杭州降价楼盘深陷“补价门” 遭老业主质疑

　　近日，三墩某楼盘提出的“补偿老业主”方案遭遇老业主质疑。

　　据悉，该楼盘在将推二期房源前，推出一套“业主利益保障方案”：向购买一期高层公寓的老业主赠送“物业装修基金”，并给予老业主“110%无理由退房”的承诺。

　　随着杭州房价进入下降通道，将房价下调的老楼盘都面临一个尴尬无比的问题，那就是老业主的“补偿问题”。9月至今，目前已有6家楼盘提出补偿方案，但让人费解的是，不管是补偿，还是不补偿，都或多或少地受到了质疑。

　　难题1： 补偿标准怎么制定

　　“这是对业主利益的一种双重保障，在交房后，我们将赠予一定数额的装修基金(600元/平方米左右，记者注)作为回馈，同时，在2010年交房前两个月，如业主提出退房要求，开发商将按110%退还全部已付房款。”刚提出补偿方案的三墩某楼盘销售人员告诉记者，此不是口头承诺，而将以协议的形式给予业主充分保障。

　　但有业主对该方案提出质疑：装修基金的标准源自一期售出房源的成交均价8600元/平方米与二期的开盘均价8000元/平方米的差价600元/平方米，再乘以房子的具体面积。该业主说，既然是差价，就应该按照一期的开盘均价9500元/平方米而不是成交均价算。

　　对此，开发商特地向记者表示，这套方案并非“补偿”，而是对老业主的利益保障，替老业主分担后市风险。

　　其实，这家楼盘应该是第一家就二期房源降价对一期业主作出较大总额“补偿”的开发商，但即使这样，还是难以让所有的老业主满意。一位“隔岸观火”的开发商向记者吐露真言：面对这么多老业主，不同的房源，不同的楼层，不同的景观，真要“一碗水端平”地补偿实在是件费心力的事，也很难做好。

　　采访中，不少开发商认为，如果要补偿，标准的制定很难。试想一下，一个楼盘，有排屋、公寓、酒店式公寓多种产品类型。一期二期房源本身位置就不同，产品类型也不一样，很难衡量这其中“降”了多少价。

　　难题2： 补偿能否实现快速销售

　　万科率先公开降价后，本报调查发现，跟随万科之后的降价楼盘，除少数几家外，其他的成交量放大并不那么明显。对于那些做出补偿的开发商而言，楼盘销售能否快速被拉动？

　　记者调查发现，至今对老业主作出补偿的基本上是新开盘不久的楼盘，如野风现代城、南北西岸。而且在补偿前，售出房源都不多，最多也不过二三十套。

　　应该说，相比不补偿的楼盘销售基本停滞的现状，补偿老业主的楼盘销售状况自然要好一些。野风现代城8月1日推出353套房源，在售出30多套房源后宣布对剩余房源打7.8折，销售均价由原先的19000元/平方米降到现在的14900元/平方米。同时，现代城对之前购买三期景苑的业主也采取了明确的补偿措施：除了享受同样的促销优惠折扣补偿之外，还能继续享受当时开盘的优惠折扣。由于老业主的配合，据11月12日杭州透明售房网的数据，现代景苑已售出190套房子，销售率达54%左右。但另5家也有补偿方案提出的开发商，其销售效果就没有现代景苑明显。

　　对此，某至今仍坚持没有对老业主做出补偿的开发商无奈地说：即使补偿老业主，也不能保证快速回笼资金。因为后期房源能否快速销售主要还在于价格。更何况，刚开盘不久的房源进行补偿比较容易，但如果楼盘销售已经过半，老业主补偿要花费大笔资金，如果后期新房源资金又无法增加，这就是笔“只出不进”的账。补偿一旦开了头，如果销售不好，进行第二次第三次降价，补偿工作将不胜其烦。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，在眼下这样的市场背景下，开发企业总的原则还是以高性价比去赢得市场、赢得客户，但不同的企业、不同的项目还应根据自己企业资金链的情况以及项目的情况区别制定价格策略。对那些一期已经卖完，二期开始降价的楼盘，能否通过提高一期产品附加值的方式来回馈老业主？

　　建议： 与其事后补偿，不如事前约定

　　面对房价存在下降的风险，作为想购房的人，您如何有效规避风险？是否只能坐等开发商给予补偿？

　　虽然在时下的法律社会，每个人都应该具备契约精神，但面对房子这样一宗大件商品的快速贬值，于情于理很多人都还很难接受。

　　浙联律师事务所主任律师戴和平认为，与其事后这么艰苦地索求补偿，还不如在买房时就降价事宜做好约定，比如万一以后楼盘降价，购房者可以无理由退房。戴律师认为，在以往的卖方市场，购房者一般无法与开发商就合同条款进行谈判，但在时下的买方市场，开发商为了卖房，还是有可能同意增加此类条款的。

　　而作为开发商，在这一形势下，降价是否是房源销售唯一的选择呢？如何处理好老业主和新业主的关系？

　　金地集团杭州公司企划经理沈锋明认为，由于开发商与购房者之间的信息不对称，降价后面临的老业主补偿很容易引发纠纷。还不如在产品升级上多做文章，让老业主见得到。比如送中央空调、送物管费、电梯品牌升级等。这样能让新老业主同时受惠。 (来源：钱江晚报)