香港商报：中国房市新政成效难定

　　中新网11月12日电 《香港商报》11月12日发表易宪容撰写的文章指出，目前中国房地产新政对市场有一定的作用，但是当房地产市场在下行的情况下，这种新政所起到的作用十分有限。最为重要的仍然是房价太高，让房地产潜在需求无法释放出来。而房价的向下调整，是这种房地产需求释放的过程。如果房地产开发商认为新政仅是对他们的利好而让房价上涨，那么整个市场就会南辕北辙，房地产开发商手中持有的住房越来越多，进入市场的居民则越来越少。这样，新政的效果自然消失。

　　文章摘录如下：

　　温家宝总理提出要促进房地产市场平稳健康发展，内地近来的降低住房交易税、采取银行信贷优惠利率，这些政策都放在帮助居民解决基本的居住条件这一个基点上，而不是房地产开发商所谓的“救市”。

　　对于这个范畴，在2007年24号档有清楚的界定，也就是说，通过政府住房保障体系，通过有效的市场机制，让低收入民众能够有基本的居住条件。这些基本的居住条件，可以靠国家的住房保障体系来解决，如政府修建的廉租屋、经济适用房、限价房，同时，更多的是把房价调整到一定的程度，让一些有支付能力的居民通过房地产市场来解决住房问题。因为，就目前政府的财政资源而言，是无法全部解决低收入家庭居民的住房问题的。在当前的高房价下，80%以上的居民无法通过政府财政资助来获得基本居住条件。

　　因此，降低住房交易税、采取利率优惠政策，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，更重要的是通过这种税收的降低来增加房地产市场供给，繁荣房地产的交易。但是，既然降低住房交易税是在民生的范畴下进行，那么对于房地产的炒作与投机，应该仍是政府严格遏制的。

　　但是，新政基本上是在早几年房市得以繁荣的基础上来思考而出台的政策，目前，市场环境变了，房地产购买对象变了，再加上国内外金融市场危机，房地产新政能否达到预期的效果是相当不确定的。因为，在目前，要做到既让以房地产内需为主导的经济成为又一轮经济增长之动力，同时也要保证把金融风险降到较低程度，就得做好房地产市场的居民住房消费及防范房地产金融风险的平衡。

　　在房地产新政出台后，商业银行的执行细则为什么迟迟不能出台？即使农业银行曾出台过执行细则，但很快就认为不合适而撤出和重新制订。为什么？因为，确保经济增长拉动房地产内需是重要的，是可能通过房地产来带动居民的住房需求，但是这并非仅是央行改变一些利率政策及货币政策就可一了百了，还要考虑政策对商业银行利润水平衡量及银行风险度量的问题。这就是为什么最近银监会要强调对居民购买住房的优惠只放在购买第一套住房的原因所在。

　　银监会的做法是对的。这次美国金融危机的根源就是房地产市场泡沫破灭。而在美国，个人只买一套住房(购买第二套以上的住房有严格的税收政策限制)，商业贷款准入标准有所放松都会造成金融危机，如果中国不吸取教训，等风险积聚后才考虑，那中国经济所面临的风险可大了。

　　那么，如何实现房地产市场的平衡？其实政府不要把基点放在价格稳定上，而是要放在什么样的价格水平才能真正推动以居民消费为主导的房地产市场发展上。目前，房地产市场有很大潜在的需求，但是这样大的需求没有释放出来，根本点就在于目前的房价水平不适合以居民消费为主导的群体。

　　比如，假定现在房价水平在100这个基点上，而要以消费为主导的居民购买住房可支付能力及购买住房的心理价位只是在30至50这样一个基点上。政府出台的新政为居民住房购买提高几个基点，政府也希望为居民进入房地产市场搭一个梯子，帮助他们提高购买力，但这个梯子太短，居民购买住房支付能力与现行房价仍然差得太远。在这样的情况下，房地产新政对绝大多数居民来说，仍然是只知道这是好政策，但要受惠却不容易。

　　比如说，中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率不变。下调利率对房地产有一定影响，但不大。因为，当前房价已进入下行空间，市场利益格局开始发生变化，想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入市场，恐怕还得有很长的时间，或形成利率下降累积效应，因利率下降对过高的房价来说作用有限。

　　也就是说，目前房地产新政对市场有一定的作用，但是当房地产市场在下行的情况下，这种新政所起到的作用十分有限。最为重要的仍然是房价太高，让房地产潜在需求无法释放出来。而房价的向下调整，是这种房地产需求释放的过程。如果房地产开发商认为新政仅是对他们的利好而让房价上涨，那么整个市场就会南辕北辙，房地产开发商手中持有的住房越来越多，进入市场的居民则越来越少。这样，新政的效果自然消失。