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北京普通住房门槛降低 被指作用小降价是根本

商报记者 暴帆/摄
商报记者 暴帆/摄

  “普通住房”门槛今起降低 购房优惠范围扩大

  新政出台 我们怎么去买房?

  今日起,北京将实行新的“普通住房”价格认定标准。新标准较以往大为放宽。按照北京市相关规定,普通住房在北京可以享受到优惠政策。例如,购买普通住房缴纳的契税可以减半,即总房款的1.5%,而非普通住房则要缴纳3%。北京市建委相关负责人表示,享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

享受优惠政策住房平均交易价格调整为,北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币。

  新政将怎样指导我们买房卖房?对北京房地产市场产生怎样的影响?一年来处于“饥寒交迫”中的开发商们怎样看待这一新政?本报在新政执行首日对相关领域进行了采访。

  什么是“普通住房”?

  除别墅外容积率基本都达标

  据此次北京市建委出台的最新标准,北京市的普通住房须符合以下三个条件:

  住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

  北京市建委相关负责人解释,建筑容积率(以下简称“容积率”),指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5000平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,计算公式为:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同)。“以现在北京市在售楼盘来看,除了别墅外,绝大多数楼盘都符合这个标准,而且一个楼盘的容积率是多少,购房者可以向开发商询问,购房合同中也会明示。”

  据了解,北京普通住房优惠标准的出台,要追溯到2005年5月30日。当时北京市建委紧急发布了《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》。

  当时的标准有三个,前两项和此次新标准的界定相同,只有第三项不同,当时的是“实际成交价低于同级别土地(北京市不同区域土地有不同级别的地价)上住房平均交易价格1.2倍以下”。

  而不同级别的土地上的住房平均交易价格分六级。当时的规定是:一级土地上住房平均交易价格11068元/平方米;二级土地上住房平均交易价格9555元/平方米,而六、七、八、九、十级土地上的住房平均交易价格为4526元/平方米。

  “当时出台普通住房标准的根本目的在于抑制房价过快上涨。”曾参与该政策制定的一位市建委相关负责人向记者介绍。“出台之初确实起到了一定效果,但时间不长。”按照当时的最低标准计算,如果高于5793.6元/平方米就是非普通住宅,那么目前北京五环内几乎没有能享受“普通住房”待遇的楼盘。连通州、顺义等远郊区的房价都高过了这个价格。

  现在买“普房”有哪些实惠?

  日前购房未收房照享优惠

  按此次市建委的“减税”新政,消费者购买普通住房可享契税减半的优惠,即总房款的1.5%,而非普通商品房仍要缴纳3%。

  上月,财政部下发新规,为百姓购买普通住房提供多项优惠政策。其中包括个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。

  以总房价100万元的住房为例,购买90平方米以上、140平方米(含)以下的普通住房可比非普通住房少缴1.5万元;如果购买90平方米及以下普通住房的,仍以总房价100万元来计算,可比非普通住房减少2万元的契税。

  此外,对于此次新政施行的时间,市建委表示,由于签完合同不必立即缴纳税费,因此,如果购房人是今日以前签订的购房合同且尚未收房,税费可以等到今日以后再缴纳。届时,即可均按新的交易价格标准享受税费优惠。焦剑/制表

  二手房成新政最大赢家?

  大量二手房营业税免征

  “其实新政最大的受益者是二手房,它们中很多都因为新标准从非普通住房转变成了普通住房。”

  我爱我家副总经理胡景晖告诉记者,普通住房和非普通住房进入二手房市场流通买卖时,所缴纳的契税有很大不同。

  根据规定,房屋未满5年出售时,非普通住房要缴纳1%的土地增值税和售出与购买差额的5.5%营业税;普通住房则免交土地增值税和差额营业税。

  “二手房在买卖时,购房者通常将契税加进房款中,而这部分钱其实是购房者出的。而新政执行时,这条看似对二手房没什么涉及的规定,其实对二手房市场有深远影响,甚至会大过新房。”

  胡景晖举例说,以现在二环以内的一套二手房为例,面积138平方米,总价200万元,房产证核发满5年,当初购买价为100万元。如果昨日购买,它会被认定为“非普通住宅”,购买者缴纳的税费要多花85000元;而今日起购买,它会被认定为“普通住宅”,购买者一下可省下85000元。

  新政未达开发商预期?

  期待第二套房政策放宽

  “这是政府导向性的措施,将对楼市的回暖起到积极的信号作用,但效果目前仍难确定。”金都集团营销策划副总经理刘江向记者表示,很高兴看到政府一项项刺激楼市成交量的措施出台。

  “这次北京市建委出台的规定,将享受优惠政策的条件具体化了。” 香港太平洋国际投资顾问总裁贾卧龙表示,“以前规定的‘实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价1.2倍以下’,现在变成了详细的价格参考;以前政府很难去界定操作,而消费者更是不好算这笔账,现在把这条改成具体的数字,简单明了,消费者一看就知道自己节约了多少钱,政府操作也更简单。”

  “这对成交量将起到积极作用,市场对普通住房的疑虑也已全部消失,各方都可以按照这个操作来进行贷款。去年新政对于90平方米的限制,现在被彻底打破,成了140平方米。为中高收入者买房打开绿灯,从而激活市场成交量。”明天地产营销总监贾玉鹏分析。

