广州楼价高企火了无证宅基地房

宅基地改建商品房住宅正在装修中。专题摄影　时报记者 黄立科 实习生 叶伟报

位于白云区金沙洲的金满家园于2000年前后建成后，开发商打出“绝对商品房”的广告向社会发售。2005年7月，市规划部门调查认为，金满花园集资房属违规建房，导致该小区业主多年来一直无法办理房产证。（资料图片）专题摄影　时报记者 黄立科 实习生 叶伟报

位于天河东圃、投资近2亿元、号称最漂亮的宅基地房小区——龙怡苑，因非法开发建楼、非法对外销售，导致2000多户业主面临停水断电、被迫搬迁的困扰。（资料图片）重点2-3位于天河东圃、投资近2亿元、号称最漂亮的宅基地房小区——龙怡苑，因非法开发建楼、非法对外销售，导致2000多户业主面临停水断电、被迫搬迁的困扰。（资料图片）

广州大道北斯文井村，一农民宅基地改建商品房的销售门市写着“现楼直售”。专题摄影　时报记者 黄立科 实习生 叶伟报

　　广州楼价高企火了无证宅基地房 拆迁有补偿？要看地主良心

　　价格便宜至均价2500元/m2，以赠与或长租60年方式变相热销

　　□专题撰文　时报记者 田桂丹 实习生 李新丽

　　专题摄影　时报记者 黄立科 实习生 叶伟报

　　日前北京市发改委表示，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。这被解读为，备受争议的小产权房开始入市交易“试水”。小产权房在广州被称为宅基地房，记者近日在广州大道北沿线多个村走访发现，虽然商品房楼市陷入观望的低迷期，但不少均价在2500元/平方米的宅基地房却卖得很“火”。

　　有“开发商”表示，宅基地房主要集中在白云区等区域，并已开始转向更远的边郊。近年来随着商品房价格的上涨，成交与建设呈增多趋势，据一个“家族”宅基地房开发者不完全统计，总共成交150多万套。专家认为，在未来15～20年内，小产权房将愈演愈烈。那么，其交易是否应放开以便规范？放开与否对广州楼市又会有怎样的影响呢？

　　宅基地房没有房产证

　　近两年来，来穗工作的陈小姐开始看起了广州大道北沿线的宅基地房。“主要是考虑到自己在天河上班，到广州大道北还算方便。”虽然去年底开始广州房价已开始回调，但陈小姐觉得她适合购买的区域，房价还是在自己的支付能力之外，因此还是保持对宅基地房的关注。

　　记者根据她的报料，来到斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村等广州大道北沿线的村落。行走在这些宅基地房集中的区域，墙上到处张贴着宅基地售楼信息。部分宅基地的宣传单张派发，充满了诱惑字眼：“热爱极简主义、因为我们的生活已太复杂……”、“物依然美、价依然廉等等。

　　看到“热爱极简主义”，该宣传单小区附近的住户调侃道，“‘极简主义’就是没有房产证嘛。”在记者踩盘的过程中，每个宅基地房的销售人员，都会直接先告知：“这个房子是没有产权证的，但是你的利益是可以保障的。”

　　买卖靠律师见证协议

　　据了解，目前广州宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件后拿地进行建设。因为在非黄金地段的村落，村民虽然手上有地，但往往并没有资金进行建设。因此“开发商”或一次性给协议好的地价，买断地块进行建设；或者先不给地价，但协议房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的4成左右。

　　在斯文井村一间兼具办公和住宿的“开发商”办公室，工作人员边招呼记者留下一起吃中饭，边介绍道，购买宅基地房不用担心无房产证没保障的问题，因为买卖可以做见证：“签协议就行了，你一份、我一份、律师一份，这样就可以证明房子是你的了。”在宅基地买卖中，往往都讲明要多给1000元左右的律师见证费。

　　该“开发商”还介绍，不仅是一手宅基地房的买卖可以如此操作，宅基地房的转手也可“依样画葫芦”，不用担心买了宅基地房没办法转手。所有宅基地房的销售人员都表示，自己曾经经手过不少的宅基地房转手，并声称“一点都不麻烦，很容易的”。

