北京普通住房门槛降低 被指作用小降价是根本

商报记者 暴帆/摄

　　“普通住房”门槛今起降低 购房优惠范围扩大

　　新政出台 我们怎么去买房？

　　今日起，北京将实行新的“普通住房”价格认定标准。新标准较以往大为放宽。按照北京市相关规定，普通住房在北京可以享受到优惠政策。例如，购买普通住房缴纳的契税可以减半，即总房款的1.5%，而非普通住房则要缴纳3%。北京市建委相关负责人表示，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

享受优惠政策住房平均交易价格调整为，北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币。

　　新政将怎样指导我们买房卖房？对北京房地产市场产生怎样的影响？一年来处于“饥寒交迫”中的开发商们怎样看待这一新政？本报在新政执行首日对相关领域进行了采访。

　　什么是“普通住房”？

　　除别墅外容积率基本都达标

　　据此次北京市建委出台的最新标准，北京市的普通住房须符合以下三个条件：

　　住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　北京市建委相关负责人解释，建筑容积率（以下简称“容积率”），指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5000平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，计算公式为：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）。“以现在北京市在售楼盘来看，除了别墅外，绝大多数楼盘都符合这个标准，而且一个楼盘的容积率是多少，购房者可以向开发商询问，购房合同中也会明示。”

　　据了解，北京普通住房优惠标准的出台，要追溯到2005年5月30日。当时北京市建委紧急发布了《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》。

　　当时的标准有三个，前两项和此次新标准的界定相同，只有第三项不同，当时的是“实际成交价低于同级别土地（北京市不同区域土地有不同级别的地价）上住房平均交易价格1.2倍以下”。

　　而不同级别的土地上的住房平均交易价格分六级。当时的规定是：一级土地上住房平均交易价格11068元/平方米；二级土地上住房平均交易价格9555元/平方米，而六、七、八、九、十级土地上的住房平均交易价格为4526元/平方米。

　　“当时出台普通住房标准的根本目的在于抑制房价过快上涨。”曾参与该政策制定的一位市建委相关负责人向记者介绍。“出台之初确实起到了一定效果，但时间不长。”按照当时的最低标准计算，如果高于5793.6元/平方米就是非普通住宅，那么目前北京五环内几乎没有能享受“普通住房”待遇的楼盘。连通州、顺义等远郊区的房价都高过了这个价格。

　　现在买“普房”有哪些实惠？

　　日前购房未收房照享优惠

　　按此次市建委的“减税”新政，消费者购买普通住房可享契税减半的优惠，即总房款的1.5%，而非普通商品房仍要缴纳3%。

　　上月，财政部下发新规，为百姓购买普通住房提供多项优惠政策。其中包括个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　以总房价100万元的住房为例，购买90平方米以上、140平方米（含）以下的普通住房可比非普通住房少缴1.5万元；如果购买90平方米及以下普通住房的，仍以总房价100万元来计算，可比非普通住房减少2万元的契税。

　　此外，对于此次新政施行的时间，市建委表示，由于签完合同不必立即缴纳税费，因此，如果购房人是今日以前签订的购房合同且尚未收房，税费可以等到今日以后再缴纳。届时，即可均按新的交易价格标准享受税费优惠。焦剑/制表

　　二手房成新政最大赢家？

　　大量二手房营业税免征

　　“其实新政最大的受益者是二手房，它们中很多都因为新标准从非普通住房转变成了普通住房。”

　　我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，普通住房和非普通住房进入二手房市场流通买卖时，所缴纳的契税有很大不同。

　　根据规定，房屋未满5年出售时，非普通住房要缴纳1%的土地增值税和售出与购买差额的5.5%营业税；普通住房则免交土地增值税和差额营业税。

　　“二手房在买卖时，购房者通常将契税加进房款中，而这部分钱其实是购房者出的。而新政执行时，这条看似对二手房没什么涉及的规定，其实对二手房市场有深远影响，甚至会大过新房。”

　　胡景晖举例说，以现在二环以内的一套二手房为例，面积138平方米，总价200万元，房产证核发满5年，当初购买价为100万元。如果昨日购买，它会被认定为“非普通住宅”，购买者缴纳的税费要多花85000元；而今日起购买，它会被认定为“普通住宅”，购买者一下可省下85000元。

　　新政未达开发商预期？

　　期待第二套房政策放宽

　　“这是政府导向性的措施，将对楼市的回暖起到积极的信号作用，但效果目前仍难确定。”金都集团营销策划副总经理刘江向记者表示，很高兴看到政府一项项刺激楼市成交量的措施出台。

　　“这次北京市建委出台的规定，将享受优惠政策的条件具体化了。” 香港太平洋国际投资顾问总裁贾卧龙表示，“以前规定的‘实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价1.2倍以下’，现在变成了详细的价格参考；以前政府很难去界定操作，而消费者更是不好算这笔账，现在把这条改成具体的数字，简单明了，消费者一看就知道自己节约了多少钱，政府操作也更简单。”

　　“这对成交量将起到积极作用，市场对普通住房的疑虑也已全部消失，各方都可以按照这个操作来进行贷款。去年新政对于90平方米的限制，现在被彻底打破，成了140平方米。为中高收入者买房打开绿灯，从而激活市场成交量。”明天地产营销总监贾玉鹏分析。

