广州宅基地房数量多 问题解决尚需验明正身(图)

广州白云区人和镇的小产权房，镇上的小产权房成交价普遍在每平米1200元左右。图/孙炯

　　百万宅基地房的前世今生

　　南都周刊记者 徐珊璞

　　宅基地房也叫小产权房，这是城里人到农村居住的主要手段，只有打通这一关，大量的上山下乡才成为可能。

　　和任何年过三十的普通男子并无二致，黄更生（化名）对“家”充满了美好的想象，“老婆孩子热炕头”，每天早起陪父亲练练太极拳，当然，首要条件是有一所能遮风避雨的房子。在这点上，黄更生极为矛盾，他花费22万买了三处房产，却没有任何合法文件能证明房子归自己所有——准确来说，这是三间建在宅基地上的“小产权房”。

　　在广州，小产权房和宅基地房画上等号，主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和市内各城中村，并已开始转向更远的边郊，如花都和番禺。近年来，随着楼价的水涨船高，成交与建设呈增多趋势。

　　广东小产权房存量到底有多少？或者我们可以以深圳为参照系：

　　去年，深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，包括农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占据绝对优势，达到71%。另据广州市国土局摸查，广州白云区的宅基地房就有几十万套。

　　广州房价由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米。楼市进入寒冬，但小产权房交易依然畅旺。但对黄更生这样的小产权房业主来说，何时能把用血汗钱买来的房子真正变为自己所有，才是他最关心的。

　　香港打工仔的忽悠

　　人和镇，位于广州市白云区北部，从市中心到此，往往要坐超过2小时的车，这几乎等于从广州到珠海的路程。但由于距离广州新白云国际机场不远，很多在机场附近工作的城里人依然热衷于在此处定居。

　　2007年，31岁的黄更生置下第三套房产。“前两套买在与人和镇相邻的江高镇神山村，是我爸和我一起买的，一大家子人住在楼上楼下。”去年，他被调动到人和镇广播电视系统工作，每日必须花上大半个小时往返于江高与人和之间。虽然谈不上麻烦，但是考虑到日后结婚之后，没必要让妻儿也来回奔波，于是动了买房的念头。

　　自小在白云区长大，黄更生对宅基地房并不陌生，他首次置业的两套房产，就是宅基地房。两套面积分别为60多平方米的“单体楼”套件，要价共12万，每平米均价尚不足1000元。

　　由于宅基地房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。买卖此类房屋，不可能获得任何法律证明文书，包括最为人所看重的房产证。

　　“宅基地房？”曹大同点起香烟，仿佛要花很大力气才能想起上世纪90年代初那股集资建房的热潮。他是人和镇凤和村的干部，多年来负责国土规划方面的管理，见证了宅基地房交易的起落。

　　1992年，时任广州市市长黎子流在媒体上发表公开讲话，鼓励有实力的集体和单位集资建房，这股建房热潮从城市中心蔓延至当时尚属郊区的人和镇。“刚开始的两年，还是村民自己集资建房，然后拿着宅基地证自住，但后来情况就走样了。”曹大同回忆。

　　实际上，最先看到宅基地房商机的，并不是内地的房地产企业，而是香港来的打工仔。“1994年开始，一些香港人在人和附近的工厂打工，看到一亩地只要3万—6万就能拿下，当然‘醒水’（开窍）啦！”曹大同接待过20多个类似的所谓“香港老板”，他们往往衣着光鲜，带着金项链，夹着黑皮包，说起话来总是“过千万过亿”，但却只能拿出十多万的启动资金。

　　资金不足，要如何启动一个宅基地项目？这些港商首先在报纸上登广告，宣称只要几万元，就能拥有属于自己的物业。退休老人和外来经商者很容易被这些广告所打动，前者向往田园牧歌式的养老生活，后者则是因为无法享受到单位福利分房的好处。

　　但美好的想象往往是无法兑现的，这些财力不足的香港“个体”开发商，大多以卷款潜逃消失在集资者的视野中。曹大同依然记得，1995年，一个市信访局的老干部在村委哭到晕倒，但直到去世那天，花尽毕业积蓄10万元买下的宅基地房，依然没有封顶。“选地定项目这些都不是村里说的算，必须报到区里乃至市里。”虽然后来曹大同带着怀疑的眼光审视着每一个来集资的开发商，但是也只能眼睁睁地看着超过10个楼盘最终烂尾。“在我印象中，成功的只有一两个。”

　　1996年后，集资建宅基地房的热潮冷却下来。2000年以后，在人和等郊区市场上流通的都是些农民自建的单体楼宅基地房。而内地开发商则将目光投向离市区更近的城中村。

　　林老板的家族生意

　　1987年12月1日，深圳敲响了建国以来拍卖国有土地使用权的“第一拍”。当时媒体评论：“这是一次历史性的突破，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”

　　但作为对土地流转改革的先驱者，广东却在接下来的20年远落后于天津、四川等省份。虽然2005年就率先出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，但实际操作中，公开流转的农村集体用地量非常小，大部分集体土地流转都是隐性进行的，而当中又以宅基地房的暗箱买卖最为活跃。

