郑州楼市供需比严重失衡 达3.5：1

　　郑州楼市：最艰难时刻尚未到来

　　计划总量5000万平方米，大约180多个项目的城中村改造项目，使未来郑州楼市的供求比例严重失衡，销售前景异常严峻

　　■本报记者 王小霞

　　“宽敞空旷的售楼处里，零星的客户与一排排整装待发的销售人员形成了鲜明的对照。

”当中国经济时报记者随一组客户走进位于郑州陇海路一售楼处时，受到了多位销售人员的热情接待，端茶倒水、讲解沙盘、推荐户型，细心周到的服务令人有一种当上帝的感觉。只是，不管销售人员如何卖力，现场的“上帝”们却依然是只看不买。

　　在郑州，这种只看不买并非偶然现象，而是记者在郑州市走访多家楼盘销售处所看到的共同现象。

　　“从今年年初开始，楼市陷入观望状态，打折促销并没有使市场重新回暖。”郑州市正弘置业副总经理王朴在接受本报记者采访时说。他表示，这还不是最坏的状态，楼市最艰难的时刻并未真正到来。

　　销量下滑 市场低迷

　　“正弘置业开发的正弘山项目，总面积203万平方米，一期800套去年11月开盘没几天就卖了80％，二期600套今年6月开盘，一个多月才卖了100多套。”王朴说。销量大幅下滑是郑州市场目前最明显的特征。

　　在郑州中原区一个百万大盘的销售处，记者看到接待区只坐了两位客户，售楼处里显得非常冷清。“现在客户很少，有时候不到十组客户，而且大部分都是只看不买，我们销售起来也没多少劲头。”该售楼处一位销售人员告诉记者。过去是客户求着销售人员留好房源，现在是几个销售人员服务一个客户。

　　“2008年一开始，全国楼市一直低迷，郑州也难逃观望胶着的市场气氛。”郑州市建投鑫苑置业有限公司副总经理赵春华告诉记者。虽然4月份市场销量有所上升，但与去年同期根本无法相比。

　　“数据显示，郑州市今年上半年商品房销售面积为256万平方米，同比下降33．8％，价格却同比上涨近两成。”河南省房地产业商会会长、居易国际总裁赵宏延在接受记者采访时说。郑州市商品房销量下降是事实，但价格并没有明显下降，只是部分项目有降价现象。“虽然卖不动，但很多项目还在挺着。”

　　据了解，郑州房价从2005年开始飞速上涨，每年涨幅达1000元／平方米，2007年涨幅达到历史最高水平。与此同时，商品房均价也从2005年的3000元／平方米一举上升到目前的4800元／平方米以上。房价上涨的同时，郑州市的商品房投资比例也开始不断上升，2005年大约只有20％，2007年已达到40％，投机者越来越多。

　　随着去年年底第二套房贷政策的出台以及国家不断收紧银根，楼市过去那种买房像买大白菜一样的火暴局面一去不复返。“如果说过去楼市供求比例是1∶1，那么现在就是3．5∶1，供给已经大于需求。”王朴说。在这种严峻的市场形势下，郑州市已有一些项目开始降价销售，甚至有开发商将自己十来个项目集合起来，自己开房展会。“但销售情况仍然不好。”

　　城中村项目大增

　　同质竞争激烈

　　与目前市场低迷气氛相反的是，郑州市正在进行大规模的城中村改造，城市开发如火如荼。

　　位于二七区的小李庄改造是郑州市知名的城中村改造项目。据了解，该项目建筑面积120万平方米，最终目标是建设成为一个集住宅、商业、写字楼、公寓、星级酒店为一体的超大型城市综合体。该项目今年5月开盘，目前正在销售之中。

　　小李庄改造项目只是一个开始。“郑州市的城中村改造项目计划有5000万平方米，大约180多个项目，政府要求在三年到五年内把所有城中村进行改造。”王朴告诉记者。目前正在拆迁的项目达到二三十个，每个项目的建筑面积都有二三百万平方米，这也意味着未来每年郑州市都有近1400万平方米的供应量。

