成都“联建房”观察

　　几乎，每一次政策的微小推进，总能够得到社会的热切响应。在成都，灾后农村损毁房重建中政府所作的全新探索，以及民间对此的热烈响应乃至困惑，无不折射着灾后重建机制创新中必须面对的一切，包括智慧、自信、利弊权衡——

　　本报记者 黄远流 梁现瑞

　　一方是重建资金的巨大缺口，一方是对自然山水的渴望，两种需求，一拍即合

　　尽管坐拥青城山水，但没有一技之长的邹华勇，家里经济状况不算好。

　　42岁的他供职于都江堰市青城山镇一家学校的伙食团，每月工资1000元左右，有两个未成年的孩子。“地震后回家看到房子毁了，当时脑袋里一片空白。”不知如何是好的他选择了逃避，很长一段时间都在汶川当志愿者，“眼不见心不烦”。但随着紧急救援阶段结束，他还是必须回到家乡面对现实。

　　近20万元的建房费用对他来说是个天文数字，补助金一两万元远远不够。有段时间，有消息称他们被纳入统规统建范围，将无偿得到一套住房，这让他高兴了好一阵子。但随后又有消息称他们不在此列，这加重了他的无助感。“天天一个人抽闷烟”。

　　邹华勇的邻居，青城山镇青田村邹华强一家五口，20多间房屋悉数被毁。“那是一家人多少年的心血啊。”眼看着林盘间的一片废墟，邹华强的妻子泪眼婆娑。“重建，有那么容易么，几十万啊，要养多少头猪才能卖出来！”

　　不只是低收入者在担心。泰安村的张军一家地震前经营着农家乐，日子过得相当滋润，但地震后，面临几十万的重建资金，还是犯了难。“原本就有10多万的贷款没还完”。

　　为此，当8月初关于联建房政策一出台，对邹华勇们来说，是天大的喜讯。

　　8月下旬，本报记者先后到都江堰和彭州的多个乡镇调查联建房情况。在通往各个联建村的道路上，四处可见密密麻麻欢迎投资联建的标语，有的写在简陋的木板上，有的写在纸板上，甚至门板上。8月27日，当记者来到邹华勇所在的青田村时，几十个村民一下子围了过来，纷纷介绍自家的情况。村里只要一出现小汽车的身影，无一例外都有一群人围上去。“这是我们当前的中心工作”，村支书梁明福说。

　　据成都市建委村镇处处长李世庆向记者透露，地震后，仅成都就有20多万农户需要重建永久性住房。如果以户均20万元计算，仅此一项，投资就将超过400亿元。

　　对于正需巨额重建资金的成都来说，这不是个小数目。而这也正是成都市近两个月来先后出台《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》和《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》两个文件的核心目标：引进社会资金，加快灾后农村住房重建。

　　文件中明确提到：鼓励社会资金与农户、农村集体经济组织合作，联合重建。

　　《都江堰市人民政府关于加快灾后农村住房重建的实施意见》则明确指出：在社会资金与城镇规划区以外的灾毁农村房屋原地自建过程中，与灾毁农房户合作建房的，在提交相关宅基地、规划审查意见和批准开工、质检证明等文件后，可按农村产权制度改革的办法，由市房管局依据农户与合作投资者的约定，分割农村房屋产权或者办理房屋共有产权。

　　一石激起千层浪。就在文件发布后的第二天，成都市民就开始了热烈的响应。在媒体和政府的推动下，每周六开办的“联建超市”先后开进虹口、向峨、青城山，并将继续向彭州、崇州、都江堰等地乡镇推进。仅8月30日这天，青城山镇就有超过2000人到现场咨询。

　　的确，对于很多城市居民来说，能够在风光旖旎的成都周边拥有一套住房，那是很美好的事情。

　　来自巴中的曾街英到成都打拼多年，目前承包了青城山脚下一所学校的食堂，他早已迷恋上当地优越的自然条件。得知联建房的消息后，他第一时间赶到附近的青田村打听。

　　在成都从事建材生意的姚先生更是在政策出台后一周内三赴青城山，考察了10多家农户。远方青山如洗，他连连感叹：“这是多好的资源啊！”在青城山下拥有一套房子，不仅能够养老，还可以投资，“搞个农家乐，绝对赚钱”。

　　或为自己寻求一方清静，或为老人置一处养老场所，或投资，三种目的构成联建的主要动力。

　　一方是对自然山水的渴望，一方是重建资金的巨大缺口，两种需求，一拍即合，让原本就热闹非凡的8月成都更加不平静。

　　投资方和受灾群众的双重犹豫，热闹背后，增添了几多观望

　　经过认真咨询，深圳商人余国华向记者表达了他的遗憾：“作为投资者，我不敢去搏。”

　　余国华曾在深圳从事房地产项目。8月28日，他到成都旅游时，碰巧看到当地媒体有关青城山镇联建房政策咨询会的消息。“青城天下幽”，自小就对青城山仰慕不已的他，8月30日一早就驱车赶到青城山镇。在咨询会现场，清楚问题关键的他直奔都江堰市国土局和房管局的窗口。但了解到的情况却让他高兴不起来——不能拥有房屋产权。

　　“那我们的权益如何保障？”按照国家相关法律，完整的住房产权包括房屋所有权证和土地使用权证。在他看来，没有这两证，自身权益根本无法得到保障。

　　面对他的质疑，都江堰市国土资源局的工作人员告诉他，只要是参与灾后农村住房联建的，当地农民将与联建方签订联建协议。协议将写明双方共同拥有宅基地的使用权，国土部门将对双方所使用的宅基地进行备案，从而不能让农户对宅基地使用权进行单方面处置。

