广东东莞街头重现小产权房广告(图)

莞温路上的某小产权房。图/记者 肖郎平

　　核心提示：

　　10月22日，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示：小产权房绝不许再建，已购者合法利益要受保护。这是“叫停小产权房”后，首次对已存在的小产权房何去何从的官方表态。这一说法也被小产权房拥有者带来一线“生机”。已经不见踪迹的小产权房销售，也开始重新浮出了水面。随着国家有关部门的松口，小产权房的春天是否真的会来临？

　　除了拿不到房产证，村委会还在所谓的《合作开发合同》中，制定了两条奇特的款项逃避责任。而村民没有意识到的是，当初疯狂卖地建设小产权房其实是建立在东莞20多年的制造业基础上。已经没有了土地，村民完全依靠出租吃饭，村里的小产权房也卖给别人了，随着企业倒闭和外迁，房子租不出去，村民的收益也大大减少，过度开发小产权房，最终使村里把造血功能都卖掉了。

　　路边再现小产权房广告

　　10月27日下午，记者来到东城区大井头村。沿着莞温路，道路两边是两排长达300米的小产权房住宅，左边的小产权房打着“东莞市可以居公寓”的招牌。接待记者的是东莞市三维企业管理有限公司一位姓梁的物业助理。梁小姐告诉记者，这块地原来是一家工厂的厂房，后来还给村里，就建了可以居公寓，楼高9层，有180多套住房，1楼是20多个商铺。

　　在梁小姐的带领下，记者坐电梯上到A1栋4楼一套76平方米的2房1厅。“这里有电梯，小区还有6个保安值班，很安全的。”按照梁小姐给出的价格，这套房子的单价是2100元/平方米，总价为159600元。

　　10月28日，记者打电话到道滘镇富康新村的小产权房江月湾咨询时，售楼处一名姓张的小姐告诉记者，目前该楼盘还有不少房子在卖，面对江景的一共11层，7、8层是较好的位置，打完折后价格在3300左右，两房三房都有，而另一些位置没那么好的则在2600元左右。

　　当晚，记者路过鸿福路口时又看到一位路人在派发万江简沙洲五环路旁某楼盘的宣传单张，上面打着1980元/平方米起，首付1万元，提供10年分期付款。据了解，该楼盘提供两房至四房的户型，价格在1980元~2420元/平方米之间。

　　近日，业内人士张先生跟本报记者讲述了小产权房在东莞热卖的“前世今生”。

　　2003~2007年小产权房疯狂建设

　　“东莞很多小产权房的合同样本都是从我这里出去的。”2003年，来自甘肃的张先生创建了一家房地产代理有限公司，自己出任董事总经理，专门代理小产权房的销售。

　　据张先生介绍，2001年5月，东莞市提出“一网两区三张牌”的发展战略和“五年见新城”的规划。在张先生看来，这个新城建设，恰恰也给小产权房的发展带来的契机。路越来越宽，也越来越快，但是五年新城建设并没有解决居民住宅需求的矛盾。

　　张先生说，2003年的时候东城的小产权房最多。当时的东城区被称为莞城的附城，主山、桑园、温塘的工业区很密集，一些工厂不能解决职工的住宿问题，外面开餐厅的、运输的、从事教育的人住宿如何解决？这时候小产权房的出现就满足了他们的需求。

　　后来，小产权房的重心开始转向万江镇。由于当时万江的经济是4大城区中最落后的，而水乡片区的基础设施比城区要差，所以万江附近的需求者也越来越多，不少楼盘还能贷款供房。“万江、茶山的小产权房，我们销售的起码占了70%”。张先生表示，他所在的代理公司代为销售的小产权房起码就超过了20000套。

　　然而随着正规房地产开发商的出现，购房者被大社区高素质楼盘吸引。加上小产权房没有房产证，物业管理和社区环境跟不上去，特别是社会舆论的影响，买的人也慢慢减少了。

　　小产权房存量不足1成

　　小产权房的再一次热销始于2006年和2007年。资料显示，截至2006年10月，东莞宅基地上建起的农民公寓总建筑面积大约是2006年东莞住宅销售面积的1.5倍，此前东莞地区农民集资房私下交易已经比较普遍。