　　房价走低宅基地房仍畅销

　　在广州大道北斯文井、蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，记者了解到，这里的宅基地房都不做装修，毛坯房房价平均约2500元/平方米左右。在去年下半年房价暴涨后，“十一黄金周”后初期，地段较好的宅基地房价也曾经达到2700元/平方米的左右。而在这些宅基地房区域，由于靠近白云山等自然资源，商品房往往开发成高端产品，房价不少于1万元/平方米。

　　但是去年房贷新政后，广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对宅基地房的房价也有所影响，地段较好的宅基地房多为2500元/平方米左右，远至大陂村、大源村等地的宅基地房则为1700元/平方米左右。售卖宅基地房的人士表示，商品房楼市走冷后，宅基地房的房价有所影响但成交仍然较高。

　　多年售卖宅基地房的李小姐对市场分析得头头是道：“‘五一’广州商品房推出4万多套，才卖出319套；我们推出一栋共有14套，一下子就卖出了5套。当然是我们卖得好点啦。”蟹山村某宅基地公司的销售人员介绍，平均每月可卖出10多套房，多的时候可卖出20~30套房。

　　没有房产证

　　为何还要买？

　　陈小姐表示，她看过的宅基地房房价都在2500元/平方米左右，“比市场价低了不只一倍”。因此，明知不能拿房产证，但不少“想有一个家”外地人还是心动了：“以后有钱买商品房时，把宅基地房用作投资，租金也不低。”陈小姐目前在天河北租住了一套单间，每月租金也要1200元左右，“1年要1.5万元左右，想想还是不如买房划算”。

　　知多

　　何为宅基地房

　　宅基地房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。

　　宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发“集体土地使用证”。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

　　宅基房特色 以单体楼为主可自创户型

　　记者多日看房发现，目前在售的宅基地房多数是单体楼，少数是小区管理。以小区管理推出的宅基地房比较抢手，在榕树头有一处小区设计的宅基地房，设有小区大门和门岗。每栋楼楼下还各有防盗门，除了没有成规模的绿化，与商品房小区并无二致。但该处的宅基地房已全部售完，同一“开发商”推荐去正在开发的项目看房。新项目位于白云农批市场附近，但是为单体楼，由于要返还面积给村民，户型设计估计还留有无窗的“黑房”。

　　斯文井某“开发商”笑称，在进行户型间隔时他们都是根据经验，“自己用笔画画就间隔了”。但是如果在建设途中买房，购房者可以根据自己的设想让“开发商”去做设计。比如有购房者就想将自己的一套三房，隔出单独门进出的一间房进行出租，“只要有要求我们都可以协商后去做。”

　　但也有户型设计和小区设计，极力与商品房保持差不多质素的宅基地房。这种房产的房价相比要贵100～200元/平方米。在握山村，记者发现，某宅基地小区的大门采用的是岭南风格的拱门设计，大门进去后别有洞天：有绿地、有竹林、有石凳，也有一些彩色的康乐设施。

　　销售方式 赠与或长租60年变相出售

　　继天河、白云等宅基地流转热点区域之后，番禺区有地铁的沿线村落，宅基地房的流转也开始露“苗头”。记者发现，不少番禺宅基地的信息在网上进行“兜售”，并且将“出售”隐晦为“出租”，并讲明国家规定宅基地不能买卖。

　　比如，在地铁4号路新造站附近的思贤村，就有一净面积80平方米的宅基地想租出。该地的介绍资料极其“专业”，还包括有现状图片和四周环境的介绍等。资料要求出租的年限为60年，地价为1300～1500元／平方米，全额一次性付清。

　　也有个人通过赠与的方式规避买卖禁令，获得宅基地地皮后，寻找合伙人进行建房。林先生（化名）毕业到穗工作不到3年，虽已经小有资产，却远不够购买中意的商品房。酝酿已久，去年在番禺区某城中村，通过赠与方式买下一块地皮。他通过法律咨询，发现宅基地拥有人可以将地皮赠予他人，赠予人和被赠予人之间也并不需要有什么特殊关系。他表示，在番禺这样的情况很多，大家不能拿到新的合法房产证，一般通过公证就可以，也没什么特别大困难。

　　林先生算了一笔账，个人买地皮起房，经济上当然会有些困难，但如果顺利找到三四个合伙人，就可以计划建低层房。施工费大概190元/平方米左右，另外装修和建筑成本约900/平方米，加上每平方米在3000元以下的地价，“绝对比买房划算”。