　　伴随着城市化的发展，广东省农村人口在过去十年间减少了1600多万人，但宅基地房却不减反增，这与城里人日益增长购房需求密不可分。

　　开发商林焕青（化名）的家族正是在这股热潮中发迹。林焕青是一家名为骏×建筑有限公司的负责人，他们公司的业务就是“开发、销售宅基地”，对此他并不讳言。

　　“我们家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”林焕青告诉记者，从上世纪90年代开始，他们家族已经在深圳开展类似的业务，到了2002年前后开始进入广州。刚开始模式非常简单，“村出地皮，我们出资金”。由于部分村委对楼市的判断过于简单，他们往往轻松地拿下一大块地。在建设中，他们甚至可以按照业主的意愿改变户型。“因为宅基地房的图纸不需要国土规划部门的审批，我们也乐意迎合业主的需要。”

　　他们的一大原则就是跟着城市规划走，例如在广州大道北通车前，他们已经在沿线村中找到几块“地”。而近期随着广州几条新地铁线路的通车，他们的目光逐步投向番禺区、花都区。

　　林焕青出示了骏×公司所开发其中一个楼盘的宣传单张，这是一个城中村小区，距离天河区中心半小时车程。“占地7亩，4栋20层的电梯楼，全封闭管理。”广告单上精致的岭南式庭院很是诱人。“除了没有房产证，一点都不比外面的商品房差吧？”林焕青不无得意地说。

　　林焕青的开发项目用的是“租”的方式，通常村委或者村个人以50年出租的形式将地皮转让给他。而林焕青将房子售出同样是采用“租”的形式，例如他在白云区同和的项目，合同上标明是每月200元的价格，出租50年，租金一次性支付。

　　按网络上公开的信息统计，仅白云区就有近10家类似的宅基地房开发公司。广州中轴线广州大道北，几乎每个城中村都有在售的宅基地。“5年前这种情况更为普遍。”林焕青认为，由于近几年楼价攀升明显，村镇看到有利可图，现在大多改为自己建房出售。

　　据他估算，从1991年白云区太和镇首次出现在宅基地上集资建楼至今，广州市总共成交150多万套宅基地房，与过去十年广州正规房屋交易量数字接近。

　　买的就是心跳

　　“我爸是江高镇人，村里的关系都弄得很熟，再加上超过70%的村民都买的是这种集资形式开发的宅基地房，所以我当时并没有顾虑太多。”黄更生说，在神山村，祖祖辈辈讲的就是一个“信”字。有没有房产证，能不能办过户手续，在老一辈人看来并没有多大区别。

　　可这套由“朋友的朋友”出售的人和镇宅基地房，却总让他一颗心悬着。今年3月，他花10万元买下这套87平方米，三房两厅的毛坯房。相比起同地段的标价3600元/平米的商品房，由于无需缴纳交易契税，这套均价1150元的房屋实在是物超所值。出租，是宅基地房另一个诱人之处。黄更生在神山的房子，眼下租给了一家公司当员工宿舍，每月收取400余元租金。相对于房屋售价，这是一个翻了近四倍的投资。

　　真正要付款过户的前一个晚上，他整晚心惊肉跳，无法入眠。“什么有效的法律凭证都没有，这算个什么事儿呀？万一将来哪天原房主反悔了，宅基地证上写的还是他的名字。”种种可怕的想象在黄更生脑中挥之不去。

　　事实上，自打2007年底动了买楼的念头之后，黄更生四处打听，在现行政策下，有没有可能为自己的买房行为找到一点靠谱的证明。“问了房产公司、司法所、公证处，他们都说宅基地房不能买卖，所以不可能有任何保障。”最后，在律师的提议下，他与卖方签订了一份“良心”协议，上面注明“如果卖方日后反悔，否认该买卖行为的存在，要求收回房屋的话，将赔付三倍于原房价的违约金。”律师私下告诉黄更生，其实这份协议同样不具有法律效力，“但有了这么一份凭证在手，日后打起官司来，即使输了，也可能保住原来这10万元买房钱。”

　　虽然买的是宅基地房，但每一块砖、每一块瓦都是买房者用辛苦钱购回的。买一幢房，往往要让个人甚至全家10—20年的财产性收入“沉淀”下来。“宅基地房不能买卖，等于活钱顿时变成了死资产”，黄更生表示，只要国家政策允许，即使再多花个十万，他也愿意为房子补办一个合法的身份证明。

　　除了不能“验明正身”之外，宅基地房质量、物业管理、治安乃至水电供应都无法保证。由于负责供应该地段水源的饼干厂倒闭，黄更生的房子已经停水半个月。无论日夜，总有几位挑着红色水桶的老妇人汗流浃背地爬着楼梯。

　　由于欠缺规划，这些宅基地房租金只在300—500元/套间，所以大部分都出租给外来人口。“住的人三教九流，我们本地村民是绝对不去住那些所谓‘宅基地房小区’的。”曹大同说。

　　对于“小产权房”存在的问题，南方福瑞律师事务所周晓琳律师认为，“此次农地改革，由于土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的较大数量的‘小产权房’也不会一次性解决掉而变成大产权房流转。因此，购买了宅基地房的业主仍需耐心等待。”