中国房地产开发模式转变 “囤地生财”模式终结

　　中新网9月11日电 最近一期的《瞭望新闻周刊》刊载文章称，中国楼市以往那种“储地生财”的增长模式走到了尽头，优质开发、快速销售、适度利润的房地产开发模式将逐渐成为主流。

　　文章就“储地生财”的增长模式指出，在很长一段时间内，由于供给不足、渠道单一、需求旺盛，中国形成了一个巨大而不挑剔的住房市场，供给的数量和节奏几乎完全掌握在开发商手里。因此，开发商凭借囤地捂盘就能获取高额利润——只要拍得土地，就掌握了能量巨大的金融杠杆，不仅能从银行获得巨额贷款，还可以分期开发、分期交土地款，坐享土地升值带来的利润。很多开发商的主要利润来源于土地溢价，而非开发增值。

　　文章称，由于银行信贷紧缩，购房者持币观望、销售变冷，开发商资金链越来越紧张已是普遍现象，即便是上市公司也不例外。而最直接反映市场信心的“土地拍卖”遇冷也就顺理成章，底价成交、流拍乃至“退地”等现象频繁出现，还有一些大的房地产公司也通过股权转让等方式变相退地。比如，8月30日，上海市房地局网站发布第二十八号土地出让公告，其中长风地区4号东地块南块（长风4C南地块）赫然在列——这块地，即是“被退”的曾经的“普陀地王”；另外，江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司于8月中旬宣布，将去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价地王”退地。

　　文章写道，尽管真正的“退地”只是小概率事件，但“退地”传闻却层出不穷甚至越抹越黑。毋庸置疑的是，随着国家加大对囤地的查处力度，以及廉价资金成为历史，“储地生财”的房地产开发模式走向终结。

　　文章引述复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成观点称，以万科为代表的“快速拿地、快速开发、快速销售，提高资金周转率”的模式，可能成为未来中国房地产市场的主流开发模式。在这个过程中，开发商的品牌口碑、产品质量、管理控制能力将成为市场竞争的关键因素，行业对利润的预期将有所降低，优胜劣汰步伐将加快。

　　文章指出，行业的分化并不会带来房地产市场的剧烈调整，目前更需要关注的是土地供应减少交易疲软，会否导致楼市后续供应不足，进而产生新一轮房地产热潮。