天津新物业条例首现调节机制 物业费随物价调整

　　新条例规定 物业费“随行就市”将成为趋势

　　“政府指导价最高1.2元/平方米·月，我们这儿收费标准是2.5元/平方米·月，合理吗？”“我们小区是开发商安排的前期物业公司，物业费收得不合理，怎么维权呢？”随着新的《天津市物业管理条例》出台，市民对物业费的关注进入了一个新高潮。

　　新《条例》首现调节机制

　　物业费标准调节机制的建立是新《条例》的新规定。根据现行《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通商品住宅小区的物业服务标准和收费标准分为四个等级，月价格分别为0.35元/平方米、0.5元/平方米、0.75元/平方米以及1元/平方米，物业管理服务费可在该价格基础上根据服务成本变动等因素上下浮动20%。而此次颁布的新《条例》第62条规定，普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定并向社会公布。

　　该负责人表示，先前政府制定的价格适用于销售价格在4000元/平方米以下的普通商品住宅，这一价格标准对目前的大部分新建商品房已经不再适用。根据《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》第十条规定：住宅小区物业管理服务标准和收费标准超出一级的，物业企业与业主会、房地产开发建设单位协商确定。低于四级物业管理服务标准和收费标准的，由所在区(县)物价局核定。

　　不同阶段不同主体定价

　　以小区业主大会的成立为界，物业管理划分为前期物业管理阶段和物业管理阶段。根据新《条例》第38条，新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。该合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

　　根据新《条例》规定，开发建设单位对新建物业应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，住宅物业建筑面积3万平方米以下、非住宅物业建筑面积1万平方米以下的，经物业所在地区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该负责人说：“小区物业费收取标准是物业服务企业根据招标人提出的服务内容、标准和要求进行成本测算得出，在招标过程中经过评标委员会评审确定的，其合理性可以保证。”

　　该负责人同时表示，小区召开首次业主大会会议的时候即应讨论决定物业服务内容和标准。针对很多业主反映对小区物业服务事项不清楚的现实状况，新《条例》规定物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公布。

　　相关链接：物业费的构成

　　国家发改委、建设部关于印发《物业服务定价成本健身办法(试行)》的通知第六条：物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其他费用等组成。

　　《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》第二条：物业管理服务费是指物业企业接受业主会、房地产开发建设单位的委托，依照合同约定对住宅小区的房屋建筑及设备、公共设施、绿化、卫生、公共秩序等内容进行日常维护、养护、管理、服务所收取的费用。住宅电梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水体等设施、设备的日常运行养护费用由业主会、房地产开发建设单位与物业企业另行协商确定。