房价短期难改下行趋势

　　短期难改房价下行趋势

　　作为一项以调控房产保持经济平稳增长的措施，毫无疑问将会把公众的目光吸引到房价走向上来。

　　“新政的出台对房地产市场肯定是重大利好。”聂梅生表示。

　　不过，金地总裁张华钢认为，各地回稳时间不一，上海会快速回稳，北京会较延缓。

　　万科研究人员认为，受益最大的应该是90-144平米的住房，其次是90平米以下的，最后是144平米以上的。普通自住房现在一般定义是144平米以下的住房，包括90-144平米的和90平米以下的，其中购买90-144平米的住房不单可以享受到基准利率下浮30%的优惠，而且首付比例也可以从原来的30%下调至20%，居民支付能力由此可提高15%-20%。

　　关于政策对不同区域市场的影响，万科研究人员认为，二三线城市本来房价泡沫不明显，政策效果会比较好；以珠三角为代表的区域，这次政策从购买力角度相当于给房价又下调了10%-20%，虽然成交回暖的效果可能也不会立显，但这样一个政策至少会缩短楼市调整的时间；今年房价还没有明显的回落的区域，目前开发商也正处于是否降价的关键时期，预测该区域的房价走势难度比较大。

　　万科董秘肖莉接受本报记者采访时，没有直接说明万科下一步的策略，但她表示，万科自去年10月份以来一直在调整价格，策略上顺应市场，以楼盘尽量卖出为前提。有地产人士据此分析，万科至少在北京上海等地应该还是会降价销售，而且降价会比以前更坚决。

　　SOHO(0410.HK)中国董事长潘石屹说，现在政府出台救市政策从政策时间来看显得太晚，市场从底部回暖至少要半年到一年时间。

　　潘石屹透露了一个有意思的细节。万科(000002.SZ)全国的项目降价期间，郁亮曾经到潘石屹的家中做客。潘石屹问郁亮，为什么万科降价25%，而不是像其它企业一样降价5%或者10%。郁亮回答说，万科当时做过市场调研，只有降价25%才能马上对成交量产生影响，5%—10%已难以对市场起到作用，而25%已经是万科的极限。

　　招商地产(000024.SZ)董事总经理林少斌10月23日向本报记者表示，之前开发商推出的打折、促销手段还有一定的惯性，不会因为政策的出台，立马改变销售策略。

　　房地产目前面临的困境也使一些人认为，开发商离资金链断裂的那一天越来越近。林少斌表示，情况不同不能一概而论，大型的房地产企业2005年和2006年获得的利润还足能支撑企业的发展，而2007年通过高价拿地，新进入市场的企业将面临最大的生存威胁。每轮调控，都可能导致一批企业退出市场，也属正常现象。

　　利率政策调整

　　但令不少银行业内人士没有想到的是，按照国务院常务会议的精神，大家之前的更多猜测集中在税费的减免上，而对于“支持居民购房”并没有想到会动用利率政策。

　　原因之一是，在市场对房地产风险形成共识，而风险多大尚不清晰的情况下，无论是降低首付比例，还是调低利率，都无疑大大加剧了银行的信贷风险。

　　其实，银行业的担忧，央行似乎早有意识。上周五，央行突然召集四大国有银行个贷部门负责人开会，会议的内容正是本次房贷新政的初稿。

　　本次会议上，新政甫一亮相，即遭遇了四大行的一些疑虑。反对的焦点不在是否出台措施，而是具体下调的比例问题。

　　10月23日央行主持会议的是央行副会长易纲，主题是讨论银行在执行政策中可能遇到的问题。参会银行人士提出的问题主要集中在三点，第一点是利率如何定价。第二存量房贷利率(已发放的贷款)如何调整，第三银行将贷款成数提高是否面临风险等。据参会人士透露，与以往政策出台后就要执行统一标准不同，这次央行是“权利”下放。

　　按照新政规定，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍(即基准利率下浮30%)，最低首付款比例调整为20%。

　　与会人士透露，会上易纲解释了为何这次将下限扩大到基准利率的0.7倍，这是因为在这之前央行已找中资行多次沟通过，下浮30%，正是按照按揭贷款利率与定期存款的利差收入，银行在3-5年按揭贷款业务达到盈利平衡点的利率水平。

　　银行人士认为，本次央行下调的幅度过大，将直接对银行的经营效益构成冲击。

　　根据测算，按照下限为0.7，以五年期为例，下调后的贷款利率约为5.1%，而同期存款利率为5.58%，已经出现倒挂。退一步讲，银行目前的资金成本约为2.5%-3%，而加上风险定价后，商业银行人士告诉记者，“大家肯定要亏了，即使不亏，利润也大大压缩，已经没有多少空间了”。而这之中，受冲击最大的又属外资银行。

　　银行界人士关心的另一个问题是，存量贷款利率是否调整？如果调整的话将对银行业绩产生较大的影响。

　　“央行的意思是利率定价由我们自己做，自己根据自己的存贷比、风险偏好来看，要计算自己的运行成本。”上述参会人士说。

　　但实际上，某大型国有银行人士告诉记者，“我们并没有这种选择能力，只能执行”。

　　的确，从银行的角度看，尽管按照贷款合同中关于贷款利率下浮比例的条款，银行并没有必要“自残”，但实际上，如果不进行调整，对已有借款者显然有失公平，并且市场竞争激烈，只要有一家银行降低，就会有其他银行跟进。其二是虽然非交易类的转按揭并没有被恢复，但客户借助房地产中介借款者可以实现按新利率以新还旧。为了避免客户流失，银行还是得调整利率。

　　一家股份制银行上海分行的房贷负责人说，已经有客户咨询利率如何调整，他们担心如果他们不调利率，其他银行调整了，客户肯定会跑了。

　　上述参会人士说，他们预计短期内各个银行肯定都会把贷款利率调到下限，也就是下浮30%，等过一段时间发现贷款盈利状况不容乐观再缓慢上升。

　　一些银行也在会上提出，应该分区域分步骤进行利率的调整。

　　此外会议还讨论存量贷款利率调整的技术性问题，比如调整的标准是什么，违约的客户是否能调整，是否采取批量调整等。上述人士预计，估计各个银行对此的政策可能会不一样。

　　他还提到政策两个非常关键的定义，“普通自住房”和“改善型普通自住房”，他表示，对于普通住房之前各地区各有标准，银行还是根据这个标准来制定。但新政里提出了“改善型普通自住房”，他表示央行也未统一标准，是让银行根据各地情况来掌握，他认为可以理解为“以小换大以远换近”，或者说“两套以内的房子都可以认为是改善型住房”。

　　银行在会上也提出，最低首付款比例调整为20% ，如果房价进一步下滑，购房者很可能变成负资产，银行将面临风险。上述参会人士说，易纲认为目前政策出台，不会导致房地产市场很大波动，而是促使房地产平稳发展。而首付款比例也仍然要银行自己根据客户的情况进行把握。

　　“总体而言，这是一个利率市场化的试点，过去我们执行的都是统一利率标准统一，这个情况需要改变，需要有弹性空间。”上述人士说。

　　根据央行23日的会议要求，各商业银行必须于27日前制定出实施细则，调试好IT系统，完成客户经理培训，甚至要求将细则的小册子发到客户经理手中。

　　银行人士告诉记者，在只有1.5天工作日的情况下，要完成这些艰巨的任务，难度非常大。最终妥协的结果是，央行放口“可以先制定粗一点，然后细化”。

　　对于本项政策，商业银行人士认为，效果可能不会太乐观，“一方面银行会审慎，另一方面，客户还依然在观望”。