  “但仍没达到我们的预期,我们预期政府会在第二套房和二手房交易流通等环节放宽限制。”中体奥园总裁陈顺表示,“第二套房和二手房交易流通的限制抑制了很大一部分消费需求。当时第二套房政策是为了抑制炒房族而定的,而目前炒房族很少,可以适当考虑放宽。而二手房交易的各种税费也抑制了一部分需求,像我们现在规定,新购非普通住房未满5年转手卖出,要交营业税、土地增值税。如果这块能够有所放宽,将时间变成3年,将促进一部分人置换新房。目前上海等地就已把时间缩短了。”陈顺表示。商报记者 潘建

  声音

  减税作用小

  降价是根本

  我爱我家副总经理胡景晖表示,新政策的出台将使北京更多的住宅从“非普通住宅”变为“普通住宅”,进而享受到一系列的税收、贷款上的优惠。

  但在优惠力度上却显得不大。此前上海和杭州都出台了相关的减免交易环节营业税的政策,却都没能有效刺激房市。

  举一个简单的例子,100万元的总房款,契税降低1%,购房者才少拿1万元钱;而如果房价降低10%,购房者就会少出10万元。

  “占总房款百分之几的契税与动辄百万甚至几百万元的房价相比,对整个房地产市场的影响微乎其微。” 胡景晖认为,目前房价仍然虚高,要让更多的普通老百姓买得起房,房价降低比契税降低更有吸引力。

  新政解析

  买什么样的房子优惠最大?

  在北京买什么样的房子才能享受新政优惠呢?由于北京市目前大部分在售项目的建筑容积率均在1.0(含)以上,且普通住房必须满足该项和140平方米以下两项规定,因此,购房者在购房时只需考虑房屋面积及总价即可。

  二、三环间:

  均价1.84万元/平方米 总价215万

  按照新标准计算,二环、三环之间的楼盘,购房者购买一套140平方米的住房,每平方米的均价需要控制在1.84万元/平方米以下,方可算做是普通住房而享受优惠政策。由于目前三环以内可供出让的土地越发稀少,因此在前一阶段的降价过程中,三环以内的房屋销售价格总体上看并未受到过大的影响。

  根据我爱我家的统计数据显示,目前东三环在售的商品房项目均价在25000元/平方米-30000元/平方米之间,而北三环则略少,但总体仍保持20000元/平方米;相比之下,购房者如需选择140平方米上限的房屋,则要到西南二、三环间购买。但如果要购买100平方米左右的房屋,则选择余地更大。

  部分符合减税政策的新盘:

  【崇文区】冠城·名敦道 13500元/平方米

  中海紫御公馆 18000元/平方米

  三、四环间:

  1.5万元/平方米 总价175万

  按照新标准计算,三环与四环之间的楼盘,即使购买了一套140平方米的住房(140平方米是规定面积的上限),每平方米的均价只需要在1.5万元(总价175万÷面积140平方米×1.2=1.5万)以下,即可算做是普通住房而享受优惠政策。如果购房面积小一些,价格标准自然更低。

  根据北京市统计局一至三季度房屋销售价格的统计数据显示,四环路以内住宅期房前三季度的均价为18163元/平方米。这其中还包括了一部分三环以内的高价位商品房。业内人士分析,目前,北京的房地产降价潮中,单就三环与四环之间而言,大部分西三、四环和南三、四环的项目都已经降到了1.5万元以下,购买这部分房屋的购房者均可以享受减免税费的政策。

  而东部和北部,尤其是东北三环和四环之间,很多楼盘的价格还是要高于1.5万/平方米。所以,打算在东部和北部区域购房同时又想享受减税新政的购房者,不妨考虑减小购房面积, 比如100平方米左右,那么价格在2.1万元/平方米以下都能是普通住房,这样算起来,北京市四环以内的大部分房屋均可享受。

  部分符合减税政策的新盘:

  【丰台区】文成建筑 15000元/平方米

  米晶城秀府(三期) 13300元/平方米

  四、五环间:

  1.4万元/平方米 总价165万

  根据此前北京市统计局发布的数据显示,前三季度北京市四至五环区间内的房屋销售均价为16215元/平方米,如果按照这个价格来计算,打算购买该区域内住宅的购房者只要所购房屋在101平方米以下即可享受减税新政。而如果购房者想要购买享受减税新政上限——140平方米的房屋,则需要该项目本身的售价在1.4万元/平方米以下即可。

  部分符合减税政策的新盘:

  【石景山区】远洋·沁山水 11000元/平方米

  五环以外:

  8571元/平方米 总价100万

  按照市建委关于普通商品房的最新界定,总面积140平方米、总价在100万元且五环以外的房屋,其均价须满足8571元/平方米。而根据此前统计局的数据显示,前三季度北京市五至六环商品房的销售价格为9844元/平方米,六环路以外价格为7577元/平方米。而平均来看,北京市目前大部分五环以外的房屋均符合该标准。

  “但由于五环以外的房屋多为大户型,因此购房者在挑选房屋时,如果想要享受优惠政策的话,那么一定要注意所购房屋的总面积是否超标。”专家表示,按照新政,购房者在挑选五环以外的房屋时,可能会遇到户型过大的困扰。

  部分符合减税政策的新盘:

  【朝阳区】CROSS朗廷 7900元/平方米

  【通州区】合生·世界村 8000元/平方米

  商报记者 齐琳

(责任编辑:刘晓静)

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