农行房贷细则出台 非普通住房首付不低于25%

　　农行房贷细则正式出台

　　首购非普通住房首付不低于25％；初始贷款30万元以上的，利率自动调整为基准利率0.7倍

　　据新华社电　记者29日从农行获悉，该行刚刚出台房贷新规定明确，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。

居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另据了解，农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于明年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　为支持扩大内需，人民银行10月22日调整房贷政策，决定自10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。银监会数天前曾下发通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

　　与此同时，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例；各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

　　其他银行：利率下调幅度过大影响业务

　　昨日除农行外，其余三大国有商业银行及个商业银行仍未出台具体实施细则。此前，建行只是表示，考虑到各地区的具体情况不一样，所以会先要由各分行根据实际情况进行探索，在年内应该可以出最终的实施细。

　　多数银行回答，则是仍在研究中。对新申请房贷的客户，银行目前则采取材料先收下，但审批放款将等到具体细则出台后才能进行。对已签贷款合同尚未放款的客户，其房贷一律暂停发放，贷款利率、成数都将等到细则公布后再行确定。

　　商业银行认为下调存量房贷利率幅度过大，已经影响到银行办理业务的经济动力。有报道称，银行人士算了一笔账，目前5年期以上贷款的基准利率是7．47％，按七折算只有5．2％（实为5．229％）。而1年期存款利率已经达到3．87％（整存整取），这意味着银行房贷业务的利差只有1．3％多一点，扣除正常的呆账准备金1％以及相应的税费、人工成本，做房贷几乎是入不敷出了。

　　他还举例，目前如果有客户整存整取5年期存款利率为5．58％、而5年以上贷款基准利率的70％为5．229％，假设客户有100万房贷余额且已有100万闲散现金，如果利率5年内不调整，那么客户不提前还贷，而是将资金存入同一银行，5年后其利息总收入接近27万，而支付的贷款总利息仅为14万。

　　房贷新政策可能导致银行出现存贷款利率倒挂，因而对新政策反应迟缓。

　　房贷人：转按揭禁令阻碍挑银行

　　由于目前央行明令禁止转按揭业务，这意味着，客户将不能想当然地把自己的按揭贷款参照别家银行更为优惠的利率条件要求银行进行修改。银行人士表示，目前各银行在老客户是否适用新的贷款利率优惠上面仍然存在回旋余地。

　　农行房贷细则新老客户对比

　　新客户 老客户

　　最低首

　　贷款对象 付比例 贷款最低执行利率 类型 贷款最低执行利率

　　首次购买普通自 同期同档 次基准 初始贷款在30万 贷款利率从2009年

　　住房或改善型普 20% 利率的 0.7 倍 元 (含)以上，原执 1月1日开 始自 动

　　通自住房 行 8.5折利率的 调整为0.7折

　　购买非普通住房 不低于25% 不下浮 不符合自动调整 借款人需自动提出书

　　(含首次购房) 规定的 面申请，协商后调整

　　 借款人有连续90天

　　 购买非自住房 不低于30% 不下浮 (含)以上逾期记录者 不受利率调整申请