天津房价已“局部见底” 今冬房价下调趋势难改

　　天津房价已经“局部见底”　　

　　虽然没有波澜起伏的行情出现，但是以新政出台和秋季房交会为标志的10月冲刺，为楼市今冬明春走势埋下了伏笔。新政刺激交易的“救市”导向和房交会传达出的成交意愿、项目开发状况等信息，预示着今冬楼市将在分化、细化中形成更鲜明的新格局，楼市面临新一轮定位调整。

　　对购房者来说，买房最佳机会将伴随着地段、产品及企业的大浪淘沙随时出现。为此，《天津地产》将从今日起进行今冬明春楼市新格局系列专题报道，为读者提供详细市场分析，敬请持续关注。

　　今冬房价下调趋势难改

　　截至记者发稿时，统计显示，具有风向标意义的秋季房交会四天来商品房成交均价7466元/平方米，比半年前的春季房交会8165元/平方米的价格下降了8%左右；二手房成交均价为6797元/平方米，比春季房交会的7018元/平方米均价下降约3%。同时，前三季度统计数据也显示，商品房和二手房交易量持续下降，特别是三季度商品房和二手房成交量同比下降了六成以上。可见市场交易低迷，商品房价格开始快速下调，二手市场持续僵持。

　　虽然对下调时间预测有分歧，但是业界对调整要过冬的短期预计比较一致。分析人士认为，目前楼市下调，其根源已发生变化，去年底及今年年初是由于宏观调控导致，“9·27”政策重创了投机需求，抑制了投资需求。但是到今年下半年，随着美国次贷危机演变成全球金融危机，消费者的观望也从受房地产市场调控影响，扩展到对未来经济走势不确定性的担忧。

　　从市场角度看，2000年到2006年，房价基本上翻了一倍，2006年到2007年，房价涨幅超过20%甚至更多。市场上积累的上涨能量也需要楼市有较大幅度的调整及相对漫长的调整期。

　　春节前后房价下调将明显分化

　　与全国相比，目前本市房价调整的幅度和时间都比较滞后。一是天津房价快速上涨时间较短，二是天津城市发展预期对楼市有大的支撑预期。因此，很多人士认为楼市的深度调整将在年底到2009年的第一季度。因为这时期是房地产行业资金最困难，同时也是企业调整产品定位和建设施工进度的最重要时期。之后的二季度，随着央行银根逐渐放松，开发商资金困难将会有所好转，降价的压力变小。从政策角度来讲，从新政的制定到落实，正好需要半年左右的时间。

　　记者从顾问机构及开发企业了解到，10月以来，许多开发企业下调房价已从暗到明，从小幅调整到“一步到位”，出现了半年内10%以上的降幅。其中主要是一些全国性开发企业，受一线城市长期低迷的影响调整企业战略，采取大幅降价促销措施回笼资金，也有一些具有地价优势的项目，开始采取低价竞争方式应对市场。

　　但是也有一些有资金实力的企业，更希望通过增加产品附加值获得价格支撑，在弱市中树立品牌形象。因此，春节前后，房价下调将明显分化。其分化主要来自开发企业对产品的定位和调整，如一些企业将重新调整客户定位，以此为据对户型及建材应用进行调整，进而产生新的市场价格，而一些企业将通过更多的技术投入体现其高价值特点。

　　房价局部见底 买房机会随时可遇

　　虽然整体仍有下调空间，但是专业机构人士认为目前个别楼盘价格已达到底部。如近来一些市中心新房均价已从1万元到1.3万元回到8000元-1万元区间，下调幅度超过20%，基本回到2006年价格关线；一些边缘大型居住区普通住房价格也出现了2006年4500元/平方米的开盘价。这些大幅优惠的楼盘中不乏处于成熟地段、有产品优势、物有所值的现房及准楼盘，可谓局部见底的楼盘。

　　很多企业及机构人士分析说，目前进行大幅降价销售的楼盘，多数是企业希望立足市场，扩大成交量，所以会出现保本销售的状况。但是对于一些拿地较贵、还未开工项目来说，则将以延缓开发进度，低成本运作保生存为重，这种趋势将导致明年下半年市场一些产品的短缺，从而起到稳定价格的作用。因此，对于好地段的同类型、同质量产品来说，目前如果价格已调整到2006年关线，则可以判断为基本到底。

　　专业人士提醒说，不能因为目前降价打折成风，而将关注点都放在价格上：谁降的多就买谁的。对不同项目、不同价格走向的市场情况下如何选房，还需综合考量，特别是关注期房项目的开发企业资金及楼盘施工状况。

　　综合考量主要包括三方面。首先，要设定购房价位预期及产品预期，一般以相同产品2006年期间价格为参照，同时结合地段特点、企业目前开发能力进行综合判断。

　　二是选择“出手”时机。设定购房价位预期后，接着就要看准“出手”时机，包括整个市场时机和楼盘特殊销售时机。业内分析人士认为今年底到明年一季度将有更多抄底时机。

　　三是确定产品价值。如自住型选房应主要从三方面体现价值，即地段环境配套价值、建筑设计施工质量价值及居住品质价值.