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楼市组合拳能否救市取决于“改善型住房”释义

  很少有房地产政策能得到买家和开发商两方面欢迎的,10月22日出台的住房新政算是一个。

  毕业已3年、正准备买套小单位自住的刘小姐知道贷款利息下降、税费降低的消息后表现出一定的惊喜:“那不是可以省不少钱了?!”某H股上市开发商近期将推出全新高端项目,其营销负责人得知这一消息后说:“那我们的房子会更好卖了!”

  从业内反应来看,普遍认为此次政策将为首次买房者大幅减负,将刺激首次买房者的购房欲望。
但目前广州市场六七成为二次或二次以上购房者,新政中的“改善型普通自住房”定义模糊。如果针对的是二次置业者,那么将会激发出更大的需求,救市效果更明显,房地产下滑过快的势头将能被遏止住。

  看法1:

  首次置业者得益最大

  新政出台后,中国社科院研究员易宪容第一时间表示,无论是住房购买税收优惠,还是信贷优惠,基本上针对的是个人自住型住房购买或消费。

  确实如此,此次新政的出台,对首次置业者是很大的利好消息。其中最大的利好就是“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”,而在新政之前,这一下限为0.85倍,下浮幅度比原先扩大了15%。更直观一些说,以90平方米以下、总价100万元的一套住房为例,如果首付两成,贷款30万元,首次购房者在新政后可以省约20万元的利息,如果加上契税和印花税,可省21万多元。与目前开发商普遍的几万元的优惠、礼包相比,首次置业者省的钱要多得多。

  “目前买房或准备买房的首次置业者,主要是为了结婚,即使没有新政出台,他们也会购买,新政出台,会使他们可以选择大一点的房子或者贵一点的房子。”业内人士吴定金分析,单从这方面来看,新政更多只是对市场信心的刺激,对提升目前的成交量只是杯水车薪。

  看法2:

  二次置业者能否得益最关键

  除了首次置业者能明确得益,二次置业者能否从新政中得益则难以确定。因为新政里有提及“改善型普通自住房”,对于这一“改善型”到底是否针对二次置业者,市场有不同的解读。

  有业界人士认为,政府对二手房交易的营业税并没有提及,说明救市力度不会很大,这一“改善型”应当不会针对二次置业者。

  复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟则表示,这次新政的一些表述值得关注,表明中央政府为下一步采取更深入的政策留下了空间。“之前已经有提及首次购买,如果后面还是首次置业者,根本就没有必要,这个改善型可能是指"二次购买"。”吴定金则更乐观一些。

  而在合富辉煌、经纬地产等中介的调查显示,广州住宅市场经过多年发展,多数市民都已有了第一套住房,目前的购房群体中,六七成为二次置业者。如果新政惠及二次置业者,其释放的需求将非常大,将刺激广州市场成交全面回暖。“对广州这样的市场来说,救市的效果有多大,就决定于"改善型普通自住房"最后的解释。”

  看法3:

  市场不会发生根本逆转?

  但无论“改善型”是否针对二次置业者,业内人士认为目前的房地产市场也不会发生根本逆转,“只会避免当前房价暴跌,但绝对不会引起房价反弹。”北师大房地产研究所副主任王宏新就认为,连续10个月的国房景气指数下滑,不是楼市宏观调控的结果,而是由于受到不断放大的房地产泡沫的刺激所导致。房地产市场10年飞速发展透支了30年国民财富的积累,市场发展到今天的局面,政府的调控政策是很难有强烈收效的。

  业内人士认为,房地产的本轮调整,是受国际经济大气候、国内经济小气候共同作用,加上行业本身发展规律共同作用的结果,在经济环境依然不明朗的情况下,单靠房地产行业本身的努力,能止住快速下滑的势头已经不错,市场逆转的可能性非常小。(张秀钦) (来源:羊城晚报)
(责任编辑:王雪)

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