香港商报：奥运后中国房市不会剧变(图)

　　中新网9月1日电 《香港商报》发表易宪容撰写的文章《奥运后房市不会剧变》说，对中国这样一个大体的经济来说，奥运的直接投入及间接的拉动经济也不到1%，而且要分在七年之间来完成。因此，对中国经济来说，奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说，这种影响更是微乎其微。因此，我们根本不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国。

　　文章摘录如下：

　　奥运会已结束，内地的房地产市场如何发展，特别是北京的房地产市场趋势如何，是各界最为关注的问题。有房地产行业协会的人出来说，奥运之后，政府不会出台什么关于房地产市场的政策；也有研究机构公开表明，奥运之后，北京的房地产市场会出现新的上涨机会等等。

　　对于这些言论，是不需要更多讨论了。在任何一个市场经济国家，房地产市场发展基本上是由市场的供求关系来决定，政府决不会由于房地产行业周期性的调整而采取什么行动的。一个行业的企业破产，是经济生活中最为平常的事，哪一个国家的政府都不会出台什么政策让该企业不破产的。否则，制订《企业破产法》有何用？政府要做的只是维持市场规则，企业经营好坏是企业自己的事。

　　有研究机构认为，奥运之后北京房地产市场的价格会重新上涨，其实，如果房地产是一个投资品，对房地产看空看多，个人或机构表达自己的意见，是十分平常的。但是，这些研究机构把自己花费人力物力研究出来的成果告诉大众，不会觉得吃大亏了吗？可想而知，这些信息应没有多少意义，自己不敢冒风险入市，也卖不到钱，唯一能做的只是诱使他人了。

　　实际上，奥运之后房地产市场如何走、价格是怎么变化？尽管大家十分关心，但是对我来说，奥运对房地产市场没有多少影响，即使是在北京，要影响的早就影响过了，如果把影响的透支也算是一种影响的话，那么北京房地产市场的价格一定会出现全面的理性回归。

　　对中国这样一个大体的经济来说，奥运的直接投入及间接的拉动经济也不到1%，而且要分在七年之间来完成。因此，对中国经济来说，奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说，这种影响更是微乎其微。因此，我们根本不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国，中国是一个大体经济。

　　当然，奥运在北京举办，由于大量楼堂馆所建设、城市基础设施建设，近几年来，奥运对北京经济的影响是十分巨大的。可以说，从奥运申办成功的第一天开始，奥运早就成了房地产销售及上市公司价格炒作的概念。在这样的概念下，不仅与奥运有关的上市公司的股价曾快速飙升，北京房价也涨了一波又一波。这对北京的房地产开发商来说，完全是天赐良机。

　　一方面，北京城市七年的城市基础设施大规模的建设，让整个城市的价值短期内快速飙升，房地产市场自然大受其益；另一方面，房地产开发商又可借助奥运概念对北京的房地产市场大炒特炒，从而使北京的房价也炒上了天花板，与当地居民的可支配收入离得越来越远。

　　按照房地产开发商的理论，北京房价之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于这种稀缺性反应的市场住房供求关系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房价就得是北京的六倍，或北京是上海房价的六分之一，但是实际情况不是这样。

　　有人说北京是一个商务城市，奥运之后有大量的商务活动进行，特别是北京是一个开放的城市，大量农民工要进入这个城市等。但实际上这些都不是理由，因为北京的商业化与上海、深圳及广州相比根本就不是一回事，相差太远。上海及深圳等商务最为发达的城市房价都能够调整，北京岂可不为？至于农民工购买北京的住房，那更是天方夜谭！在北京住了一辈子的居民，对目前北京的房价都望洋兴叹，完全远离北京的房地产市场，外地的农民岂能进入这种高价的市场？

　　北京的房价过高，就在于个人投资房地产的比重过高。当政府政策让房地产个人投资挤出市场时，北京的房地产市场出现根本性变化就必然了。就目前的情况来看，政府房地产政策对市场重新界定，即把房地产投资与消费作一个简单的区分，房地产市场销售陡然下降。

　　实际上，北京房地产市场投资过多，北京的价格经过奥运已经严重透支。如果是这样，那么奥运后北京的房价回归理性属于正常。而且在整个市场政策、市场环境及个人理念都发生变化后，谁能阻碍这种价格严重透支的市场不调整或回归理性呢？

　　至于北京以外的地方，房市会受奥运影响吗？我想是没有多少影响的。很简单，奥运对全国实体经济都影响十分有限，那么对于不动产的房地产业来说，更是没有多少影响了。因为，房地产作为不动产，它的供求关系(如果有的话)是由当地居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的。它不会因其它城市的价格快速上涨而上涨，也不会因其它城市的价格下跌而下跌。因此，北京经济的奥运效应并不会影响到全国其它城市的房地产。

　　目前全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力(即绝大多数居民对住房的支付能力)来决定，是由中央政府的房地产政策来决定。从2007年下半年开始，中央政府的房地产政策发展产生根本性的变化，一是肯定房地产市场是一个民生市场，是改善居民基本住房条件的市场；二是区分住房投资与消费，鼓励消费遏制投资；三是整个市场环境发生了根本性变化等。可以说，在这样的房地产政策主导下，今年内地房地产市场会发生翻天覆地的变化。而由于房地产市场投资的挤出，奥运之后，内地房地产市场必将出现周期性的调整。

　　对于各地的民众来说，不是要关注奥运之后房地产市场会发生什么，而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何，以及这种影响如何改变开发商的经营模式，如何改变居民住房条件改善预期的变化。如果居民对这种趋势有所了解，那么就容易来判断当地房地产市场价格如何调整或如何回归理性。

　　总之，奥运对各地房地产市场影响很小，大家不要以为奥运之后房地产会发生什么巨变。房地产市场的格局在2007年下半年就已经由政府的房地产政策确定了，它是不会在奥运之后变化的。