小区业委会换届难产 物业公司服务11年被迫撤离

　　本报记者 杨小柏

　　一段时间里闹得沸沸扬扬的南宁市三元小区物业公司撤离一事，目前已渐渐平息，社区居委会接管的工作也已全面展开。整个事件其实是物业与业委会之间多年矛盾的积淀，最终导致了双方共处局面的崩盘。

　　为什么有的小区业委会的成立和换届选举会如此举步维艰？这背后到底有何深层次的原因？记者就此进行了探访后发现，一些小区业委会换届冲突的背后，总有或明或暗的利益在涌动。

　　原物业：

　　“不换业委会成员，哪个物业都干不下去”

　　从1997年进驻三元小区至今，南宁市捷丰物业管理有限公司已在该小区服务了11年。对于撤离小区一事，该公司总经理安红明用“终于得到解脱了”这句话来概括。自从2006年6月份该小区的第二届业委会产生以来，捷丰公司与业委会之间的矛盾就从未停过。

　　“其实，我也舍不得离开服务了11个年头的小区，但真的是没退路了，撤离是迫不得已。”安红明总结说，他对这个小区还是有感情的，相当一部分业主也挽留他们，但物业所处的环境太恶劣了，业委会的干涉已经令物业管理无法正常运转，最终他们不得不选择离开。

　　安红明表示，物业公司之所以撑到10月初，主要是期望新一届的业委会产生后，工作开展起来没那么多阻碍，但事实并没有他们想象的那么简单——现任业委会于今年6月任期满后，政府部门筹备的业委会选举均因现任业委会成员的阻挠而最终流产。

　　安红明说，从2006年6月开始，业委会成员杨雪峰等人自当选后，从未交过一分钱物业费。后来，其他业主也效仿他们，导致物业公司陷入困境。为此，公司向法院提起诉讼，请求判令杨雪峰等人支付所欠物业费及违约金。在接到南宁市江南区法院的判决后，杨等人不服，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院终审判决认为，2005年12月，三元小区与物业公司的合同期满后，并没有另外聘请其他物业公司，也没有与其他物业公司签订物业服务合同，而是由捷丰物业继续对三元小区进行物业服务。而杨等人一直以来实际接受了捷丰物业提供的物业服务，因此，杨等人与捷丰物业已形成了事实上的物业服务合同关系，应缴纳物业费。“尽管官司赢了，但至今对方仍没交物业费，我们只能请求法院强制执行”。

　　“不换业委会成员，哪个物业来了，都干不下去。”安红明说，从这届业委会成立开始，业委会就不停地向物业索要每月5000元的办公经费，进而干涉到物业的正常工作，并声称“给不起，就请一个给得起的物业”。再后来，业委会针对物业的收费问题纠缠不放，并试图以监督审核为名，盯上小区的公共维修基金和公共收益，继而鼓动部分业主不交物业费，“当小区一半的业主不交费时，该是我们离开的时候了”。

　　业委会：

　　“他们爱怎么搞就怎么搞，出了事政府负责”

　　针对物业方的指责，三元小区业委会委员杨雪峰却持不同的看法。杨雪峰表示，捷丰物业公司多年来账目一直没向业主公开，在业委会提出来之后，对方仍不理睬。直到后来，他们把情况反映到主管部门，在主管部门过问之下，物业公司才拿出账目，但也只是一个非常笼统的数据。

　　除了账目的问题外，在垃圾费及杂物房的电费收取上，物业公司涉嫌多收费。另外，物业在小区里的杂物房管理上也很混乱。杨还说，小区公共用地被征用及改作他用时，物业公司根本没按照程序征求业主的意见，就单方面擅自处理，而且用地的补偿和收益，完全由物业公司掌握，也没经过业委会。

　　杨雪峰说，他之所以不交物业费，理由是物业公司本身就不合法，该公司的地址找不到，法人代表他也从来没见过。此外，他掌握的“证据”表明，物业公司目前起码涉嫌非法占有小区公共收益和公共维修基金100多万元，但相关数据从未提交业委会审核，“我不交的物业费最多几百元，相对于这100多万元来说只是九牛一毛，算得了什么”。

　　事实上，业委会与物业公司之间的纠葛，最终受到损害的还是广大业主。据了解，目前虽然有社区居委会暂代接管，但业主们仍希望新的物业公司尽快进驻，毕竟，从专业的角度看，居委会的临时管理不及正规物业公司的服务全面，当然，这也情有可原，因为居委会还有其他事情要做。