　　在去年楼价最疯狂的时候，南城银丰路、东城沃尔玛、莞城人民公园一带经常有人沿街发放出售小产权房的传单，小产权房的销售也出现了一个高峰。

　　但由于当时东莞政府已经禁止村里建设小产权房，小产权房的数量也越来越少。张先生表示，现在小产权房的可出售数量占房地产市场不到10%。

　　小产权房“兴旺”的背后

　　张先生自己也承认，对于购买了小产权房的人来说，确实承担了常人体会不到的风险。“你是不合法的，不按规划修的，甚至没有报建过，开发商拿了钱就走了，将来出了问题谁帮你解决？每天都生活在不安定当中。”

　　既然拿不到房产证，为何东莞的小产权房市场依然“兴旺”，背后隐藏的到底是什么？“其实就是价格问题，因为它便宜”。张先生一针见血。

　　2004年，当时东莞最大的商品房小区东泰花园的价格已经是3800元/平方米左右，万江的商品房也接近2300~2400元/平方米。而万江的一个小产权房“安一居”打出的广告宣传是680元/平方米，一般是销售700多元/平方米，还可以分期付款。华南MALL附近的周屋基村的小产权房也只卖出900多元/平方米。即时在去年小产权房卖到最疯的时候，最高也不过3000多元/平方米，而商品房的价格已经超过8000元。“这种差价越高，大家选择的余地就越多。”

　　在这个楼市价格飞速上涨的时代，对于一些经济条件较差的人来说，有没有房产证已经不是人们关心的重点，有个自己的“窝”才是幸福。刘先生一家在东城石井花15万元购买了一套小产权房。刘先生告诉记者，自己的经济条件不好，但是一家人在东莞生活，需要一套房子，商品房太贵了买不起，小产权房价格便宜很多，自己能够承受。“虽然环境差一些，不过价格便宜，也不太在意这些了。”刘先生认为，对于经济条件不怎么好的人来说，花15万元首付，然后再供20年买商品房，还不如一次性付个15万元，“住在一套属于自己的小产权房里面，反正也没打算卖掉，有没有房产证，都无所谓。”

　　选择好的地段，花较便宜的价格购买小产权房，靠出租来收取营利，这是一部分人购买小产权房的初衷。1998年，王小姐在东莞旧汽车总站对面以13万元的价格购买了一套120多平方米的小产权房。“买的时候当然也知道是没有房产证的，但是那里的房子太好租了，一直都没有空过，十年下来，本早就回来了。”

　　小产权房中，除了住宅，获利更大的是商铺。张先生给记者算了一笔账：一个产权证件齐全的商铺在东莞可能要卖3万元/平方米，以面积50平方米计算，总价高达150万元，而商铺的租金按35元/平方米计算，一年的收益只有21000元，需要71年才能收回成本。“在这71年里，你的回报率是0。”但是小产权房的商铺价格最高也就1万元/平方米，便宜的甚至只需要6000元~8000元/平方米，同样以50平方米来计算，最高需要50万元，只需要不到24年就能收回成本。而事实上，像茶山南社工业区附近的商铺，起租价都是60元/平方米，只需要不到14年就赚回来了。

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　　 村委会扮演着至关重要角色

　　事实上，在小产权的产生和交易中，村委会扮演着至关重要角色。最早的小产权房建设模式，是由村委会出地，承建商出工程款、报建费，以自建房去当时的东莞市计划管理委员会进行土地立项，再报规划局、土地局、建委等有关部门审批取得了盖房子需要的“五证”。房子建好后，房管局只会给整栋建筑一个房产证，也就是所谓的大产权，村委会获得一部分住房和商铺，村民也因此可以进行土地收益的分红。承建商通过销售来转让使用权，除掉土地成本和税费还小有盈利。

