北京：中高档小区业主“圈地”现象突出

　　近年来，北京城区近郊逐渐兴起“双拼”、独栋、联体跃层别墅购买热。随着业主的陆续入住，这些中高档住宅小区开始不断发生物业管理纠纷。位于城乡结合部、辖区内建有中海安德鲁斯庄园、万科青青家园等数处高档小区的北京市朝阳区人民法院王四营法庭近期通过调研发现，在今年上半年法庭审理的涉及高档住宅小区的物业管理纠纷中，因业主“圈地”扩建房屋、修建花园等形式引发的纠纷就有近十起。

　　在审理过程中，法官发现，多数业主在入住小区时并没有“圈地”意图，后来看到个别业主有所动作，才跟风而动。除此以外，在一些小区，个别业主不是在屋外“圈地”，而在房屋内向地基“圈地”，其行为具有一定隐秘性，对于连体别墅群的安全影响巨大，值得关注。

　　私建花园原为“自救”，群起效仿导致矛盾升级

　　陈曼女士是位于北京市朝阳区某庄园联体别墅业主。2006年3月，陈曼一家入住小区，成为早期入住业主。

　　当时，小区设施还不健全，2006年7月中旬北京下大雨，因陈曼家门前垃圾堆太高，致使积水进入陈曼房屋，房屋内大面积积水，将地板和部分家具浸泡。

　　为此，开发商和物业公司象征性地补偿了陈曼一年的物业管理费。此后，在多次与开发商、物业公司就如何处理门前垃圾堆无法达成一致协议后，陈曼于2006年12月动工，开始在其房屋西侧自建长10余米、宽6米小花园，花园用木制围栏圈闭，围栏内部为陈曼修建的园艺，园艺以绿色景观为主，建有葡萄藤、石桌椅、木亭，地面由草坪和鹅卵石铺设。

　　花园建得很漂亮，引来不少邻居羡慕。不到半年，小区内已有十余家业主效仿陈曼，依托房屋一侧自建花园。

　　这一情况，引起了不少其他业主的不满，他们纷纷向物业公司抗议，如果物业公司再不履行职责，放任业主自建花园，就不再交纳物业管理费。于是，物业公司才开始着手与已建花园业主进行协商。然而，木已成舟，钱、财、物都已变作处处景观，业主们怎愿意亲手将倾注了心血的景观恢复原状。物业公司与业主们僵持数月后，先期将陈曼等几名业主起诉到法院，要求拆除花园、恢复原有绿地。法院经过现场勘验、开庭审理，考虑到陈曼已将占用的场地修建为绿地，故没有恢复原来绿地之必要，最后判决陈曼将其房屋西南侧花园之西侧围栏向东平移至距该房屋西墙体五米处。

　　判决后，物业公司与陈曼均没有上诉，接受了法院的裁判结果。

　　装修房屋竟然向下“圈地”，被判回填得不偿失

　　王平先生是北京市朝阳区某家园联体跃层别墅业主。2007年9月，王平因需要对新房进行装修，于是向物业公司提交《装修申请表》，双方签订了《装修管理服务协议书》，在协议书中约定，严禁业主改变房屋主体和承重结构、严禁擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿或拆除连接阳台的墙体、门窗，严禁影响建筑结构和使用安全的其他行为。王平在装修过程中，却在室内挖掘了地下室。物业公司发现后，先后于同年10月、11月向王平发出两次告知函，要求王平停止挖掘，将已挖掘的部分恢复原状。但王平未予恢复，2008年1月，王平挖掘的地下室全部完工。

　　自从王平的地下室挖掘完工后，邻居刘女士就一直生活在担忧中。刘女士认为虽然王平在自家房屋内挖地下室，但因为两家的别墅都是连体的，所以，挖空的地下室必定会影响自己家房屋的安全。刘女士每每想到此，就日不能食，夜不能寐，隔三岔五到物业公司，要求物业公司处理。物业公司也多次同王平协商，终因分歧太大以失败告终。最后，2008年4月，物业公司在刘女士的压力下，一纸诉状将王平告到法院，要求王平将地下室回填，恢复原状。

