北京楼市“金九银十”风光难再 供应量大幅减少

9、10月份，别墅、公寓等高档项目将出现一次集中的放量。本报记者 胡雪柏 摄

　　楼市的9、10月份通常都被称为“金九银十”，这个时期不但开盘项目众多，而且购房者的热情也是非常的高涨，历年来均是楼市旺销期。然而，自从京城楼市2007年底进入销售淡季以来，购房人的观望心态仍未见好转，楼市依然销售低迷，因此，9、10月供应量与往年相比有了不小的下降。楼市的“金九银十”风光难再。

　　供应量大幅减少

　　进入9月，楼市供应量有望出现增长，然而，楼市需求很难在短期内出现全面回暖，购房人对未来市场走向的悲观心态已经形成，如果没有强大的利好刺激，很难在短期内改善购房人持币观望的僵局。

　　据亚豪机构统计数据显示，预计“金九银十”两月，京城约仅有79个房地产项目开盘入市，而2007年仅9月单月有新增供应的项目数量就达到了77个。在市调过程中，有相当一部分项目表示，开盘时间待定，有可能年底前开盘，也有可能明年再开。

　　亚豪机构副总经理高珊认为，从中透露出了开发商的矛盾心态。一方面资金链紧绷，亟待销售回款补充流动资金的不足；另一方面，对于市场前景无法做出准确判断，如果贸然推出新盘市场反馈不佳，那么项目后期销售将更加艰难，两难抉择之下，开发商不得不选择观望。

　　虽然，由于受众多因素的影响，9、10月份的开盘项目数量大幅减少，但分析相关数据可以发现，这些项目中纯新盘的比例还是比较大的，占到四成左右，这说明，虽然楼市整体情况不理想，但开发商还是对市场寄予了很大希望的。

　　朝阳、海淀成供应重点

　　9、10月即将开盘入市的项目呈现出明显的区域效应，朝阳、海淀等城市功能区的项目供应量大为增加，东城、西城、宣武、崇文等城市核心区也有项目放量。数据显示，在9、10月份即将入市的79个项目中，朝阳区的项目个数为25个、海淀区为14个，这两个区域项目供应个数占总供应个数的49.4%。东城、西城等区域的项目供应个数也达到了9个，占总供应个数的11.4%，2007年同期，这四个区域的项目供应个数仅占总供量的0.4%。

　　高珊认为，9、10月份之所以会出现核心区及功能区项目增加，而远郊区减小的现象，主要因为：第一，市区的房地产项目大多数具有配套、位置等资源优势，在市场上被认可的程度较高、项目较有竞争力；第二，自2008年以来，京城楼市的打折促销不断，尤其是远郊区的一些项目。而市区的多数项目由于具有区域、配套等资源优势，在这种情况下，这些项目的竞争力相对较强。

　　别墅项目放量入市

　　9、10月份市场的新盘还有一个特点就是别墅项目开始集中放量，特别是顺义，预计有13个新老别墅项目集中入市。包括龙湾和院、北京富力湾、MOMA万万树、波特兰花园、誉天下、龙湖滟澜山、纳帕尔湾等，较去年同期增加近50%。另外，其他区域的别墅还有提香草堂三期、御墅临枫、金碧湖畔、渡外云居、华亚·琉森湖庄园、天恒·别墅山二期等，也将在9、10月份入市。

　　据了解，奥运会期间，北京关注度的转移同样也影响到别墅市场的交易量，除了少数几个项目外，多数别墅市场的交易量其实也并不理想。龙湾别墅销售副总贾涛告诉记者，奥运后，别墅将会出现一次集中的放量阶段。

　　通常北京别墅热销是在6、7月份，此次则出现放量后置。据业内人士分析，一方面与政策调整后的开发周期有关，另一方面则是北京楼市销售惨淡，一定程度上也影响到别墅的销售进度，出现了开发商推盘后置的局面。北京欣原业地产机构总经理罗园表示，也有部分项目是加推销售。有些项目销售任务基本完成，奥运会再推楼盘完全属于试探性的加推销售。

　　部分高端项目拟微幅提价

　　从9、10月即将入市的项目来看，公寓、别墅类高档项目的供应量明显增加，这两种类型的高档住宅供应量占总供应量的比例达到了51.9%，明显超过了普通住宅的比重。预计9月市场整体均价受公寓、别墅类高端产品放量的影响可能会出现小幅攀升。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，9、10月份，公寓别墅类项目供应量稳步增加，充分说明了在目前市场环境下，高档住宅项目由于资源优势明显、项目品质优良且具有一定的性价比优势，因此在市场上具有明显的优势和竞争力。特别是一些别墅项目，不少都拟微幅调整价格。

　　据记者采访了解，龙湾和院将在10月中旬推出40套左右的别墅，销售价格在800万/套-1200万元/套。按照目前制定的销售价格，即将推出的别墅价格要上涨5%左右。贾涛将这次价格上调归结于项目配套成熟、独栋别墅产品供应稀缺及需求客群的认可。此外，北京富力湾项目也表示，目前北京富力湾项目的均价仅13000元/平方米，其低单价和低总价优势明显。因此，不排除在奥运之后可能会涨价的可能。

　　记者对顺义区域在售的15个热点别墅进行调查，调查的结果显示，其中12个别墅均表示要在奥运后涨价销售。不过，由于是逆市涨价，多数别墅项目对于其提价的幅度则相当谨慎，波特兰花园、MOMA万万树等项目均表示要在近期提价，但幅度却表示要暂时保密。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，顺义别墅奥运后集体提价和其较高的销售率有关。据了解，龙湾和院5-7月共推出113套独栋别墅，目前已经基本售罄，销售额超过7亿元。北京富力湾从7月12日开盘至今，已经销售了50套，总金额超过2.4亿。MOMA万万树上半年推出的产品基本销售完毕，9月份则决定再推出部分产品。“较好的销售率给开发商微涨提供了信心。”牟增彬这样指出。

　　本报记者 赵丽萍

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