灵活对待“小产权房”是大势所趋

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　　彭兴庭

　　要解决小产权房的问题，最终还得回到农村集体地土制度的改革上。让农村集体土地直接入市，实现农村集体土地与国有土地的并轨，并最终在权利上平等，这才是解决小产权房根本出路

　　十七届三中全会上通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，“土地流转，这个关系到新一轮农村改革的核心问题，将很有可能获得突破性进展，让农民的宅基地进入流通领域”，土地政策方面的资深专家分析表示，农村宅基地上市流转，可能带来“小产权房”政策的有限松绑。

　　所谓“小产权房”，本意是指部分产权。部分产权强调的是使用权、继承权，而将收益权和处分权限定在一定范围之内。而现在，“小产权房”更多是指农村土地集体所有的房屋产权，国家不发产权证，一般乡镇政府发个证书。在各大中小城市，由于房价居高不下，小产权房一度热销，原因就在于价格便宜。小产权房不存在土地出让金，也没有土地征用费等相关税费，更没有地方政府和房地产开发商的中间暴利。

　　在根本上，“小产权房”源于我国土地产权的双轨制。城市土地国家所有，农村土地集体所有，这种产权格局，在城市化过程中，不可避免会发生矛盾和冲突。霍英东说，城市化的过程，本质是农业用地变成工业用地的过程，这个过程的核心是土地价值几十倍、几百倍地升值。然而，在我国农村集体土地国有化的过程中，地方政府是惟一的权力主体，作为土地的所有者，农民反而被“合法”地剥夺了“宅基地上市流转”的权益。

　　因此，松绑、灵活对待“小产权房”是大势所趋。无论是土地国有，还是土地集体所有，这种财产权在市场上都应该是平等的。我国宪法第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”根据物权法第4条，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”宪法和物权法的平等保护原则告诉我们，同地同权，这是宪法和法律赋予公民的基本财产权利。

　　进一步来说，围绕“农村集体土地流转”的博弈关系，存在四个利益主体，农民，城市居民，开发商，地方政府和相关官员。禁止农村宅基地上市流转，从根本上来看，对征地官员有利，对地方政府有利，对房地产开发商有利，却损害了绝大多数农民和市民的利益。正如有人所言，判断“小产权房”应不应该发展，不是看法律怎么规定，而是看这个事情合不合理，是不是符合广大人民群众的根本利益。况且，让“农村集体土地”入市流转起来，甚至进一步让农民小产权房与开发商的大产权房“同房同权”，不但可以增加农民收入，还可以适时平抑城市房地产价格。

　　要解决小产权房的问题，最终还得回到农村集体地土制度的改革上。让农村集体土地直接入市，实现农村集体土地与国有土地的并轨，并最终在权利上平等，这才是解决小产权房根本出路。