易宪容：房地产关键问题是如何缩小房价缺口

　　对于当前经济形势,我们仍然要把重点放在国际金融市场动荡对中国经济的影响上,放在投资者对股市信心的恢复上,放在房地产是否健康发展上。

　　在国际金融市场动荡不安、全球经济增长放缓、国际经济环境中不确定不稳定因素明显增加,以及国内经济运行中存在不少突出矛盾与问题的情况下,如何判断当前中国的经济形势,成了我们政府、企业、个人正确行为决策的关键。对此,随着最近金融危机呼啸而来,国内多数人认为中国经济出现明显下行的趋势,但我还是坚持早几个月所主张的观点,即当前中国的经济基本格局没有改变,中国经济仍然会走向持续增长之路。对于这点,党的十七届三中全会的公报中,也是肯定了中国经济总体形势是好的,经济发展的基本态势没有改变。

　　但是,我们应该看到,在奥运会之后,特别是最近发生了美国金融海啸之后,多数人都认为中国经济会随着世界经济增长放缓出现快速的下行,甚至于今年第四季度的经济增长就会出现直线下降。在他们看来,一是受全球经济下行的影响,这种经济下行的态势也立即会传导到中国来；二是国内经济下行还在“奥运后效应”反应；三是股市严重衰退必然会堵塞企业融资渠道,会反方向地影响居民的“财富效应”；四是房地产销售迅速下降,从而影响GDP上升、固定资产投资增长、房地产关联产业萎缩、地方政府的“土地财政”减少、居民消费下降等,从而将使国内经济出现明显的下行。

　　对于上述的分析,尽管出自多数人的观点,但是这些分析无外是建立在两个假定前提之上的。一是美国金融危机必然会导致美国及全球经济衰退,而且全球经济衰退,对于出口依赖高的中国来说,经济成长的一大动力自然是不利的因素；二是当前中国经济下行,主要是与2007年相比,同比数据已经全面反映这种下行。也就是说,当前中国经济的情况与2007年相比,经济各方面都已经进入严重下行的通道。所以,当前中国经济面临较大下行的风险。

　　对于上述两个假定,前者在此不多讨论。对于后者,则有几个问题需要澄清。一是认为当前中国经济下行风险的依据是2007年的数据,那么这里就有这样判断依据是否合适的问题,或这种同比的意义有多大。如果2007年是一个经济泡沫较大的年份,那么2008年经济下行应该是在向经济正常的方向运行,关键是我们要看这种下行幅度有多大。如果下行的幅度不大,应该说是经济下行的风险不大。比如说,目前房地产的销售下降是比较大,但是与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降,反之增长的幅度不小。我们早几年的宏观调控目标不就是要调整过高的经济增长、过高的投资、过热的价格上涨吗?为何现在经济运行开始向预期方向调整又认为不行?

　　二是假定2007年这种经济增长速度没有太多的泡沫成分,现在我们要问的是,这样的经济增长是否可以持续?如果说2007年经济增长是一种特殊条件下的结果,这种经济增长是不可持续的,那么我们对当前经济分析仅是以此为参照系,这种分析就不会有太多的一般性与意义。如果条件环境变化了,要再现2007年这种结果就不可能。因此,我们对当前的经济分析,并不是分析两年经济数据高低,而是要分析2008年经济运行有没有相应的条件,如果没有相应的条件,我们还是要让经济增长达到2007年的相应水平,恐怕不是容易的事情。

　　比如,2007年房地产市场的火爆,不仅让房地产市场赚得盆满钵满,而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是,2008年房地产市场的条件与环境已经发生了根本性的变化。房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性转变。在房地产市场条件与环境发生了根本性变化的情况下,如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平,地方政府以过去居民的购买观念,希望让居民进入房地产市场,这怎么可能呢?可以说,别看最近不少地方政府为了维持房地产市场暴利模式,采取各种各样的所谓“救市政策”,但是这些政策想形成2007年房地产市场那种火爆的场面已经根本不可能了。所以,不要说地方政府所谓的房地产“救市”政策没有多少作用,就是中央政府重新启动什么救市政策,估计所起到的作用也会十分有限。因此,当前房地产市场的条件与环境已经完全不同,除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。

　　因此,对于当前中国经济态势的判断,更重要的是放在中国经济能否持续发展上,放在对居民生活条件改善与提高上,并以此来判断当前经济发展的合理性。如果离开这一基本的东西,就容易得出背离当前中国经济发展的结论。

　　对于当前经济形势,我们仍然要把重点放在国际金融市场动荡对中国经济的影响上,放在投资者对股市信心的恢复上,放在房地产是否健康发展上。对美国金融市场动荡对中国的经济影响,我们怎么也不可低估,而且这种影响并不在于直接某几个方面,更关键的是在于它对中国经济的长期影响。这方面有不少值得研究的问题。对于当前中国的股市,尽管出台不少政策,但为什么投资者信心一直无法恢复,中国股市无法重新进入一种健康的通道?而中国股市的融资功能丧失,这肯定是影响未来中国经济如何发展的重要方面。

　　对于国内房地产市场,当前政府出台一些有利于住房消费者的政策,有人说政府是在救市,有人说政府这种救市所起到的作用十分有限。对于这些政策,当然对住房消费者是有用,也是有利于房地产市场的发展。但是,目前房地产市场的情况如何判断,房地产市场销售下降的原因是什么?是不是仅房地产政策使然?这是我们必须明确的问题。其实,目前房地产市场的销售下降,关键的问题是在房地产政策变化之后,房地产市场由以投资者为主导的市场,改变为以消费者为主导的市场,但是目前的房地产市场价格却维持在房地产以投资者为主导的市场上。这样必然会出现,房地产开发商定价的市场与消费者所期望或有支付能力的市场有巨大的缺口。最近政府出台的新政策尽管可以在一定程度上缩小这种缺口,但这种缺口仍然还是大。如果这种缺口不缩小,住房消费者还是无能力进入这个市场。但是政府又不可能让现行的房地产市场回到以投资者为主导的市场,否则,这样做,中国房地产市场又会重新走向新泡沫,有可能制造一个更大的泡沫来掩盖旧的泡沫,那么将来中国经济面临的风险与危机就大大增加了。因此,目前房地产市场关键问题就是如何使房价缺口缩小,并让居民的住房消费释放出来。这是目前房地产市场走出困境的关键。

　　总之,对于当前中国经济态势,我们应该有一个正确的判断,不可为一些表面现象、短期的问题所迷惑,而是要从长远来计策。 (来源：南方日报)