投行兜售中国房产 并非看淡中国楼市(图)

　　新快报记者 张潇

　　华尔街的金融海啸席卷全球，西方金融大鳄为求自保，纷纷出售海外资产以套现应对危机。于是，一直“做多”中国房地产市场的外资近期频发异动，雷曼、摩根士丹利、美林等多家海外投资机构欲转让手中物业的消息令市场臆测纷纷。虽然在投行资金出于获利或自身资本需求而撤出中国楼市的同时，也有以养老基金为主的境外资金正在等待机会入市，但对于目前的中国楼市来说，外资抛售对市场信心的打压不得不令人担忧。

　　投行兜售中国房产

　　目前，已申请破产的雷曼正在为自己的中国业务寻找“下家”，宣布转让其拥有的上海福海商厦股权，而刚被美国政府收购大部分股份的AIG也打算出售其在全球的房地产业务，其中就包括在上海最著名的一处资产“上海商城”。

　　除了这些急于变卖资产偿还负债的金融机构外，美林、摩根士丹利、美国国际银行也开始出售各自在中国的房地产投资项目，总共涉及金额达到上百亿美元。目前消息显示，在摩根士丹利的出售资产明细上，包括其在上海投资的一个项目“锦麟天地”酒店式公寓，出售报价11亿元，新天地大厦、华山夏都、茂行世纪公园等也都在出售之列。而同时还有报道称，摩根士丹利旗下的房地产基金已开始出售其价值55亿港元的香港地产，包括5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦。

　　此外，花旗银行则拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓，而美林名下包括南京西路开发项目在内的项目也被传正打算转手。

　　并非看淡中国楼市

　　对于外资的逃离冲动，业内则有更多解读。安邦研究机构高级分析师贺军认为，欧美等外资投行长期在上海等城市进行物业收购，“实际上是一种资产买卖”。在这一模式中，国际投资者看中的并不是开发利润，而是在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值。当人民币升值预期出现反转时，不排除投行会套现离场。

　　易居克而瑞研究中心将此番抛盘的外资机构大体分为两类，一是高盛、花旗、摩根士丹利这类欧美投行，一是瑞安、和记港陆这类港资背景的地产公司。其研究表示，前者的抛售行为应该说在一定程度上受到国际经济大环境以及美国次贷危机的影响，为了修补财务表现，有必要策略性地出售一些境外资产，以快速收回资金解本土市场的燃眉之急。对于后者来说，很可能是因为回收资金作长期投资。

　　对此，有行业分析师对记者表述称，“简单地说，这与在股市投资是一样，从一个低点进入，然后选择一个相对的高点出货获利。对于一般的投行资金操作来说，比较看重收益，因此其随市场变化而调整手中资产是非常正常的。”该人士同时表示，另一方面，现在金融风暴席卷全球，虽然对于大摩等投行来说，投资房地产的资产往往只占其所有投资资产的5%左右，但因为现在投行业大多遇到流动性缺乏的困境，因此也不排除及时套现是为了自身的资本需求。“但应该说这种离场只是阶段性的操作，还应该属于一种资产运作。”而事实上，投行在中国产业的投资收益已经非常客观。据称，投行的房地产投资基金对于投资亚洲房地产市场，一般要求资金的年平均回报率要超过20%，而此次外资机构的抛售行为大多远远超过20%，连资金回报率最低的高盛抛售高腾大厦，回报率也达到了40%左右，麦格理转手新茂大厦的资金回报率甚至高达150%。

　　长线外资寻求入市

　　虽然市场不断传出雷曼、美林、摩根士丹利等计划出售在华物业的消息，但市场并未呈现外资出逃一边倒的状况。数据显示，上半年外资购进内地物业热情不减，统计局数据显示，今年1-7月，全国房地产开发企业利用外资407亿元，增长22.3%，而2008年上半年国内整幢建成物业的买卖共有64宗，较去年同期增长了50%，其中境外资金买卖14宗。戴德梁行投资部董事叶建成分析称，“上半年虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资。2008年整年的收购交易总数将接近200亿元。”