　　杨雪峰表示，早在这届业委会期满前，他们就向江南区政府打报告申请召开业主大会，以产生新一届业委会。他们是否连任，由业主大会决定，但政府以该小区不稳定为由，这事就一拖再拖。后来，这届业委会期满后，相关部门却不承认这个小区的业委会了，而是决定由政府牵头召开业主大会筹备新一届业委会，这种事他们当然不会答应。

　　“反正现在我们也不管了，他们爱怎么搞就怎么搞，出了事由政府负责。”杨雪峰说，但有一点肯定的是，新的一届业委会必须由现任业委会成员筹备产生。

　　部门：

　　“政府筹备业委会换届被阻挠”

　　据了解，三元小区业委会令政府部门相当头疼，而业委会成员的“劣迹”也让相关部门产生了亲自筹备新一届业委会的想法。据接管该小区的江南街道办二桥南社区居委会相关负责人介绍，为了处理三元小区业委会和物业之间的纠纷，江南区政府相关部门曾多次派人协调，但双方的矛盾依旧，而阻力则来自业委会一方。

　　该负责人透露，为了筹备新一届业委会，今年8月份，江南区政府相关部门成立了工作组两次进入该小区拉横幅、贴宣传标语，号召业主尽快召开全体业主大会，选出新的一届业委会成员，但均遭到原业委会成员及部分业主的阻挠，横幅被扯下，宣传标语被撕掉。业委会一些成员甚至谩骂、攻击相关人员，将工作人员赶出小区。

　　相关人员介绍说，目前三元小区的2300多户业主中，大部分业主拥护刚刚撤离的物业公司，这些业主一般都能按时交物业费；而支持现任业委会、参与阻挠新一届业委会产生的那些人，主要是不交物业费等相关费用的业主。两大阵营的对峙，使得新一届业委会的产生难上加难。

　　三元小区由居委会代管始终不是长久之计。捷丰物业公司也表态过，如果超过2/3的业主愿意请他们回去，公司还是愿意为这个小区的业主服务，但前提是上一届业委会成员不能进入新一届业委会。

　　相关负责人表示，不管来自业委会的阻力有多大，政府筹备新一届业委会的决心不会动摇。

　　根源：

　　业委会换届“难产”背后有利益交织

　　记者调查了解到，业委会换届“难产”的根源，主要是业委会不愿放开小区的公共收益这块“肥肉”，从而百般阻挠新一届业委会的产生。一些小区的公共收益不少，有停车场收入、公共场地出租收入等等。收益多了，操作的空间就大了，业委会插手后，往往不能自拔。

　　去年1月21日，南宁北湖安居小区业委会换届选举，投票箱惨遭“分尸”；同年1月13日，南宁市望仙坡小区业委会换届选举也起风波，迫使选举中断。这两起事件的起因基本都是与利益有关。

　　据了解，目前南宁市绝大多数小区业委会成员每月都能领取一定数额的补贴，以补贴委员们每月的电话费、交通费开支。一般来说，业委会主任级的补贴在100～500元之间，委员在50～200元之间。

　　某小区一业主告诉记者，2006年，小区业委会要赶走物业公司，而业主却觉得物业公司服务较好，联名挽留物业公司。“这主要是利益之争，业委会为了要补贴。”据称，新上任的业委会向物业公司开出了一个条件：物业公司每年需付给业委会2.5万元的经费预算开支，包括业委会委员每月的补贴，其中主任300元、副主任250元、委员200元。物业公司认为，业委会成员不坐班，补贴费用太多，便讨价还价，将他们每月的费用各减到50元、40元、30元时，业委会就不干了，找借口要将物业公司赶走。

　　据了解，某小区维修资金的来源除了在物业费中分出一块外，还包括公共停车场地的停车收入。由于小区面积较大，一年的停车收入约有30万元。业委会成立后，很快就看中了这块“肥肉”，曾多次与物业公司谈判，提出要将50%的收益归到业委会的名下。这15万元的款项扣除业委会的办公经费、每人每月的补贴后，剩余的转入公共维修基金里。知情人士透露：“由于业委会没有台账制度，要从这笔钱里做手脚是非常容易的，他们随便制作一个‘补贴发放表’，就可以顺利地将业主的钱弄到私人的手里。”