　　付款方式 基本上要求一次性付款

　　宅基地房在出售时，基本上都要求一次性付款。有“开发商”解释，这样的投资都是自己做，资金全靠自己筹集，不从银行贷款。“如果不一次性付款，哪里有那么多资金周转？”

　　但记者在采访过程中，也遇到了一个可“分期付款”的宅基地项目。据该开发商介绍，他们的项目位于大源村：“离大源公交车站只需步行两分钟，交通很方便。” “分期付款”的操作模式是，首付60%，其他的半年之内付清即可，可以选择自己喜欢的任意一种方式，可以按月来付，也可以按季来付。

　　18万买房20万装修无惧拆迁

　　有房主称“不担心，又不是只有我们一家买”

　　聚焦宅基房热销个案

　　据了解，宅基地房虽然单价比较便宜，但不能做按揭只能一次性付清，最低每套要15万元左右。由于宅基地房是毛坯房，因此还要支付装修费用。

　　“开发商”介绍说，如果委托给他们，简易装修每平方米二三百元就可以“很漂亮”了。以一套房90平方米计算，房价外需再付2万元左右。此外，购买宅基地房还要给村委交征容费，用于永水永电的安装。这一费用各村收取的标准不一，有的村要250元/平方米，有的则是一次性收取1000元。部分有小区的宅基地还需加500元/户的防盗门安装费。因此，买一套90平方米的宅基地大概需要一次性支付20万元左右。多数购买者经济实力相当不错。记者在榕树头某宅基地小区看到，小区内停放着不少私家车，其中不乏丰田等大品牌。

　　外来个体户

　　买房18万豪装20万

　　“我不担心被拆迁”

　　记者来到南湖附近一处靠近路边的宅基地房，在4楼看现房时，正好碰到已经入住的黄先生一家在新房内招待前来祝贺入伙的亲戚。黄太太熟络地招呼陪同记者看房的“开发商”人员，参观他们装修的新房。

　　“开发商”向记者介绍，黄家去年以18万元的价格买下新房，装修前后共花了近20万元。因为是自己装修，所以包括厨卫在内装修材料全部选用最好的品牌。据了解，黄先生是潮汕人，现在白云区某批发市场做生意，购房后他将妻儿、父母接到广州居住。

　　没有房产证还如此大手笔地进行装修，难道不担心会遇到拆迁吗？黄太太表示自己完全不担心，“又不是只有我们一家买房。”她表示如果买商品，一次性付款资金周转压力较大；如果分期付款，虽然首付可能比现在买宅基地房总额少，但每个月都要月供很麻烦，而且房贷利息也是一笔不小的数目。“现在这样很好，房子不贵，周边环境好，可以招呼亲友到广州玩。”

　　退休老人

　　市区有房郊区再买一套

　　“这里空气好适宜养老”

　　在斯文井村某宅基地小区的销售办公室，记者见到了正在缴交房款的王伯。王伯是广州本地人，目前住在小北路。由于已经退休，不用担心交通等问题，所以他在该小区下定了一套位于3楼的宅基地房。

　　他表示，不担心在宅基地小区居住会不方便，“反正日常生活该有的肉菜这里都有”；他也不担心小区居民素质可能不高，“毕竟大家都要一次性给出至少20万元，大家的经济实力应该都差不多了。这里空气清新，周末还可以让孩子们过来度假。我打算等这里一交房就搬过来。”

　　租户

　　买房投资回报率较高

　　“天河白领都来租房”

　　白云区的榕树头，是宅基地集中的片区之一。这里基本上都是六七层的宅基地房。在这片区域里，生活气息很浓。配套设施也比较齐全，有农贸市场、幼儿园、五金店、餐馆……听店内或者路边的人谈话，很少有粤语，倒是湖南、四川口音居多。

　　一家川菜馆的老板告诉记者，，他的川菜馆月租一千三，房东并不是广州本地人，“他（房东）也是自己买下这个门面出租给我们的”。据了解，不少人正是看上宅基地房的投资前景，所以敢于购入宅基地房。目前该地段家私家电等配备较齐全的宅基地房，月租800元左右，相比起低房价，回报率较高。

