不做房主做房客 手握现金觉得很轻松

　　最近，看到上海不少人都陷入“退房”的苦恼中，王军很庆幸自己的决定。

　　王军是上海一家小型IT公司的老总，1993年从家乡山东考到上海读大学，毕业后就留沪工作。今年5月，他以9000元/平方米的价格卖掉了他在“锦辉绿园”140平方米的房子——尽管这是他唯一的且是自住的房子。

　　卖掉房子后，王军以2万元/年的价格租住在附近的某高档社区内，居住面积100平方米左右。“我一下租了3年，因为这本来是毛坯房，但我自己进行了装修，所以租金便宜。”虽然失去了自己在上海唯一的房产，但王军同样享受他的租房生活。

　　2004年，资金并不充裕的王军和几个朋友凑钱，买下了位于上海市区北部靠近外环的“锦辉绿园”的那套房子作为投资。当时该地块的房价只有4000元/平方米左右，由于上海地铁一号线的延伸段马上会通到这里，所以王军他们非常看好其投资价值。果然，仅隔1年，房子就从4000元/平方米涨到了6000元/平方米左右。

　　但在同年，上海楼市在一波宏观调控中出现调整，王军的几个朋友有点害怕了。不过王军仍然觉得房价会继续上涨，于是他就以6000元/平方米的价格从几个朋友手中接过了房子的“股份”。

　　为了不让这次投资影响到正常生活，王军将房价做高了大约20万(中介公司对这种虚假合同的操作轻车熟路)，这样就可以从银行多贷到现金，用这部分现金支付税金(实际上，做高房价也支付了更多税金)，并将未来3年的还贷款预留下来，甚至还能多出一部分用于消费。

　　王军很清楚，资金链如此紧张的操作必须满足几个条件：房价上涨，3-5年计划到期后了结，要么出售，要么将银行的高额贷款部分全部还掉，否则将难以承受越来越高的利息。

　　“2005年的观望气氛很浓，但和去年完全不同。简单的说就是去年的房价太高，涨得太快，已经到了下跌的时候，甚至远远超过我最乐观的估计。”王军说。于是，去年11月王军决定把房子出售。

　　从挂牌到最后成交，至少有上百个购房者来看过房子。尽管中介的挂牌价格一直在涨，但成交量很低，这让王军很担心。“我也有点心急，虽然一直在涨，但我一直将挂牌价低于市场平均价格，希望尽快成交。然而，即便这样也挂了大半年，不过幸运的是，今年上半年迎来了迄今为止最后一轮上涨高峰。”

　　从2007年10月股市转向开始，大量资金从股市撤出来，这部分资金可能是推动最后一轮房价上涨的主要动力。今年3、4月份，王军把挂牌价调整到了9000元，锁定了3、4家真正有意向的买家，并最终成交。

　　选择卖房持有现金，王军算了一笔账：三年期以上定期存款的税后利息高于5%，他目前的房屋租金是2万元/年，连同装修成本大约2.5万/年。也就是说，如果以50万元存款，利息就够其支付房租，并且不降低生活品质。

　　同时，王军卖掉的房子市值大约120万，将这些存入银行，除了其中50万本金的利息要用于支付房租外，还可以享受70万本金带来的纯利息收益，而且毫无风险。假设此状况能够一直持续下去，就可以认为这一套房子的价值只有50万。

　　“为什么人们还要多花70万买房子呢？无非是以下几种原因：投资者希望房价一直涨下去。如果投资者以3年为投资周期，交易成本大约占房价的10%，如果依赖增值部分弥补70万的利息损失，根据上面的数据，若想收益不低于储蓄，三年后的房价应达到(70×5%×3)+120×（1+10%)=142.5万，折合约每年涨幅6%，也就是说，仅仅为了弥补70万的利息损失，也需要6%的涨幅。”

　　“如果上述120万元不是现金，而是有很大比例的贷款的话，成本会进一步上升，因为贷款利率永远高于存款利率，所以如果那70万是贷款的话，利差大约为2%，这就是净损失。”王军分析。

　　持有房产的时候，王军不仅没有70万元带来的利息收益，而且要支付较高的贷款利息。随着贷款利率的上升，他每个月的还贷金额逐渐接近承受极限。特别是，如果房价下跌30%，就可能背上负资产。所以，稳妥的做法便是：获利了结。

　　如今手握现金，王军觉得很轻松。(高改芳) (来源：中国证券报)