“万人团”第一单博弈购房门槛 地产商阵营分化

　　“万人团”第一单博弈购房门槛

　　本报记者 黄磊 广州报道

　　11日，上午9点，“邹涛万人住房团购网”的首页上，显示着：当天报名参与团购的人数252人，总计报名31384人。

　　邹涛，一个标志性人物。

他曾在深圳房价飙升之时，带头发起“不买房”运动。如今，在深圳楼市陷入一片清淡之时，他再次活跃在房地产市场，发起“万人购房团”行动。

　　“特区内每平方米均价8000元，特区外每平方米均价6000元。”这是邹涛给他的“团友”开出的目标价格。这的确是一个“诱人”的价格指标。

　　即使在楼价颓势尽显，据深圳市国土房管局公布的数据显示，7月份，深圳住宅销售均价特区内为每平方米25953元，特区外是11095元。

　　“万人购房团得到响应，表明了真实需求认同的目标价位在怎样的一个区间。”深圳市社科院城市运营研究中心主任高海燕分析。

　　9日，深圳市市长许宗衡公开表示，“房地产出现困难的时候,如何去支持他们稳定地发展,确保房地产市场的健康和顺利,政府也负有不可推卸的责任。”

　　而他在谈话中提及的，深圳市政府正在“关注当前房地产市场下滑的趋势”。让深圳的楼市展开了丰富的想象空间。

　　抛开具体操作层面，“万人购房团”正在使得原本房地产市场上分散的买方集中起来，表达出降价的立场。为迎合团购，个别楼盘开始向邹涛大张“打折欢迎万人团”的怀抱。银行信贷方面也等待萎缩的个人住房信贷能沾“团购”的光。

　　多方角力之下，深圳房市到了一个分岔路口：观望下行还是触底反弹？

　　放量成交才有可信价格

　　高海燕分析，深圳房地产市场呈现紧缩态势，特别是在2008年的第二个季度开始，房价走跌的势头开始明显。

　　深圳市房管局数据显示，今年头7个月，全市新建商品房销售面积 197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%；商业用房销售面积12.74万平方米，同比减少35.98%。

　　房管局的报告中特别提示到：“新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”

　　“目前深圳官方、市场方面统计的房价结果具有多大的可靠性，是值得推敲的。”高海燕的理由在于，深圳楼市成交量过少，显示出的成交价格就具有很强的偶然性，不具标本价值。

　　这意味着，只有放量的成交，才能确定现在楼价到底走到了一个怎样的位置，也就能获得一个对市场而言，有说服力的“公共价格”。

　　购房团的逻辑是，把买房的市民集合起来，买房的议价能力就能因此而增强。

　　邹在博客中直言，“我们需要对参加团购的市民负责任，不能让他今天通过我们这个平台买房了，到明年可能又跌得更多了，所以我们一定要考虑，市民今天以团购价买的房子即使明年跌也就到我们的团购价。”

　　深圳市南山区有房产中介细述卖方的心理：成交低迷让开发商很急，“并非没有降价的空间来刺激成交，怕是降了价也难有效果，反而可能激励买家继续观望下去”。

　　如此一来，买方有集中的意愿，卖方期待批量的议价团体，市场需要一单“巨量”作为深圳楼市的风向标。万人团的出现，顺理成章。

　　然而，万人团因为有了强大的议价能力，而更不愿意在目前的价位上出手。“我只是希望价格更低一些，其他的要看有了合适价格之后，再详细考虑。”深圳南山区工作的张晶白在购房团注册报名，为的是表达自己的立场。

　　而开发商一旦响应了购房团的价格，“问题就变得更加难办。”上述中介分析，有可能给出低价因为种种原因也难以成交，反而让更多的人看到“持币组团待购”行之有效，会有更多的潜在个体买家，选择继续观望。

　　房地产商阵营正在分化

　　“我没有关注这个事情。”11日，广东省房地产协会主要负责人告诉记者，他的立场反映的是大多数房地产业内人士对“万人团”的看法。这和民间的热捧形成鲜明的对比。

　　邹涛依旧我行我素地奔波于“调研，从而获得发言权”的过程之中。

　　上个周末，邹继续结合参加团购市民的建议，在一些品牌楼盘走访、观察、调查实际情况，为下一步确定“邹涛万人住房团购”的战略合作伙伴做前期细致调查。

　　房地产商的阵营正在分化，迎合“购房团”的一方显然变得积极起来。7日，深圳市内一楼盘给予“万人团购平台”的部分价格优惠表在网站上公布出来。邹还公开表示，“9月份该楼盘将在本优惠价基础上再优惠2个点”。

　　这让市场对“万人团的第一单”充满期待。11日，满堂红市场地产研究部总监龙斌判断，“没有成交以前，无法说明什么问题。但是，万人团至少表达出一个信号，大量的市场需求是真实存在。观望，才是构成了现在市场交易量持续萎缩的原因。” 巨量的需求和地量的成交之间的反差，显示出来的是买房对价格的不满。

　　政府方面，似乎也注意到了这个信号。9日，许宗衡首次明确表态，成熟房地产应该具备两个成熟标志“保障性住房建设和依据市场需求规律、供求关系”。

　　高看到，“在深圳下半年新一轮房地产市场的降价可能袭来之时，政府方面的态度显得比较重要”。

　　“万人团对银行的影响并不大。”有深圳市某商业银行支行信贷部负责人给本报记者分析，对于开发商的项目贷款是以全部楼产做抵押的这一部分楼盘而言，不论是团购还是个人购买，都要到指定的银行办理房贷。

　　但是，有些楼盘是部分抵押做项目贷款的，买家也就可以自主选择房贷的银行，“这时，万人购房团对我们而言就有价值，因为可以一下子揽进很多客户。”实际上，上半年低迷的楼市让很多商业银行的房贷放量都没有达标。上述负责人透露，他们正计划联系邹涛，寻找合作的可能。

　　越来越多的利益相关方，瞩目于目前楼市僵局中的“万人团购的第一单”。