房企资金链紧张 增加货币资金是“过冬”首选

　　截至10月底，沪深两市的房地产上市公司中，已有100多家披露了三季报。在杭有项目的开发公司中，以万科领衔的外来大鳄军团，以及浙江本土的滨江集团、广宇集团、新湖中宝、浙江广厦、美都控股、莱茵置业、卧龙地产等上市房企虽然仍有赢利，但是从现金流、资产负债率和速动比率等关键财务数据来看，资金链紧张仍是当前房企业们“过冬”时面临的首要问题。

　　净利润——多数有增长，中小房企下滑

　　首开股份最新公布的三季报显示，今年前三季度，公司实现净利润2.39亿元，同比增长2123.72%。这是众多在杭有项目的上市房地产公司中业绩增长最猛的一个。并且根据该公司2008年度业绩预增公告，预测年初至下一报告期末的累计净利润与上年同期相比有大幅增长，增长幅度约为70%以上。据悉，首开股份业绩预增主要原因在于2008年公司主营业务(包括商品房销售及部分项目转让)盈利水平与上年相比，有较大程度的提高。

　　新湖中宝的业绩增长幅度也比较惊人，前三季度实现净利润约4.9亿元，同比增长1195.57%。这是浙江本土上市房地产公司中业绩增长最猛的一个。新湖中宝的利润高速增长得益于高额的投资收益，其中第三季度，新湖中宝获得投资收益约3.2亿元。有分析指出，新湖中宝有效平滑了行业投资风险，新湖中宝对期货、银行、矿产的投资，中和了单一房地产的风险。

　　除这两者之外，前三季业绩增长突出的房企还有保利地产、滨江集团和广宇集团。其中保利地产前三季度实现公司营业收入66.93亿元，同比增长71.22%；净利润12.67亿元，同比增长125.38%；滨江集团实现净利润6.02亿元，同比增长100%；广宇集团前三季实现净利润8805.21万元，同比增长92.13%。

　　此外，万科仍然是所有上市房企中净利润绝对值最高的一个，今年1~9月实现净利润22.8亿元，较去年同期增长18.8%；金地集团实现净利润共计3.5亿元，比去年同期的3.27亿元增长7.82%；浙江广厦实现净利润1.8亿元，同比增长10.24%；卧龙地产实现净利润1.02亿元，同比增70.44%。

　　虽然这些上市房企前三季度的仍然赢利，但从第三季度与前两个季度的业绩增长幅度相比，已经疲态尽现，楼市寒流带来的后果已经全面发酵。一些中小房企的业绩则已经出现下滑态势。美都控股前三季实现净利润1713.31万元，同比下滑61.17%；莱茵置业实现净利润6122.55元，同比下滑33.73%。相关信息显示，市场的成交低迷是房企业绩下滑的主要原因。

　　现金流——基本为负，销售回笼资金低于项目开发支出

　　在现金流方面，无论外来大鳄还是本土房企，其前三季度经营活动现金净流量全部为负值，表现为净流出。这意味着房地产公司销售回笼资金额已低于公司进行项目开发及土地储备的相关支付额。

　　保利地产财务数据显示，至三季度末，公司现金流为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%；滨江集团和广宇集团前三季的现金流分别为-21.8亿元和-20.9亿元；万科现金流为-19.89亿元；金地为-11.14亿元；浙江广厦为-5.69亿元；新湖中宝为-5.19亿元；首开股份为-3.7亿元；卧龙地产为-1.78亿元；莱茵置业为-7799.6万元；美都控股为-2100.6万元。

　　一般而言，上市公司经营活动产生的净现金流量应为正数，而且经营活动的现金流量占全部现金流量的比重越大，说明公司的财务状况越稳定，从而支付能力越有保证。经营活动的现金流一旦出现负值，即使利润表中揭示的营业收入和营业利润增长很多，但其中的相当部分可能以赊销实现，加之地产公司的应收账款和存货等数据上升过快，反映出企业营业利润存在不实或过度包装之嫌。

　　目前房企的巨额经营现金流负值主要是存货增长过快造成的。再加上去年大量的拿地行为，存货更多表现为土地储备的快速增长。

　　资产负债率——负债率普遍超警戒线

　　存货增加说明了销售依然不畅。而银根紧缩也让开发商的融资渠道进一步收窄，以致负债迅速上涨。

　　资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债。而根据已披露的房企上市公司三季报，绝大多数房企的负债水平高于50%，并且多数超过了70%的警戒线。

　　在外来大鳄中，万科的资产负债率是最低的，截至三季度末，其负债率为69.66%，并且万科拥有货币现金199.4亿元，较上季度末的153.7亿元增加29.7%，做足了“过冬”的准备。保利和金地的资产负债率都在约73.3%，其中保利期末拥有货币资金48.31亿元，较上季度末的36.18亿元增加33.5%；金地期末拥有货币资金80.21亿元，较上季度末的72.88亿元增加10.1%.。首开股份的资产负债率明显偏高，达到了82.39%。

　　滨江集团的负债率为72.65%，期末拥有货币资金9.14亿，不过滨江集团的速动比率为1.02，说明短期周转能力不错，是上市房企中状况比较好的一个；广宇集团的负债率约为71.4%，期末拥有货币资金1.27亿元，但是速动比率仅为0.07，短期偿债能力不容乐观。新湖的资产负债率为65.05%，期末拥有货币资金29.6亿元，速动比率0.74，状况较好；卧龙地产的负债率为67.19%，拥有货币资金0.48亿元，速动比率0.2；美都控股资产负债率69.26%，拥有货币资金3.21元，速动比率0.31；莱茵置业资产负债率74.95%，拥有货币现金1.93亿元，速动比率0.25。本土房企中，广厦的资产负债率较高，达到86.6%，期末拥有货币资金4.45亿元，而速动比率也较低，仅为0.1。

　　截至记者发稿，港股的绿城中国尚未公布最新的季报，但是根据其半年报，公司负债率达116.7%。

　　过冬——增加货币资金是首选

　　根据易居中国房地产研究院对全国30多个重点城市展开的针对房地产企业高管和业内专家的四季度市场预测调研，五成以上的受访者认为四季度房价还将下跌。在上海、广州、北京、深圳等一线城市，则有71.1%的受访者认为房价较三季度将继续下调；而对于成交量，有43.8%的受访者认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩，有27.6%的受访者认为会继续延续三季度的走势。

　　在房产周期低谷中，美国、日本、中国香港地区的地产公司案例表明：企业规模大小与抗冲击能力无关；低谷中周转率比利润率重要；低谷中加速周转有很多方法，但储备尽可能多的金融资源是最重要的，这不仅是过冬的需要，也是套利低谷、并购扩张的需要。

　　房地产企业增加货币资金的方式主要有三：一是通过加快推货和促销，加强现金回笼。二是压缩开工面积。万科总裁郁亮表示，确保经营稳健性和财务安全性，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。第三是发行公司债，通过证券市场融资也成为一个重要途径，如万科今年9月发行了59亿元公司债，保利地产今年7月发行了43亿元公司债。金地集团的公开增发计划今年7月未能“过会”，但该公司已于今年3月成功发行12亿元公司债。(徐叔竞) (来源：钱江晚报)