各银行房贷细则分析：灵活之余不失谨慎

　　10月22日,人民银行调整房贷政策,决定自10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　日前,央行新闻发言人表示,为灵活、有效应对正在蔓延的国际金融危机带来的影响,保持我国经济平稳较快增长,央行目前已不再对商业银行信贷规划加以硬约束。对应之前财政部的新政,央行则明确表示不会再出细则,也就是说在对改善型房源的判定上,各家银行有了自主权。

　　专家认为,央行放松商业银行信贷硬约束,给了商业银行更大的腾挪空间。日前,农业银行、光大银行、招商银行、交通银行、建设银行的房贷细则纷纷出台,先不论细则出台期间历经反复,仅从已明确的内容来看,各大银行的尺度还是把握得相当谨慎和灵活。

　　农行历经波折的首份细则

　　10月29日晚,在经历过召回命运之后,农业银行房贷细则再次正式出台。在农行相对明晰的房贷细则中,借款人购买非普通住房的,即使是首次购房,首付款比例原则上不低于25%。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　其中,农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式:一是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上无需借款人申请,贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种是手工调整,即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款,须先由借款人主动提出书面申请和与银行协商,于明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,农行将不受理其利率调整申请。

　　但是应该看到,尽管是“回炉”过的细则,在农行的重新细则中,如何界定“普通自住房”和“改善型普通自住房”仍然悬而未决。

　　招行首次购小户型利率优惠30

　　%招行新房贷细则从11月1日起正式实施,其规定首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人,首付比例为20%,且可获得30%的优惠利率,是其优惠最大的一部分贷款客户。而大家最为关注的,第二套房的利率优惠在招行的细则中也没有明确,需要根据各支行的审贷规定自行决定执行。可以说,招行的细则并没有起到实质性的“细”,甚至还没有较早公布的农行的细则完整。

　　招行介绍,目前5年期以上贷款利率为7.2%,按此利率计算,30%的利率优惠后达到5.04%,比新政前按揭的最低优惠利率6.35%低了1.31个百分点,甚至低于目前的5年期存款利率5.13%。

　　光大二贷甫一放开便被叫停

　　作为首个允许二套房在首付和利率上也享受一定优惠的银行,光大银行站到了风口浪尖,并遭受了被叫停的命运。

　　和原有政策相比,光大银行在二套房贷款政策方面有不少松动。在其之前的细则中,不仅对于客户购买的第一套自住房,符合套型建筑面积在90平方米以内等条件,就可以享受首付比例二成、贷款利率在基准利率的基础上下调30%等优惠；对于第二套房(此前在银行有一笔未结清房贷),首付比例也能低至二成,贷款利率在基准利率基础上享受82%的优惠。

　　不过,目前光大房贷新细则已成为一纸空文。日前,银监会向各商业银行下发通知,要求银行加强个人住房贷款风险管理,严格执行2007年出台的二套房贷款相关政策,这或许是光大银行房贷细则被叫停的原因。

　　交行首套房利率7折首付两成

　　交行3日出台的细则规定,对于新增客户首次贷款购买普通自住房,可首付20%,利率最高优惠至0.7倍。对此,交行各分行已开始执行。其他客户首付比例和利率政策继续执行二套、三套房政策,实行上浮的首付和利率。但对已贷款购买首套自住房的家庭,如果人均住房面积低于当地平均水平,再次向银行申请贷款,可以比照首套自住房贷款政策执行。

　　与农行对首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款都敞开优惠大门不同,交行的细则中明确规定,仅对首次购买普通自住房提供利率打7折、首付比例2成的贷款优惠。另外,交行也并未明确“存量房贷”应该如何执行房贷新政。

　　建行差别化的利率政策

　　而作为在个人房贷市场占据主要市场份额的建设银行,其房贷新政执行则低调得多。建设银行出台的细则,主要根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等因素,制定差别化的利率政策和首付款比例要求。

　　而对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,将在贷款利率和首付款比例上按优惠条件予以支持。(记者关丽) (来源：南方日报)