致未来几年住宅供应紧张,继而推高房价。

　　“在目前的市场观望期,广州将尽力做好土地储备。”广州市国土房管局相关人士指出,经过测算,每年广州住房刚性需求消化量平均为2.5平方公里,前几年广州土地出让力度大,足够购房者消化,因此对未来几年广州住宅供应量并不会有影响。

　　悬疑5

　　“卖地”缩减导致财政蛋糕缩水?

　　据广州市财政局统计,2004—2006年广州土地出让金收入分别为86.3亿元、83.8亿元和143亿元,其中广州可支配土地出让金为250.48亿元,大部分收入用于市政基础设施建设。此外,土地出让金还要用于建设廉租房。

　　广州市财政局的《关于广州市2007年预算执行情况和2008年预算草案的报告》显示,今年广州市预算国有土地使用权出让金收入计划为109亿元,比去年的90亿元高了19亿元。

　　去年广州土地市场“地王”频出,全年土地出让金收入高达207亿元,远高于预算。合富辉煌集团市场研究部对广州土地市场持续监测统计,2008年上半年广州出让土地金额近60亿元,其中住宅用地出让金为52.8亿元,占了绝大部分。由此可以判断,下半年49亿元的土地出让金大部分要靠住宅用地和商业用地出让来实现。

　　从今年土地出让情况看,来自土地出让金的财政蛋糕有缩水的可能。

　　＜政府对策＞

　　控制土地出让节奏　调整更新基准地价

　　记者从广州市国土房管局了解到,今年广州首次采用弹性供地方式,如保障型住房用地为0.5—0.9平方公里,商品住房用地供应为2.5—4平方公里。这样一来,如果楼市平淡,政府可以通过减少放地来宏观调节,从而避免楼价大幅波动,让整个市场趋于理性。

　　在目前的楼市和金融状况下,不仅仅是购房者在观望,开发商也在观望,不敢拿地。广州市国土房管局相关负责人称,广州今年的土地出让计划会适当控制节奏,相应来说把推出地块的时间推后,但是政府保障性住宅用地的供应一直在继续进行。

　　记者了解到,广州市国土房管局正在进行新一轮基准地价调整,已经征求了开发商和业内人士意见,预计不久后将公布。基准地价是商业、办公、住宅、工业用途建设用地的土地使用权区域平均市场价格,是政府宏观调控土地市场、制定各种土地管理政策的重要依据,也是政府计收土地出让金的依据。

　　广州上一次调整基准地价是在2006年,如今广州地价早已今非昔比,及时调整和公布基准地价对市场导向具有重要意义。(记者郑佳欣） (来源：南方日报)