　　“大面积城中村改造项目集中推出，使未来郑州楼市的供求比例严重失衡，销售前景异常严峻。而且，还将制造出大量的四高产品：高容积率、高层、高价、高密度。”赵宏延表示。城中村改造项目几乎都是大盘项目，这种项目将使区域内的交通、基础设施等各方面压力大增，局部生态环境恶化，居民居住舒适度也无从谈起。

　　与此同时，由于受宏观调控政策要求，目前新推向市场的项目必须严格遵守“90／70”政策，这样，每年推出大批同品质项目，市场没有能力消化，将有可能导致烂尾楼产生。而且，竞争激烈的后果就是楼市价格战不断。

　　“一直以来，郑州的房地产市场相对还算稳定，前几年全国各大城市房价疯涨之时，郑州房价也出现上涨，但幅度并不是很大；现在，当以广州、深圳为主的楼市下跌时，郑州楼市也开始回归理性。”一位郑州房地产业界人士向记者表示。随着目前楼市持续遇冷，再加上城中村改造又加大了市场供应量，今年下半年或明年上半年，集中供应效果显现时，楼市的压力将会更大。

　　资金链还能撑多久

　　楼市压力不言而喻，只是多数开发商还在硬挺。“不管开发商承不承认，郑州房地产市场的大势已经发生了变化。”赵宏延表示。

　　2007年房地产市场的火暴发展，让很多开发商对2008年的楼市发展给予了更高的期望，高价拿地，提高房价，很多房企纷纷上马新项目以期再赶一个好“收成”。“只是，市场却早已悄然发生了巨大变化，销售不畅、项目运作周期拉长、资金收不回来、银根持续收紧，开发商的资金链又能撑多久呢？”王朴向记者说：“过去几年市场好时大家都有积累，资金链还不至于过于紧张，但如果再这样持续下去，很多开发商的资金链都会断裂。”

　　在郑州，著名的“地王”加“房王”蓝堡湾目前就已处在了资金链断裂的漩涡中。

　　2004年4月26日，郑州思达集团以5．91亿元的高价夺得蓝堡湾所在的这块土地，共431．2亩，当时每亩地约合137万元，被称为当时的郑州“地王”。2007年，蓝堡湾住宅均价卖到了8500元／平方米，被称为当时的“房王”。据称，该项目定位高档，看房需提前预约，而且只能开轿车进入。

　　在郑州采访时，记者来到了位于郑州市东风路南和花园路西交叉口西南方向的蓝堡湾。记者看到，该项目售楼处冷冷清清，售楼处前面的大型喷泉广场也没有“工作”，大门口一个保安静静地守在那里，对于记者的任何提问，都选择不回答。

　　“昔日的‘地王’加‘房王’，现在的日子显然并不好过。”一位知情人士向记者透露。蓝堡湾目前面临的最大问题是资金链紧张，开发已陷入停顿。据传，已经有北京开发商介入，双方目前正在商谈合作事宜。

　　为了证实此事，记者随后联系该企业老总，对方以近期不方便为由拒绝了采访。

　　“拿到地的没钱开发，没有地的现在也不敢随便拿地。”王朴表示。大部分开发商的资金链都比较紧张，再加上郑州市近两年地价上涨得很快，企业也不敢轻易拿地。据数据显示，2007年，郑州住宅地价大约为600万元／亩，价格很高，有时候企业参与土地招拍挂，很多都是举过第一次牌以后就不敢再举了，超出预算很多，风险太大。

　　现在不敢举牌竞拍并不可怕，最可怕的是那些过去拿了很多地的企业，想开发没有资金支持，卖了又没人接盘，如果没有集团公司从其他产业抽调资金协助，死掉的可能性很大。

　　而这种危险，在经过积压效应以后，或许明年就会到来。