专家写报告建言银行 称减少月供额延长偿还期

　　报告建言银行减少月供额、延长偿还期

　　本报记者 钟良 深圳报道“面对房贷断供的业主，银行不应该一刀切地为了回笼现金将住房拍卖。我建议对于那些无力支付月供款而被迫断供的购房者，银行不妨采取包括减少每月偿还额，延长贷款偿还期，或者暂停偿还贷款几个月等措施，采取比较弹性的做法，共渡楼市下跌面临的难关。

　　国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授向本报记者透露，国务院调研小组7月赴深圳专程调研深圳房地产市场对于银行风险之时，其应约参加了调研小组的座谈会，目前正为之写一份报告，内容就涉及上述所言。

　　据其介绍，国务院调研小组赴深圳主要针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。调研过程中，国务院小组成员在搜集当地银行数据的同时，也召开座谈会，听取当地业内专家的意见以及建议。

　　“目前调研小组已经带走相关数据以及信息，正在制定相关应对措施。” 国世平向本报记者表示。

　　一个断供者的“诚意”

　　段雁飞已经断供3个月。9月1日，段雁飞接到了深圳市仲裁委员会的通知，银行提出的仲裁申请已被受理，要求他在10日内上交关于欠贷的答辩状。

　　2007年8月16日，在深圳海王房地产经纪有限公司工作的段雁飞和某银行深圳南山支行签订了《个人购房借款合同》，该行发放个人住房贷款63万元整，期限360个月。还款方式为按月等额还本付息，段以所购的深圳市南山区南光路海昌阁706房产作为上述贷款的抵押担保，并在国土部门办理了抵押登记手续。

　　2007年被房地产从业者看做疯狂的暴富之年，特别是自2007年5月之后，房价走势如脱缰野马，直线上升。

　　“当时，我每个月只需要卖出一套房(二手房)，从中介公司收取的佣金里就可以提成近万元。”段雁飞回忆起往昔语气显得激动，“当时莫说是二手房，就是新开盘的楼盘，在开盘日，售楼方给予买楼者的选择时间不超过3分钟。要还是不要？3分钟决定不了，就下一位。”

　　直到去年8月，段和银行签订贷款手续，深圳的楼市仍旧高歌猛进。

　　“手中的房子是稳赚的，我也没钱，首期大多都是借钱筹集的。”段雁飞称，很多地产中介人员都通过各种渠道筹钱买了房子，“虽然是第一套房，依旧是拿来投资。”

　　在深圳楼市疯涨时期,很多房市投资者钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞，虚构房价便可将三成首付变成两成、一成，甚至零首付。炒家在找到新的下家之前，可以利用多贷出的这笔钱来维持房产的月供。

　　“银行发放贷款之前会参考担保公司对该房屋的估值。负责估值的担保公司也会顺应地产销售商的要求，提高估值。我的房子总价68.5万，首付二成应该首付13.7万。但是通过提高估值，可以申请更多银行贷款，用贷款来充抵首付金额，事实上我只首付了5.5万。”段解释了实际一成首付的缘由。

　　一位银行个贷部工作人员告诉记者，为了抢占市场，在楼市繁荣之时，银行、中介、开发商以及炒房者都能找到利益共同点， “零首付”都能实现。

　　就在段雁飞供楼一个多月后，2007年9月27日，央行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提出了严格放贷管理的“新政”；此后又于12月5日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确了“二套房”认定标准等相关问题。

　　“银根紧缩使得房市遭遇寒冬，成交量下跌的同时房价也大跌，我的投资也就打了水漂；同时，作为地产中介，工作业绩等大幅缩水，我的收入减少，供房就出了问题。”

　　段补充说，他直到今年5月才没有及时全额还款，每个月把房屋的出租金全部投入到还款之中，但是还远远不够。段想以此以示自己不想断供的诚意，但是也对断供行为可能会产生的后果有了心理准备。

　　段雁飞不是一个人在断供。

　　专业代理房产纠纷的广东中圳律师事务所的刘子孺律师表示，他手头已经有了几例类似于段的这种案子，更多的则是接到即将达到银行规定的3个月断供期限而将走上被告席的业主的咨询电话，“多是询问断供后会产生什么后果的。”

　　断供者的三个脸谱

　　刘子孺律师介绍，按其所接受的案例，断供者大概可分三类。

　　一类是部分炒房者以及和房市跌幅利益攸关的群体。“他们多是在呼吁断供，有的也采取断供行动，目的是通过断供向政府、银行施压，以期出台救市政策措施。这是断供潮声中的主流。”

　　刘子孺律师说第二类断供者是和开发商有纠纷，比如房产证办理不顺等，想通过断供这个手段以达到向开发商施压的目的。

　　刘子孺才接手的深圳碧水龙庭75名户业主集体断供的案子，就是业主以房屋工程质量不合格和小区规划未达标为由拒绝继续月供。作为按揭银行，深圳平安银行也被迫卷入了此次集体断供风波。

　　段雁飞的断供就属于第三类。“他们属于小投资者，往往就是售楼之后短时间就转手，如果脱不了手，就很容易被套牢。”

　　按照国世平教授的建议，银行在面对断供时，可以学习新加坡以及香港地区的做法，不宜学习台湾地区楼市下跌时候银行采取一刀切，对断供者进行房屋拍卖还款的做法。1997年10月，当亚洲金融危机波及到香港时，香港房价下跌有60%之多。香港各大银行采取提高按揭比例、延长按揭供款年期、减少月供款额等方式稳定楼市。

　　国世平指出，对于那些的确无力偿还全部贷款额的业主，可以采取提高按揭比例、延长按揭供款年期、减少月供款额等方式，而对于那些仅仅以断供作为手段以图达到某种目的的业主，银行可及时采取措施，进行防范和控制。据国世平所掌握的情况，目前深圳并没有出现大面积的断供,银行的风险也还在可控范围之内。但是由于存在断供预期而造成滞后性的原因,真正的断供潮则有可能在明年或后年爆发。

　　这些内容将会是报告的一部分而上交给国务院赴深调研小组。

　　目前银行方的态度没有松动迹象。涉及段雁飞房贷的该银行工作人员说，自深圳去年房产高位运转到现在所出现的断供状况，银行还是会按照以往的办法处理。据其介绍，如果业主断供超过三个月，银行就会将其列入不良贷款名单，继而通过法律途径起诉业主，进而会申请对业主的房产进行查封和拍卖。如果房产的拍卖价格低于银行欠款，银行还会通过向法院申请查封业主的银行存款和其他财产，直到还清所有债务。