专家：地方政府出台政策救房市是一种短视行为

　　地方政府救房市是一种短视行为

　　早报特约评论员 易宪容

　　房地产市场好像抓到了一根救命稻草，金融危机引发全球各国救市，国内房地产各种救市之声也忽然而起，不少地方政府也相继出台救市措施。继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安之后，杭州近日也出台了一些有利于房地产市场的措施：杭州正式发布了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共有24条，涉及户籍落户、公积金房贷、房产交易税费、开发商资金链等方方面面。

　　尽管这些救市之声与政策各不相同，出发点也许也不一样，但是其目的则是一样，就是通过政策的扶持来维持房地产市场继续在高位运行。但是，在房地产市场整体已经进入衰退期的大背景下，这样的一种房地产救市行为其实是一种十分短视的行为。以地方政府有限的财力，是无法与经济规律相抗衡的。

　　为什么救房市？也许在一些地方政府看来，房地产可以拉动四五十个行业的发展，甚至是扩大内需或居民消费的一个增长点。这里其实有几个概念需要厘清：一是房地产需求是居民消费吗？按国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果是居民投资，那依靠房地产发展来拉动内需有多少关联呢？二是假定买房是居民消费，是可以扩大居民的内需，并且带动几十个行业的发展，但有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。而在目前房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，那么这样的内需扩大也只能是一句空话。

　　目前地方政府为什么要救市？就在于房地产销售出现的严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是销售下降也好，房价下降也罢，其比较的依据是2007年。而2007年其实是房地产泡沫较大的年份，现在的情况如果与2006年、2005年相比，不仅没有下降，增长的幅度其实并不小。即使假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，那么要问的是，这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，还是要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不现实的事情。

　　2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满盘满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，今年房地产市场的环境已经发生了根本性的变化。比如，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平，地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，是不可能的。所以，尽管不少地方政府出台了各种各样的所谓的“救市政策”，但是要想恢复2007年房地产市场那样种火暴的场面已经根本不可能了。所以，不要说地方政府所谓房地产的“救市”政策没有多少作用，就是中央政府重新启动什么救市政策，估计作用也十分有限，因此当前房地产市场的条件与环境整体发展趋势已经出现了逆转，除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。

　　因为，假定中央政府要放松房地产的税收政策、信贷政策等，让目前房地产市场又回到2007年政策原路上去，我们先不说这样的政策的好坏，只要问一下，在目前的高房价下，会有多少人愿意进入？是住房消费者吗？对于高房价，他们根本就没有能力进入这个市场。是投资者吗？一般来说，这部分人确实有能力进入，但是今年股市的狂跌，早就把刚有一点财富积累的中国中产阶层打得落花流水。再加上世界房地产投资所显现出来的风险，想让国内投资者进入房地产市场恐怕也不容易。可以说，在目前已经变化的市场条件与环境下，政府想通过救市的方式来重温旧梦估计不容易，反之，它至多可能用一个新泡沫掩盖另一个泡沫。由房地产市场泡沫破灭引发的美国金融危机还没有结束，中国的地方政府对此不得有更多的警惕和权衡吗？（作者系中国社科院金融研究所研究员）