郑州通过物业管理条例 欠物业费将收滞纳金(图)

郑州市人大常委会对《郑州市物业管理条例》的表决结果

　　郑州市人大常委会表决通过了《郑州市物业管理条例》，各方专家对此条例进行解读　再拖欠物业费将被加收滞纳金

　　核心提示

　　物业服务企业要在物业管理区域内的显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准；物业公司没有义务替水电气暖等部门收取相关费用；20％以上的业主联名，可以审计业主委员会的钱袋子，看看自己交纳的血汗钱是否花到了正地方；车主交了车位占用费后，有特殊保管要求的，还要交纳保管费。

一系列的事关市民生活的细节，在昨日市十二届人大常委会通过的《郑州市物业管理条例》中都作出了详细规定。

　　□记者李敬欣实习生徐鑫鑫靳颖姝首席记者闫化庄图

　　昨日，郑州市十二届人大常委会第31次会议表决通过《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。按照地方立法程序，《条例》报请省人大常委会批准后才能实施。

　　昨日，记者请来有关法律专家和物业管理方面的行家，对其中一些与居民利益密切相关的条款进行了解读。

　　成立业主大会有了时间限定

　　《条例》：

　　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十以上的。

　　解读：

　　该条款是为促进新建小区业主大会尽快召开而专门设定的，原来的《条例（草案）》中没有这样的规定。过去经常出现这样的情况：业主已经入住一年、两年，甚至更长的时间，但是开发商就是不向有关部门提出召开业主大会、选举产生业主委员会的申请。其目的就是开发商自己管理，迫使业主遵守开发商制定的不利于业主的规则。在《条例（草案）》征求意见时，有市直部门提出，应该将业主大会的成立条件予以细化，从交付面积和交付时间两方面加以规定。法制委员会采纳了这一意见，作出上述规定。

　　筹备业主大会建设单位买单

　　《条例》：

　　筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

　　解读：

　　筹备组工作经费，仅指的是首次业主大会成立的筹备工作组所需的经费。在《条例（草案）》中的规定是：建设单位提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费，由建设单位承担；业主联名提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费由全体业主承担，建设单位可先行垫付。

　　在审议时，有常委会组成人员提出，谁提交业主大会成立报告谁承担成立费用的规定，在实践中可能会导致建设单位故意不提交或不及时提交业主大会成立报告的情况，这样会严重损害业主的利益。在建设单位不提交成立业主大会报告时，业主为保护自己的权利，联名提出成立业主大会的，是为保护自己的权利而作出的被迫无奈的选择，因此筹备工作所需经费也应由建设单位承担。法制委员会采纳了这一意见，作出上述规定。

　　业主委员会财务业主可要求审计

　　《条例》：

　　业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务情况进行审计。

　　解读：

　　业主大会选举产生的业主委员会，其日常办公费用、成员补贴等经费，都是由全体业主承担的，具体承担方式、数额及经费使用范围，由业主大会决定。业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

　　但是，一般的业主没有专业的财务知识，业主委员会给大家搞两张财务报表将经费收支情况公示了，形式是认真地走了，但是不一定能够起到效果。现实生活中，也存在一些业主委员会成员挪用业主交纳的血汗钱等情况，因此，在审议时，有的常委会组成人员提出，应当加强对业主委员会的审计监督，建议每届（3年）至少审计一次。法制委员会研究认为，对业主委员会的财务情况进行审计有一定的必要性，但是综合考虑业主委员会的性质、目前运作的实际、审计花费等因素，不宜规定任期届满必须审计。为此，增加了上述条款。

　　前期物业管理费由建设单位承担

　　《条例》：

　　在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

　　解读：

　　业主一般都是陆续入住小区。在入住前期，还没达到召开业主大会、选举业主委员会的条件，但是又必须为业主提供必需的物业服务，怎么办？

　　《条例》规定，要实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但是投标人少于3个或者多层建筑总面积在3万平方米以下、高层建筑总面积在1万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。如果建设单位将物业交付物业服务企业了，那么，物业费就由居民来交付。之前发生的物业费，须由建设单位来承担。

　　物业服务定价形式分为两种

　　《条例》：

　　物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，并适时调整，向社会公布。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。解读：国家发改委、建设部关于物业服务收费的管理办法中规定，物业服务收费的具体定价形式，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。这就是说，具体哪个物业实行市场调节价，还是政府指导价，制定权在省一级的价格行政主管部门和房地产行政主管部门。

　　现实生活中，有些小区的物业收费高得离谱。当业主询问其是否有物价部门的审批时，物业服务企业说：我们实行的是市场调节价，不需要物价部门审批。

　　以后，再遇到这样的问题时，业主就可以到物价部门查询，看看其到底是执行的政府指导价，还是市场调节价？如果是政府指导价，物价部门给其颁发有收费许可证，上面对收费项目、收费标准及服务内容都有记载。如果实行的是市场调节价，物价部门对其收费项目、收费标准及服务内容都有备案，并且物业服务企业要在管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准。如果感觉物业服务企业存在欺诈行为，可以到物价部门进行查询，或者向物价检查部门进行举报、投诉。

　　不按期交物业费可以加收滞纳金

　　《条例》：

　　业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；预期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按照约定加收滞纳金，并向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

　　解读：

　　物业服务企业不能乱收费，但是按照规定应该收取的费用，业主也得按时交纳，要不，物业服务企业无法维持正常运转，会影响到全体业主的正常生活。因此，《条例》特地作出规定：物业服务企业可以加收滞纳金，还可以在小区内予以公示；如果还不交，那就可能要被物业服务企业“请上”法庭了。

　　水电气暖费用物业可不代收

　　《条例》：

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户，按下列规定确定：一、专有部分以单个业主作为最终用户；二、部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；三、全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　解读：

　　前几年，郑州曾发生过“物业罢收”风波，此条款就是针对这种情况而制定的。水、电、气、暖、通信和有线电视等费用，由相关单位直接面向业主收取，物业部门没有代收义务。当然，如果物业服务企业愿意代收，也可以。

　　《条例》还规定：住宅小区交付使用后，建设单位要代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖、电话费、有线电视等有关费用，单独计缴，不和业主的费用搅和在一起。

　　共有场地停车要交纳占用费

　　《条例》：

　　机动车辆在全体业主共有场地、车库的停车位停放的，应当按照有关规定交纳车位占用费。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　解读：

　　这一条规定，无论是有车的业主，还是无车的业主，都是比较关心的，也是在审议时争议最多的。因为共有车位、车库是全体业主的，那么占用这些车库、车位，就应该交纳占用费。占用费虽然交给了物业公司，但是归全体业主所有，除其中的物业公司扣除经营成本外，小区内的最高权力机构——业主大会，有权决定这部分资金的用途，如业主大会决定了这部分资金可以用来抵扣大家的物业费，也是未尝不可。但是，《条例》还是指出了一个出路，这笔收益最好用于补充专项维修资金，因为专项维修资金是用来维修电梯、楼梯、房顶等大件的，一般花费较大，所以要首先保证这部分资金充足。

　　物业拒不撤出最高罚款三万

　　《条例》：

　　业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费、清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

　　解读：

　　以前，新老物业公司出现对峙局面，甚至大打出手的情况时有发生。为此，《条例》作出规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县（市）、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。如果触犯其他法律、法规规定，如构成治安或刑事案件的，由有关部门依法追究其治安和刑事责任。