　　与高盛、花旗等追求高额回报的快速资本运作型投资基金相比，新的外资接手方中有像德国SEB这类以长期投资而著称的政府型养老基金，后者追求的是低风险环境下持续稳定的回报。“不过，金融风暴的发展趋势显然超过了此前预期，而中国的房地产市场在购买力下滑及国内经济可能转为通缩的阴影下，已经出现一些隐忧。”有行业分析师对记者表示，下半年的数据恐怕不会如上半年那么乐观。“之前，摩根士丹利说要100个亿抄底中国楼市，但现在似乎没太多动静。而前几天，美国黑石集团也表示已放弃位于上海价值10.17亿元的地产项目。虽然外资是在寻求机会，但短期内恐怕不会轻易入市。”

　　对此观点，高力国际投资部董事黄卓伟也表示了认同，“不可否认的是，全球金融市场波动以及国内房地产市场调整带来的不确定性增加，银行信贷变得保守使融资更为困难，而短期内机构投资者在物业投资上也会变得更加谨慎。外资短期内会有所观望，但中长期仍然看好中国楼市，很多海外投资者目前正在做项目储备，并寻找最佳投资时机。”而就在上周末，记者也从某外资基金公司了解到，其旗下一只养老基金的相关负责人已经在湖南开始调研，准备投资当地地产项目。

　　进

　　1.瑞士信贷与金地集团合作，开发南京最大规模住宅项目。

　　2.摩根士丹利出手了2006年购入的华山夏都苑A栋116套物业，而该项目的接盘者同样是外资的英国高富诺。来自英国的家族投资基金高富诺以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。

　　3.美资私募投资基金黑石集团最近以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于莘庄南广场的大型商业项目—“仲盛世界商城”，成为今年来上海单一物业成交的最高金额。

　　撤

　　1.申请破产保护的雷曼，宣布转让其拥有的上海福海商厦股权。

　　2.被美国政府收购大部分股份的AIG，也打算出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”。

　　3.摩根士丹利出售新天地大厦、华山夏都、茂行世纪公园、“锦麟天地”酒店式公寓。

　　4.摩根士丹利旗下的房地产基金出售55亿港元的香港地产。

　　5.花旗银行出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓。 （陈齐）

　　金融海啸尚未对广州商业地产造成负面影响

　　新快报讯（记者陈齐）据仲量联行近日发布的广州2008年三季房地产市场回顾显示，迄今为止，全球金融海啸和预期的经济下滑尚未对广州商业地产市场造成直接负面影响。广州整体经济健康平稳增长，内需继续保持稳定增长，广州写字楼的需求动力不变。

　　空置率下降至20.9%

　　据悉，最近席卷全球金融市场的金融海啸对中国房地产市场的影响，目前主要体现在写字楼市场。迄今为止，受金融海啸波及的行业主要集中在投资银行、证券等外资金融行业，但是那些受影响的外资行业在广州开展的业务量有限，广州写字楼的需求动力不变。另外，国内经济增长的势头良好，内需继续保持稳定增长，因此，广州甲级写字楼受到的影响甚微。

　　据该行数据，今年三季度广州写字楼市场供求平衡，本季度广州只有一栋甲级写字楼——中石化大厦交付使用。中石化自用其中50%的写字楼面积，再加上国内企业扩充势头强劲，三季度写字楼需求比上季度大幅度增长87%，这使得由于2007年供应量剧增而造成的供求不平衡的状况得到一定程度的缓解。三季度各区的空置率均录得下降趋势，全市空置率下降至20.9%。空置率的下降初步舒缓了过去三个季度全市平均租金连续下跌的压力，租金保持微升0.2%的平稳状态。

　　仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说：“尽管外资对其在中国的业务仍持乐观态度，但是对人员扩充和增加办公面积抱有谨慎的态度。另一方面，国内企业在广州的扩张保持活跃，以三季度为例，阿里巴巴扩充写字楼面积，搬迁至中华国际中心承租了三层写字楼。预期稳定的经济发展和快速发展的国内企业会继续支撑广州写字楼需求增长。”

　　专业市场模式寻突破

　　此外，值得关注的是当房地产市场的眼球还停留在关注住宅、商铺、写字楼三种开发模式，并为这三种模式日前所处的形势不容乐观时，专业市场——这一楼市中特别的商业模式却在悄然地发生着变化。近日，广东天健装饰城宣布将外贸作为其开发重点，借助广交会平台将其客户延伸到国外市场。该项目负责人表示，目前美元贬值、进出口关税调整，劳动力成本、原材料成本增加等因素的制约之下，广州的专业市场面临内外交困的大趋势，只有走出去，才能渡过难关，应对全球金融危机所带来的冲击。