老外炒房失手告开发商 曾与开发商联手助推房价

　　老外炒房失手状告开发商索回炒房款

　　一起房产官司背后的炒房黑幕

　　“丽晶星河”小区位于苏州相城区渭塘镇，这个由德鑫房地产开发（苏州）有限公司（简称德鑫公司）开发的项目，因距离苏州主城区较远，几年前开盘以来，关注度并不高。

然而前不久，一名外籍“业主”为了讨要十来套房子的近500万元购房款，将开发商德鑫公司告上法院。外国人为何要买十来套房子？开发商又怎么会“赖着”“业主”的房款不给？业内人士发现，一起看似普通的纠纷背后，却隐藏着炒房的巨大黑幕。

　　韩国人狂揽17套房

　　原告宋新烈（化名）是一名在苏州生活的韩国人。去年3月29日，他看中了“丽晶星河”小区的房子，当天，他与开发商德鑫公司签订一份《订购单》，一口气订下了9套小高层房屋。双方约定，这共计1600多平米的房子，宋新烈需陆续付款800多万元人民币。照此计算，房屋均价达到了每平米5000多元，这在当时房价仍在上涨的苏州相城区，价格并不算低。

　　当天，宋新烈支付了230万元的第一笔款项，按照双方的约定，所有房款应当在两个月内分三笔付清。

　　一般人买房，自然要签订购房契约，可是宋新烈与开发商之间的《订购单》，除了付款是真金白银，两条备注却完全看不出“买房”的意思：1.乙方（宋新烈）暂不作合同签约手续。2.甲方（德鑫公司）同意并配合乙方在房产证登记前作更名及办理银行贷款各项手续。

　　看起来，宋新烈一口气买下这9套房子，并不是打算要买房居住，这两条备注就是证据。

　　另一个明证是，他的购房行动没有停止。4月17日，宋新烈再次与德鑫公司签订了一份《订购单》，再次狂揽8套小高层房屋。总价达818万的房子，按照总面积计算，均价竟达到了5700元。与上一次一样，《订购单》中同样约定房款分三次付清，并有完全相同的那两条备注。

　　数月内从“合作”到“翻脸”

　　揽下17套房子的宋新烈，其后虽然没有严格按照订购单上约定的时间付钱，却也陆陆续续支付了超过1000万元的房款。2007年8月27日，德鑫公司向宋新烈发出两份《解除合同的通知》，解除双方《订购单》中17套房屋的订购，理由是宋新烈没有按照《订购单》约定的付款时间足额支付购房款。

　　今年2月，宋新烈一纸诉状将德鑫公司告上了苏州市中级人民法院，要求对方返还自己已经支付的房款近500万元以及逾期利息。

　　宋新烈明明总共支付给德鑫公司1000万元，怎么只索要500万元？法院审理后发现，在去年8月27日双方闹翻之前，宋新烈已经将4套房子“出手”，转卖给了其他购房人，早有不少钱已经“落袋为安”。

　　在法庭上，德鑫公司的反应很激烈，他们咬出了宋新烈炒房获利的事实：“他将房子反手倒卖，获利110多万元，这笔获利应该归我们所有！”

　　开发商被判退还房款

　　宋新烈的炒房行为被法院审理后确认。法院认为，从正常的生活经验分析，原告宋新烈订购的17套房屋不可能是自用。结合订购单的约定，可以认定宋新烈订购房屋后取得了房屋的销售权，销售他人后由德鑫公司予以配合办理房产证及银行贷款手续，这符合逻辑，也符合订购单的约定。因此，宋新烈的行为是一种“炒房”的行为，而开发商也同意与他签订订购单，双方都存在过错，双方的行为都违反了房地产市场正常的经济交易秩序和社会生活秩序，有违社会一般利益，且与我国相关行政法规的规定相悖，因此双方签订的房屋订购单应归属无效。

　　接下来的问题倒也不算复杂：那4套已经出售的房子与本案没有关联。另外13套房子仍然在开发商掌控之下，也不存在返还的问题，由于订购单无效，开发商应当将扣除4套房子的购房款返还。

　　今年10月上旬，苏州中院一审判决德鑫公司返还宋新烈498万余元并支付利息。目前，此案已经上诉到省高院。快报记者 马乐乐

　　案件解读

　　开发商与炒房人联手助推房价

　　“如此典型的炒房纠纷，我还是第一次看到。”江苏圣典律师事务所王宏律师浸淫房产法律多年，看到这个纠纷后他颇为吃惊。“因为一般来说，房虫与开发商只有相互勾结才能炒房，双方之间闹出矛盾的情况非常少见，而闹到法院打官司的，更是极为罕见。”王宏仔细研究了这起纠纷后表示，这起纠纷将炒房的一种常见模式——“直接更名”暴露在了公众面前，透过这起纠纷，人们可以清楚地看到炒房的黑幕。

