北京3季度住宅用地成交降近6成 地价持续回落

　　楼市的萧条，直接影响到了土地的成交。据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计，三季度，住宅用地成交大幅减少，并且土地价格持续回落。四季度土地供应充足，但是否能成交还要看开发商的资金状况。

　　住宅用地成交降近六成

　　2008年三季度京城土地成交量大幅增加，住宅及含住宅项目用地的成交量却呈现出大幅减少的态势。

　　数据显示，环比上一季度，住宅及含住宅项目用地成交面积下降了59.2%，规划建筑面积下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面积下降了74.4%，规划建筑面积下降了76%，成交量下滑的幅度十分惊人。

　　亚豪地产机构副总经理王英男认为，三季度之所以会出现住宅项目用地成交量大幅减少的现象主要和当前低迷的楼市现状及开发商资金链高度紧张的窘境有关。

　　京城楼市自2007年底进入转折期以来，交易量持续低迷，购房者观望的情绪与日俱增，加之八九月份的奥运因素影响，京城楼市的成交量同比跌幅超过了五成，惨淡的交易直接影响了开发商的资金流动，加剧了紧张的局面。

　　与此同时，政府对楼市的调控未见明显松动，开发商信贷的渠道基本被堵死，资本市场受美国次贷危机影响也是风雨飘摇。在这样的大背景下，开发商拿地的能力大为降低。因此，出现了住宅项目用地成交量大幅减少的现象，而2008年三季度工业项目用地成交量大为增加主要是和政府的新城建设力度不断加大、工业项目发展迅速有关。

　　楼面价回落近两成

　　与大幅降低的住宅土地成交量类似，2008年三季度京城土地市场的明显特征是住宅及含住宅项目用地的楼面价明显降低。

　　数据显示，三季度，住宅及含住宅项目用地的楼面价为3028元/平方米，环比二季度的楼面价下降了17.3%，同比2007年三季度下降了5%。

　　王英男认为，2008年三季度楼面价的降低主要是由两方面原因造成：一是开发商由于资金链紧张，产品销售困难，导致了拿地能力明显不足，尤其是去年曾经创造了一个个地王的地产企业，今年拿地的能力严重不足。开发商资金紧张导致了土地交易的冷清，土地流拍现象也时有发生，这使得住宅项目用地的楼面价持续降低；另一方面原因是政府为了缓解土地供应的供需矛盾，加大了土地放量的力度，尤其是住宅项目用地。而且，为了确保土地开发的成功率，对于土地出让形式多采取了招标形式，这就避免了单纯以价格拿地的情况发生。这也是造成三季度楼面价下降的原因。住宅项目用地楼面价的降低有利于缓解因高地价而造成的高房价现象发生，对于平抑京城高涨的房价能起到切实的作用。

　　郊区供地占近八成

　　从三季度京城土地供应区域方面来分析，通州、大兴、顺义、怀柔等新城区域的土地供应尤其是工业项目用地供应量大幅增加，郊区供地占三季度成交总量的近八成。新城建设的步伐进一步加快。

　　据亚豪机构市场研究部统计数据显示，在2008年三季度成交的31宗土地中，通州区域共成交了12宗，占总成交数的38.7%；大兴区成交了6宗，占总成交数的19.4%；顺义区成交了4宗，占总成交数的12.9%；怀柔区成交了2宗，占总成交数的6.5%，而且这些区域成交的土地均为工业及其他建筑用地。

　　朝阳、海淀两区域仅成交了两宗土地，而大部分土地供应都集中在远郊区域。亚豪地产机构副总任启鑫认为，市区土地供应减少，远郊区域土地供应尤其是非住宅项目用地供应的大幅增加说明两方面的问题，一是在市区土地资源日渐稀缺、开发商资金日益紧张的背景下，城市核心区高昂的地价使多数开发商望而生畏，而远郊区域的土地价格相对便宜。因此，三季度成交的土地多在远郊区域。另外一个是在进入“十一五”规划末期，北京市新城建设的步伐明显加快，远郊新城的经济开发区、科技产业基地、物流港吸引了众多的企业投资，因此，出现了工业用地大幅增加的现象。

　　四季度土地供应充足

　　从北京市土地整理和储备中心网显示的信息看，正在交易和即将入市的土地多达42宗，总供应面积达590多万平方米。这些土地均计划在四季度入市交易，由此可见，2008年下半年京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。

　　任启鑫分析，这些土地能否在四季度顺利成交取决于开发商紧张的资金状况是否能得到缓解，但就京城目前楼市环境而言，短期内难有明显的回暖迹象。开发商要想缓解资金紧张的矛盾，积极销售产品，努力回笼资金是关键，未来京城住宅项目土地成交量能否上升明显尚难定论。(记者赵丽萍) (来源：京华时报)