　　据川菜馆老板介绍，不少在天河上班的工薪阶层都到榕树头一带租房，很多火车站的列车员都在这边租房住。“他们都是合同工嘛，在这边租房很划算，也方便。”

　　拿地越来越难

　　宅基地房

　　“开发商”

　　瞄准远郊

　　自称“我们全家族都在做宅基地的开发和销售”的林小姐，向记者讲述了“家族”做宅基地房投资的历史。据了解，林小姐最先在深圳做宅基地建设投资，后来因当地政策限制，她和丈夫于2001年“转战”到了广州。

　　最开始，他们直接和村委会合作，“他们出地皮，我们出资金”，所以往往能拿到较大面积的宅基地，进行小区式开发。后来，村委会看出其中利润较大，改为自己做。林小姐于是开始转向与村民个人合作，由于地块较小，只能开发单体楼。

　　刚进入广州时，他们在天河做过。卖完开发的房子后，由于地段好租金高，天河区城中村的村民也开始宁愿自己筹钱开发，然后用房子“收租”过日。于是林小姐将目光转向同和，“但这边其实也越来越不好做，很难拿到地”。

　　据了解，从拿地、开发到销售，一般需要2年时间。所以，他们计划在同和的房子销售完毕后，将向广州更远郊的区域发展拿地。林小姐说，大陂等地方相对容易拿地，所以“家族”打算下一步往那边发展。“现在拿地越来越难，北京比较好做，很多人都转到那边去了。”

　　其他受访的宅基地“开发商”也都表示，做这一行已有10多年的历史。榕树头的一名“开发商”员工表示，他们曾在天河区做了20多处，经手交易的宅基地房至少有1000多套。据林小姐透露，广州城中村宅基地房，到目前为止，总共成交了150多万套，但这一数据无从考据。

　　资料

　　白云区宅基地房

　　居广州各区之首

　　广州“集资房”开发始于1991年白云区太和镇，以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黄埔和番禺。截至2000年，白云区已建成集资房面积765.0454万平方米，列各区之首；在建面积为107万平方米。

　　拿地自建花400万可建五层

　　斯文井村某“开发商”工作人员表示，购买宅基地房除了直接买现房，还可以通过他们拿地自己设计建房。事实上，广州市小谷围等地方，也曾经出现过城市人拿宅基地建院落的实例。

　　该人员举例，可以集合10个左右的朋友集资建房，楼下预留出绿地面积，围成独立的小院落。当记者问其自己设计要如何符合规划时，他表示，只要把拿地的钱给“开发商”，再把想建的图纸给到“开发商”委托建房，其他事情就不用担心了，“我们做了这么多年开发，当然有关系的，其他的你们就不用担心了”。

　　如果人多的话，集资建房和买房费用相差不大。但他同时也表示，目前拿地也比较难了。

　　蟹山村一名“开发商”员工也表示，目前用地非常紧张，想要自己买地建房比以前难。因为“开发商”自己手上没有地，他们也要去跟村民谈好了才能拿地。但该员工强调，“如果是有心买可以试着帮你办办。”

　　拿一块90平方为的土地大概要200万～300万元，一般都能建4～5层。建房材料和人工费用大约需要100万元。装修因人而异，但最少需要几十万元。此外，如果再加上一些额外费用，如交给村委的费用、法律担保等等，前后至少要四五百万元。“不过最主要的还是先要看面积”。

　　拆迁有补偿？要看地主良心

　　如果宅基地主领到补偿款后不给，购房者是拿他没办法的

　　聚焦宅基房热销 反思

　　宅基地房以其诱人的优惠价格，令不少购房者趋之若骛，但私下购买了这些宅基地房后，却存在着许多问题，如房子安全问题、购房入户问题、拆迁补偿问题等等，不得不让人为之捏上一把汗。

　　有专家认为，未来15～20年内，中国宅基地房将愈演愈烈，针对这后面存在的庞大隐患，政府是否应考虑放开交易呢？如果一旦放开，对楼市又会有何影响呢？

　　据有关部门人士介绍，“集资房”的建设，虽然对个别村、镇的发展曾有积极作用，但明显存在诸多问题和隐患。

　　由于大部分村镇急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，无资质施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。

　　买卖宅基地房

　　遇纠纷怎么办？

　　记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”

　　广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。

　　如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，最多找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。