　　“直接更名”流程

　　第一步

　　资金实力雄厚的炒房人与开发商接洽后，达成炒房意向。双方签订协议，炒房人以现金认购若干套房源后，开发商以种种理由将这些房源从“待售”状态撤下，让普通购房人无法买到。

　　第二步

　　让普通购房人“获悉”可以买到这些房子。一是售楼人员“悄悄地”告诉购房人：“这个房子已经有人订了，但是我听说他想退房，要不我帮你打听打听？”二是炒房人将房源挂到中介市场上，让购房人看到。

　　第三步

　　当购房人与炒房人接上头之后，炒房人自然会说：“我跟开发商关系好，可以直接更名。到时候你直接跟开发商签买卖契约。”双方谈好价格后来到开发商处，购房人与开发商签订合同，购房款转手就到了炒房人的手中。

　　炒房是房价攀升的帮凶

　　楼市火爆的时候，开发商完全可以将房子卖出高价，但是他们对于将房子“低价”卖给炒房人，却也是乐意得很。

　　“对于德鑫公司来说，一次性把17套房子‘打包’卖了，上千万的现金落袋，哪怕价格低那么一点，但是肯定是太划算了。”王宏说。“另外，市场上有很多开发商实力并不雄厚，在开发楼盘的时候经常面临资金链紧张的情况，过去经常出现的把待售房子抵押向银行借款，就是明证。对于这样的开发商来说，还没开盘就有大笔现金入袋，无疑是开心的事情。”

　　此外，将房子卖给炒房人还有个间接的“好处”。王宏说：“大家都记得，前几年楼市火爆的时候，老百姓经常抢不到房子，是不是房子真的那么好卖？其实炒房在里面起到了严重的推波助澜作用。楼盘还没开盘，很多房源就被内部认购，‘不卖了’，人为地造成一种房源紧俏的表象，诱使更多的老百姓去买房。另外还有所谓的‘囤房’，其实很多开发商并不是真正地不卖，而是暗地里早就转给炒房人，卖不起来了。所以说，炒房是房价攀升背后的帮凶之一。”

　　这类炒房纠纷还会有

　　“我认为，这起黑幕能够暴露出来，与国家的政策以及楼市的走向，是密不可分的。”王宏分析说。

　　“楼市经过几年的火爆，国家在2006年出台宏观调控政策，旨在抑制过热现象，但是由于地方执行力度以及市场惯性等因素，效果有限。”王宏说，宋新烈在2007年三四月间“入市”炒房时，央行已经开始了第一次加息，但楼市最后的疯狂仍然没有结束，因此宋新烈也能够如愿出售了4套房子。

　　2007年5月开始，央行又连续三次加息，房价的疯涨终于得到了遏制，楼市顿时进入了成交清淡时期。“很可能宋新烈这时候发现，房子卖不出去了，他的炒房愿望无法实现了，所以干脆选择不再支付给开发商房款，这才进而导致了双方纠纷的发生。”

　　王宏笑着说，假如楼市仍然火爆，这起纠纷很可能不会发生。“说不定随着宏观调控的深入，这类炒房纠纷还会爆发。”

　　开发商偷鸡不成蚀把米

　　虽然宋新烈只卖出了4套房子，但是通过打官司，总算是全身而退，没有受到损失，而且还通过炒房赚到了钱。但是官司的结果对于德鑫公司来说，就有点“偷鸡不成蚀把米”的味道了。

　　王宏说：“本来开发商把上千万的现金放进口袋里，现在不但有13套房子要自己继续卖，还得吐500万出来。一方面，现在的房子已经很难卖了；另一方面，由于打官司，房子被查封也让开发商暂时无法销售，更是难受。”

　　“苏州中院以判决说理的形式确认炒房的不正当，进而确认订购协议无效，体现了法律的公平正义。”不过王宏认为，虽然判决结果值得肯定，但是法院没有干预炒房获利，似是美中不足。“法院既然认定炒房是不正当行为，那么宋新烈的获利就是不当得利。如果法院能够考虑通过民事制裁的形式，裁定没收他的炒房获利，就将是完美的判决。”

　　快报记者 马乐乐