救市政策迭出有助房价回落 整体难改地产股颓势

　　救市政策迭出难改地产股颓势

　　■本报记者 张炜

　　房地产救市政策密集出台，上海自本月起调整了普通住房的标准。该政策扩大了普通住房的覆盖面，市场的总体评价是：有助于刺激市场交易回升，并引导房价回落。

　　就三季报而言，房地产股看上去形象不错。申银万国的统计显示，98家房地产上市公司前三季度共盈利139．244亿元，同比增长136．62％。

　　然而，房地产股整体业绩增长，难以掩盖该行业遭遇的困局。前三季度，有45家房地产股的净利润同比下降，其中招商地产和中粮地产分别下降了19．05％、63．26％。万科A前三季度净利润同比增长18．76％，但其业绩喜中有忧，三季度的净利润为2．15亿元，同比下降13．4％。由于万科在三季度带头挑起降价促销战，其业绩表现，被称之为“早起的鸟儿”没吃饱。

　　房地产企业对救市政策的盼望不言而喻。各级政府多方面出台楼市扶持政策，降低银行贷款首付、放宽房贷利率优惠幅度、降低交易税费，让购房者看到了交易成本的下降。上海最新调整的普通住房标准，是上海房地产“14条”救市政策之一。美联物业交易管理客服部经理沈 算了一笔账：假设一套100平方米、单价12000元／平方米、总价120万元的公寓房，为家庭唯一生活用房，依照上海现行规定，从非普通住宅被界定为普通住宅，且此物业产权已满3年，买家若属于首次买房，新政策可以带来约18850元的税费减免，出售方则可以节省约77210元。

　　但是，新政带来的市场效应，不一定让开发商完全满意，不确定因素依然较多。其一，二手房交易活跃对一手房市场有多少贡献？有专家认为，税费和贷款优惠有利于二手房出售方，促进改善型需求者的置换速度，间接带动新房市场的成交。可到目前为止，这种间接的传导效应尚未出现，或许其中存在滞后性。

　　其二，二手房交易降价会不会影响整个市场？上海此次调整普通住房标准，明显有鼓励小户型的政策意图。就价格影响而言，税费节省了很大一笔，挂牌量增加，二手房交易价格可能顺势回调。与此同时，部分接近普通住房标准的新房，有望出现开发商主动调低单价。不同形式的价格下调，绝非那些希望价格坚挺的开发商所愿意看到的。

　　不少分析师认为，税费调整与房贷门槛下降，能够改善居民住房条件，但难以刺激商品房消费。房地产行业不得不面对经济发展背景改变的现实，在房价投机上涨空间消失、消费者收紧口袋之际，楼市重新繁荣是政府与市场参与者所期望的，却未必能够在短期内实现。

　　今年房地产市场“金九银十”的迷失，是房地产行业成交量萎缩过快的一个侧面。随着市场观望气氛越来越浓，“买涨不买跌”心理逐渐抬头，救市政策的效应或被“打折”。