　　但这依然不能打消余国华的顾虑。在现场，记者了解到，担忧房屋产权的人不少。

　　不只是投资者有顾虑，当地农户也有担心。泰安村的李燕地震前一直经营农家乐，宅基地面积有300多平方米，20多个房间。地震中，她家的农家乐彻底被毁，全部重建至少需要40万元。1个月来，她先后接洽了10多位投资人，但直到记者发稿，仍没有确定下来。

　　“最核心的问题是利益分配和对今后的担心。”她说，投资方一般提出的条件是宅基地五五分成或四六分成。这样的话，她最多只有100多平方米了，上下两层，除去卫生间和厨房，只有几个房间。“还开什么农家乐呢？”更何况，“别人的实力比我强，到时候两家在一起，实力悬殊太大，我哪还有生意作？”最大担忧是：“那个所有权是无限期的，这意味着两家要一辈子在一起，肯定不安逸。”她认为，应该对投资方的所有权限做出限定：“三五十年都可以，但不能无限期。”

　　李燕的担心在农家乐经营户中很普遍。

　　而被媒体报道为“青城山联建第一单”的宋志国，也因类似考虑虽经多次洽谈，截至记者发稿，依然没有最终敲定。

　　投资方和受灾群众的双重犹豫，让热闹的场面背后，增添了更多观望气氛。据悉，虽然8月30日青城山镇的政策咨询会吸引了2000多人前去参观，但签订意向协议的不到200对，到当地规划办报建的没有一例。据了解，在彭州等地，情况也大致相同。

　　灾难、《物权法》、统筹城乡，三者成就的新可能

　　也不尽是遗憾。

　　一度陷入迷茫的邹华勇和曾街英签订了《爱心家园联建合同书》。根据合同，曾街英负责出资给邹华勇修建140平方米的永久性住房。房屋共2层，建筑风格为川西民居。作为回报，邹华勇将节约出来的100余平方米宅基地，供曾街英修建房屋，建成后，双方将分开办理房屋使用权证。

　　拿到联建协议的邹华勇抑制不住高兴。而曾街英说，产权的问题，他也想得很通泰：“虽然暂时不能拥有完整的产权，但政府出面备了案，我还担心啥？这种方式既为国家分了忧，又为受灾群众解了燃眉之急，也有利于自己，是"三赢"的事情。”

　　成都的高平川和泰安村的邓季君也爽快地签订了联建协议，只等相关手续办下来就马上动工。“四六分成，我四他六”，邓季君告诉记者。

　　对于如何激发群众灾后重建的积极性，并保护他们的权益，相关部门一直在考虑。李世庆告诉记者，投资方只能拥有联建房屋的使用权，而不能拥有所有权，相应的，按照地随房走的原则，也没有土地使用权。“这种将所有权和使用权分离的办法是目前条件下一种有益的尝试。它不仅能保护投资者的权益，而且不违背现有的法规精神”。

　　这是因为，《土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　背后的原因是，农村房屋如果出售给城市居民，房屋所依附的宅基地使用权必然同时作为标的物，将事实造成城镇居民购买农村宅基地，把农民集体所有的土地使用权用于非农业建设，因而为现行法律法规所禁止。

　　在李世庆看来，至少是目前，这是无法突破的。但与此同时，明确投资者对房屋的使用权也可以使其权益得到充分保障。去年10月1日开始施行的《物权法》，为解决这个问题提供了新思路。

　　根据该法律，物权不仅包括所有权，还包括使用权，这些权利同样属于法律保护的范畴。“把住房的所有权和使用权分离，为解决灾后农村住房重建问题提供了一种新的尝试。”显然，面对记者的问题：“联建政策是否是统筹城乡综合配套改革试验的一个突破口？”他更愿意接受的是“尝试”。

　　而余国华等人对统筹城乡综合配套改革试验的期待则更高一些：“这次成都对于联建房的政策只是迈出了四分之一步。不是半步，是四分之一步。”

　　他不知道的是，在他所认为的“四分之一步”背后，几年来，成都一直在统筹城乡综合配套改革上执着地推进。2006年3月14日，四川省第一家市级农村土地承包流转服务中心在成都成立；2007年6月，成都、重庆获批全国统筹城乡综合配套改革试验区，此后1个月，成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，规定集体建设用地可以进入市场公开出让；2008年初，成都市“一号文件”《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)》，改革重点锁定在开展农村集体土地和房屋确权登记、创新耕地保护机制、推动农村建设用地使用权流转和开展农村房屋产权使用权流转试点等方面；地震后1个月，成都市政府又出台《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》，明确要为“灾后重建后的农村住房房屋所有权人登记颁发房屋所有权证书和建设用地使用权证书”。

　　一系列文件背后，核心指向是解决城乡二元结构，加速城乡一体化进程。

　　“我们深知，原地联建这种方式在灾后农村住房重建过程中，只能占有限的部分。而这之外，统规统建、集中自建等其它4种方式都将为社会资金敞开大门。”都江堰市统筹城乡工作局局长罗朝鹏告诉本报记者。在他看来，相对于原地联建政策上的谨慎，统规统建方式的步伐相对更大……

　　罗朝鹏与他供职的城乡统筹局一样，很年轻，而他所在的办公室，是一处临时搭建的板房，“邻居”就是都江堰市农村产权服务中心。记者在现场看到，偌大的办公室被前来咨询办证的人们涌满。穿过这些板房不远，都江堰市内的废墟整理和灾后重建正在紧张地进行；包围着热闹市区的广袤的成都平原上，岷江水正滋润着大片水稻和玉米，沉甸甸的谷穗，在太阳下泛出金色的光……

　　成熟不远了。