　　其二是，村里将土地卖给承建商，承建商付给村委会“土地费”买断了这块地的使用权，村委不参与楼盘销售的分成。承建商再以集体土地的名义去报批、销售。在这两种模式中，承建商往往都是做建筑出身的老板，由于转型做房地产开发商缺乏足够的资金，只能挂靠村委会。还有一种模式是，有的村委会自己当起了开发商，自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，然后自行销售。

　　村委会通过出售土地直接获利，或者获得小产权房收租，打造了利用土地创收的“特色经济”，有建房者甚至声称，只要村子有多余的地，都会建房出售。

　　“小产权房把村的造血功能卖掉了”

　　“东莞很多村都会走上这条路，把村里的造血功能都卖掉了，三代人的都卖掉了。”张先生说，许多村看着别的村的集资房建得好，主动去找他们帮忙建。但是在小产权房三方当中，村委会是最大的风险承受者，给村里没有带来多少经济效益，甚至还有不少的纠纷。

　　去年石竭镇某村曾经有一单官司，村民因为不满意村委会把土地以低价出租给投资商，而状告村委会，“因为村委把这块地3.5元/平方米的价格出租给了投资商，而商铺在最好的时候却收租100元/平方米。于是许多农民就会觉得租得少了，就来闹。”张先生说，这样的事情经常有，不过一般承建商和村委会通过各种方法把情况摆平。

　　村委会和很多村民没有想到的是，小产权房之所以卖得好，还在于建立在东莞20多年的制造业基础上。以前出租一个月还有八百元的收益，他们意识不到这个风险，2008年以来东莞经济开始遇冷，随着而来的，一些镇区出现企业倒闭和外迁，房子租不出了，村民的收益也大大减少。已经没有了土地，村民完全依靠出租吃饭，村里的小产权房也卖给别人了，村里的收益从哪里来？“过度开发小产权房，最终使村里把造血功能都卖掉了。”张先生说。

　　合同文本规避的两重风险

　　除了拿不到房产证，为了逃避责任，村委会还在所谓的《合作开发合同》中，制定了两条奇特的款项：

　　合同约定小产权房的使用权是60年，但合同中有一条特别规定：“使用权结束以后，土地的权益以结束时的国家政策规定为准”。

　　“在合同有效期内，如果政府的法规政策有变化，可以申请房产证，由此产生的所有的税费由乙方来负责。甲方代表乙方与政府协调。”

　　事实上，这两条隐藏的意思是，一旦法律政策发生变动，所有的风险全部由乙方(购房者)承担。此外，倘若遇到拆迁，“小产权”房的补偿又将成为一大问题。倘若出现法律纠纷，“小产权”房的拥有者很难依法维权。如果小产权房合法化的前提是要征收高额土地出让金，这笔费用也将全部由乙方(购房者)来承担。由于合同中甲方(村委会)规避了风险，一些人第一天交了定金，第二天就带着律师来退房。

　　张先生自己也承认，对于购买了小产权房的人来说，确实承担了常人体会不到的风险。“你是不合法的，不按规划修的，甚至没有报建过，开发商拿了钱就走了，将来出了问题谁帮你解决？每天都生活在不安定当中。”但在张先生看来，买了房的人住上了自己的房子，出租的人拿了租金，就可以了。“至于60年以后的事情谁都不知道，起码我们这代人是看不到了，所以最后还是由政府来解决。”

　　名词解释

　　小产权房

　　俗称的“小产权房”其实是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。1998年修订的《土地管理法》第43条规定，村民集体所有的土地只有在“兴办乡镇企业”、“村民建设住宅”和“乡(镇)村公共设施和公益事业”三种情况下，才能转作建设用地。第63条进一步规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。小产权房属于“非农业建设”。

　　其实，早在1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中，分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。这也导致小产权房拿不到国家颁发的产权证，因此也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。(文/记者潘勤毅、蒋幸端)

　　2 (来源：广州日报)