　　法院在审理过程中，对王平的房屋进行了现场勘验，现场情况为：房屋北自客厅北墙南至卧室南墙，东西至该套房屋的东西墙体，与一层主体垂直相连，由一层地板分隔，形成地下一层，高约3米、宽约8米、长约13米，内分客厅、卧室（两间）、储藏室（两间）。最后，法院根据勘验结果和双方举证情况，判决王平在其房屋内挖掘的地下一层回填，恢复原状。据初步了解，王平为挖掘地下室，支付的材料及人力共计约40万元以上。

　　宣判后，王平也没有上诉。

　　“圈地”现象的存在，严重影响社区和谐关系

　　法官通过分析以上案件发现，高档小区业主“圈地”纠纷呈现以下显著特点：

　　一是“积极行为”，示范性强。与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，“圈地”纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台、游泳池等积极行为所致，并呈现出一家动工，数家业主紧跟其后的态势。如上述案件中的陈女士，自入住小区后就兴土木，在房屋一侧或两侧将空地据为己有，修建花园。花园景观自然引人向往，尤其是高档小区的住户原本对居住条件和生活环境的要求标准就高，其他业主自然也会动心，而在物业公司睁一只眼闭一只眼的情况下，这种群起“圈地”行为就显得“自然而然”了。

　　二是矛盾交织，影响和谐。小区是大家的，一家或几家业主“圈地”扩建、新建相关设施，影响的是全小区多个主体的权利。

　　一般情况下，未“圈地”业主会以不交物业费、起诉物业公司不作为为由强烈要求物业公司履行职责。有的业主所圈之地并未影响其他业主和小区整体景观，但就因迫于未“圈地”业主的巨大压力，物业公司也不得不要求法院一纸判决，以泄相关业主之不平。可见，带头“圈地”业主和效仿业主的这些“圈地”行为，是不断加剧业主之间以及业主与物业公司之间矛盾的重要原因。

　　三是损失严重，得不偿失。“圈地”所建设施造价昂贵、损失严重，一旦判决拆除，必将造成大量人力、物力资源的浪费。一般而言，与普通小区业主相比，中高档小区业主掌握的物质财富较多，因而，“圈地”业主不惜重金修建相关设施，造价少则十几万，多则几十万，甚至上百万。但一旦判决拆除，造成的则是更多的损失。如上案中的王平，在其房屋内私自挖掘一层地下室，从设计到施工，都凝聚了王平的满腔心血，客观上也花费了数以十万计的财富，到头来却换得被判决回填的无奈结局，可谓人、财两空。实践中，“圈地”业主的行为因违反了小区公约或者其与物业公司之间的物业管理协议，一旦物业公司提起诉讼，业主费心耗力所修建的花园、露台等建筑，就必然面临被拆的结果，客观上给业主造成心血和财富的耗费。

　　针对上述特点，为从源头上预防该类纠纷，朝阳区法院法官提出三点建议：

　　一是规范商品房买卖行为。

　　开发商与业主签订购房合同时，一定要通过补充协议或另行达成协议，针对业主确需改建、扩建、修建相关设施约定具体操作规程，明确违约责任，既赋予业主相关权利，又为避免“圈地”行为奠定基础。

　　二是提高法律意识，不要盲目扩建。

　　一方面，要正确理解自己对房屋的权利，《物权法》使公民的财产权有了直接的法律保障，但拥有房屋所有权，不一定理所当然可以根据自己的意愿改造房屋、添附材料。根据法律规定，权利的行使不应当危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，对整栋楼房的安全构成威胁，对邻居的利益构成侵犯，则可能构成违法行为。实践中，业主可以按照与物业公司签订的《物业管理公约》事先征得物业公司的书面同意，再决定改造自己的房屋，避免产生纠纷。

　　三是物业服务公司应加强自身工作的质量，及时履行义务。

　　某些情况下，物业纠纷之所以产生或不断升级，是由于物业公司未能履行自身职责，甚至“圈地”行为本身也是物业公司相关职责履行不到位引发的。在群体“圈地”纠纷中，如果物业公司发现首家违反约定操作规程进行施工的，立即予以制止、要求整改，就不会出现群起效仿的现象。因此，建议物业公司加大管理力度，对业主进行制止无效的及时起诉到法院，法院及时判决，对其他业主起到警示作用，在第一时间扑灭“圈地”遍地开花的苗头，减少群发纠纷。（文中人名为化名）