湖南“农屋新政”无心插柳 成为农民融资突破口

　　湖南农屋新政无心插柳

　　对银行来说,接受抵押有产权证的房屋比抵押集体土地,绝对要好得多

　　《瞭望东方周刊》记者陈安庆、特约撰稿肖世峰、袁树勋 湖南浏阳报道

　　13年前,浏阳枨冲镇农民张美云夫妇从乡下搬到镇上。

　　买一块地皮,修一栋房,开一个小五金店。完成这一“宏大”计划,欠下的6万元债务让张家陷入困境。

　　同一年,浏阳市房产局在张家隔壁的二楼租了个房间,枨冲镇房管所挂牌成立。

　　一来二去,双方熟悉起来。房管所的办事员动员张美云办个房产证,然后将房子抵押给农村合作银行,贷款盘活生意。

　　张美云照办,她很快拿到了3万元贷款,解了燃眉之急。

　　站在堆满货物的店里,依旧是农村户口的张美云对《望东方周刊》记者说:“抵押农房贷款改变了我家。”

　　张美云并非个案,她所在的那条街上,大部分人都有过先办房产证,再抵押贷款的经历。这些起房的土地都是农村集体所有。

　　这一情节在浏阳悄悄上演了13年,于两个月前在湖南省大规模推行。给农民住房颁发产权证,避开“小产权房”争议给予其抵押等权利,无意间成为破解农民贷款难的一把金钥匙。

　　不碰小产权房敏感线

　　与长沙2006年大张旗鼓专门印发《长沙市集体所有土地上房屋权属登记管理办法(试行)》不同,湖南“农屋新政”散见于省建设厅今年7月底制定的《湖南省〈房屋登记办法〉实施细则》第四章。

　　湖南省建设厅和长沙市的文件均开宗明义,“集体所有土地上的房屋实行登记发证制度”。长沙市更是明确规定,“权属证书采用建设部监制的全国统一的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。”

　　与城市居民的房屋不同的是,“权证应明确注明土地为集体所有”。

　　在浏阳市房产局官渡镇房管所所长颜源的办公室,本刊记者亲眼看到了一大摞即将颁发给当地农民的《房地产权证》。

　　中共中央党校经济学部主任王东京认为,浏阳乃至湖南给农民住房颁发全国统一的产权证的做法,无疑属于全国首创,“是对农民拥有住房的现状给予的法律上的确认”。

　　浏阳市房产局局长张益平透露,早在1995年,当地已开始试行农村房屋登记办证,其初衷,“主要是农村因房屋产权之争经常发生兄弟之间、叔嫂之间的争执和矛盾,办理产权证有利于化解矛盾。”

　　给农民住房颁发产权证一直存在争议,原因是农民的住房是在集体所有的“宅基地”上建成的。《土地管理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　国务院办公厅1999年曾发文强调“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。

　　国务院最近的一次通知是2008年1月8日,重申“城镇居民不得购买小产权房”,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

　　但浏阳市房产局副局长柳宪达说,给农民住房颁发产权证是有法律依据的,因为物权法明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,这些规定并未区分城市住房和农民住房。

　　柳宪达认为,湖南省建设厅和长沙市推广“农屋新政”的细则正是基于这些条文操作的,“农民以往拿着的宅基地证,显然不是合法的房地产权属证书。”

　　办理产权证后外界忧虑的农民住房出让问题,湖南省建设厅和长沙市的文件均作了明确的规定。

　　长沙市的政策细则说,因“买卖、交换、赠与、继承……”等原因,房屋权属“在本集体经济组织内”发生转移的,办理转移登记须提供“所在集体经济组织同意转移的证明”。湖南省建设厅同样规定,转移登记需要提交“经村民会议同意或者村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”

　　此前,湖南省建设厅相关处室的负责官员,在接受媒体采访时表示,法无明文禁止即为合法,农民的住房权属在本村内发生转移,法律是允许的。

　　这,并未涉及农民卖房给城市居民的“小产权房”敏感线。