　　宅基地房被拆迁

　　购房者能获补偿吗？

　　在握山村看宅基地房时，销售人员李小姐向记者举例，她原先有个客户在现建合一国际项目的地块上，跟她购买了一套面积62平方米的宅基地房，当时房价是1800元/平方米；合一国际拆迁补偿后，该客户拿着补偿款能在她手上重新买下一套面积100多平方米的宅基地房，房价已是2000多元/平方米。她表示，当征地拆迁时，政府会首先将钱补偿给村委，村委拿到钱后分给宅基地主，然后再由宅基地主分给购房者。

　　广州市国土房管局有关部门人士表示，事实上宅基地房允许发房产证的标准是只准建3层＋半层的楼梯间，超过了这一范围本身就已属违建。所以不少宅基地房集中的区域都在路边只建3.5层，到了村里，却“长高”到7层左右。如遇到拆迁，则按照宅基地证上的面积去计算。

　　但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算；而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。

　　因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。

　　是否应向市场放开交易？

　　一方面是宅基地房交易暗流涌动，一方面是政策法规仍不允许流转，这使得本已存在风险的交易的监管更加困难，那么是否应该适度向市场放开以便规范呢？

　　《物权法》未放开宅基地交易

　　据了解，虽然国家明令一家农民只允许拥有一处宅基地，但在广州乃至珠三角一带，一家有2至3处宅基地楼房是非常常见的。这就使得宅基地房流转入市场具备了基础。去年，广东省国土厅一纸《关于加强农村宅基地管理的通知》引起震动，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，但到目前为止尚未有下文。

　　有关人士和专家分析，这与《物权法》正式出台后，取消了其草案关于放开宅基地交易的条文有关。在关于宅基地房建设的法律方面，连最新出台的《物权法》都仍未放开，所以政府在相关的处理方面也只能按照《物权法》这个大的框架来做。

　　专家：

　　对空心村应设退出机制

　　华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放开后，即便农民将地卖了有20万～30万元的收入，但把钱花光后，农民的生存堪忧。

　　广东省土地学会有关专家则认为，长期来看，宅基地还是应该设立退出机制和上市交易的机制。退出机制主要是针对一些空心村，如果设退出机制，村民就可以通过拿补偿金的方式退出，由政府再将闲置地盘活，不造成浪费。

　　北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良表示，未来15～20年内，中国将实现土地私有化，小产权房将愈演愈烈，是土地私有化的一个突破口。

　　放开对楼市会有何影响？

　　华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，广州宅基地房如果放开，可能会对房地产市场产生冲击。因为宅基地房主要存在外围，对城区房价的影响程度很难进行精准的判断，要根据区位、数量、价格等才能进行判断。

　　专家：对二手楼有冲击

　　另有房地产业内人士分析，宅基地房的吸引力主要是价格的低廉，而房价低主要是因为其不规范风险较大。但如果正式放开后进行规范操作，即要补交税费等，宅基地房的房价一定会涨，预计跟二手房价格较为相近，因此主要冲击的也是二手房市场。而且，从目前来看，地段较好的宅基地房村民，多将房子用于出租而不愿意出售，并非一开禁就会有更多的宅基地房上市冲击房地产市场。

　　那如果宅基地房市场不放开呢？吴顺辉认为，宅基地房目前主要在外来工出租有很大的市场，解决了外来工居住很大的问题，是城镇房产出租的一个补充，是一种市场的分化。政府一直未将其纳入强制清理，主要也是考虑到有实际的需求。目前政府先发展廉租房、经适房、限价房等体系，如整个住房体系成熟后，宅基地房市场可能会相对减弱需求。

　　联合调查

　　1，宅基地房是否应该放开交易？

　　A.应该。宅基地房价格便宜，能让购房者买得起房，私下购买不如放开交易。

　　B.不应该。放开将影响二手楼市，抬高楼价，而且宅基地房存在安全、入户等问题。

　　2，放开宅基地房交易能否降低广州房价？

　　A.能。价格便宜自然会冲击楼价，让楼价下跌。

　　B.不能。放开宅基地房交易，只能是让房价只涨不跌。

　　C.不清楚。

　　有奖发言：

　　1、编写发言至手机：13416388333

　　2、发送言论至邮箱：nzwy@xxsb.com