　　“但仍没达到我们的预期，我们预期政府会在第二套房和二手房交易流通等环节放宽限制。”中体奥园总裁陈顺表示，“第二套房和二手房交易流通的限制抑制了很大一部分消费需求。当时第二套房政策是为了抑制炒房族而定的，而目前炒房族很少，可以适当考虑放宽。而二手房交易的各种税费也抑制了一部分需求，像我们现在规定，新购非普通住房未满5年转手卖出，要交营业税、土地增值税。如果这块能够有所放宽，将时间变成3年，将促进一部分人置换新房。目前上海等地就已把时间缩短了。”陈顺表示。商报记者 潘建

　　声音

　　减税作用小

　　降价是根本

　　我爱我家副总经理胡景晖表示，新政策的出台将使北京更多的住宅从“非普通住宅”变为“普通住宅”，进而享受到一系列的税收、贷款上的优惠。

　　但在优惠力度上却显得不大。此前上海和杭州都出台了相关的减免交易环节营业税的政策，却都没能有效刺激房市。

　　举一个简单的例子，100万元的总房款，契税降低1%，购房者才少拿1万元钱；而如果房价降低10%，购房者就会少出10万元。

　　“占总房款百分之几的契税与动辄百万甚至几百万元的房价相比，对整个房地产市场的影响微乎其微。” 胡景晖认为，目前房价仍然虚高，要让更多的普通老百姓买得起房，房价降低比契税降低更有吸引力。

　　新政解析

　　买什么样的房子优惠最大？

　　在北京买什么样的房子才能享受新政优惠呢？由于北京市目前大部分在售项目的建筑容积率均在1.0（含）以上，且普通住房必须满足该项和140平方米以下两项规定，因此，购房者在购房时只需考虑房屋面积及总价即可。

　　二、三环间：

　　均价1.84万元/平方米 总价215万

　　按照新标准计算，二环、三环之间的楼盘，购房者购买一套140平方米的住房，每平方米的均价需要控制在1.84万元/平方米以下，方可算做是普通住房而享受优惠政策。由于目前三环以内可供出让的土地越发稀少，因此在前一阶段的降价过程中，三环以内的房屋销售价格总体上看并未受到过大的影响。

　　根据我爱我家的统计数据显示，目前东三环在售的商品房项目均价在25000元/平方米-30000元/平方米之间，而北三环则略少，但总体仍保持20000元/平方米；相比之下，购房者如需选择140平方米上限的房屋，则要到西南二、三环间购买。但如果要购买100平方米左右的房屋，则选择余地更大。

　　部分符合减税政策的新盘：

　　【崇文区】冠城·名敦道 13500元/平方米

　　中海紫御公馆 18000元/平方米

　　三、四环间：

　　1.5万元/平方米 总价175万

　　按照新标准计算，三环与四环之间的楼盘，即使购买了一套140平方米的住房（140平方米是规定面积的上限），每平方米的均价只需要在1.5万元（总价175万÷面积140平方米×1.2＝1.5万）以下，即可算做是普通住房而享受优惠政策。如果购房面积小一些，价格标准自然更低。

　　根据北京市统计局一至三季度房屋销售价格的统计数据显示，四环路以内住宅期房前三季度的均价为18163元/平方米。这其中还包括了一部分三环以内的高价位商品房。业内人士分析，目前，北京的房地产降价潮中，单就三环与四环之间而言，大部分西三、四环和南三、四环的项目都已经降到了1.5万元以下，购买这部分房屋的购房者均可以享受减免税费的政策。

　　而东部和北部，尤其是东北三环和四环之间，很多楼盘的价格还是要高于1.5万/平方米。所以，打算在东部和北部区域购房同时又想享受减税新政的购房者，不妨考虑减小购房面积， 比如100平方米左右，那么价格在2.1万元/平方米以下都能是普通住房，这样算起来，北京市四环以内的大部分房屋均可享受。

　　部分符合减税政策的新盘：

　　【丰台区】文成建筑 15000元/平方米

　　米晶城秀府（三期） 13300元/平方米

　　四、五环间：

　　1.4万元/平方米 总价165万

　　根据此前北京市统计局发布的数据显示，前三季度北京市四至五环区间内的房屋销售均价为16215元/平方米，如果按照这个价格来计算，打算购买该区域内住宅的购房者只要所购房屋在101平方米以下即可享受减税新政。而如果购房者想要购买享受减税新政上限——140平方米的房屋，则需要该项目本身的售价在1.4万元/平方米以下即可。

　　部分符合减税政策的新盘：

　　【石景山区】远洋·沁山水 11000元/平方米

　　五环以外：

　　8571元/平方米 总价100万

　　按照市建委关于普通商品房的最新界定，总面积140平方米、总价在100万元且五环以外的房屋，其均价须满足8571元/平方米。而根据此前统计局的数据显示，前三季度北京市五至六环商品房的销售价格为9844元/平方米，六环路以外价格为7577元/平方米。而平均来看，北京市目前大部分五环以外的房屋均符合该标准。

　　“但由于五环以外的房屋多为大户型，因此购房者在挑选房屋时，如果想要享受优惠政策的话，那么一定要注意所购房屋的总面积是否超标。”专家表示，按照新政，购房者在挑选五环以外的房屋时，可能会遇到户型过大的困扰。

　　部分符合减税政策的新盘：

　　【朝阳区】CROSS朗廷 7900元/平方米

　　【通州区】合生·世界村 8000元/平方米

　　商报记者 齐琳