行业进入调整期 寒冬中地产业保暖“加减法”

　　“经济寒冬里的一把火”

　　国内房地产行业正进入深度调整期，近日央行报告显示，今年第三季度商品房成交量大幅减少，房价开始下降。不仅如此，全国城镇储户最新问卷调查表明，未来三个月预购房的居民人数占比仅为13.3%，创调查以来的新低。面对楼市寒冬，大小房企们也打出一系列或增或减的“组合拳”，有地产商表示仍看好明年的楼市。

　　加法：扩大融资和投资多元化，增加套房附加值，加大推房促销力度

　　信贷紧缩以及楼市低迷导致现金回流速度放缓，房地产企业面临资金链短缺的难题。除了继续向政府陈情放开银行信贷外，房企其他融资解困的招数也频出，股票、债券、民间或境外借贷等市场都闪现地产商身影。一些企业借力股票市场以上市、借壳、增发等多种方式筹资。

　　万科三季报显示在9月顺利发行59亿元公司债。而保利地产三季报显示公司短期和长期贷款以及一年内到期的非流动负债增加了约54亿元。富力地产近期公告也表示有意在国内发行不超过60亿元的公司债。

　　大企业靠股市和债市，中小企业则转向民间借贷的融资方式。据统计，浙、闽一带通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千亿元，约为金融机构提供资金的10%。而广东的中小房企则提出企业联盟的融资策略。“我们对联盟企业的性质强调行外和境外两个原则。”广东肇庆一位中小房企代表麦总说，“这样可以实现土地和资金的合作，同时避免竞争。”

　　在直接融资的同时增加投资渠道，获取间接收益。有消息称，房地产企业投资矿产、能源和金融股权等事项日益成为行业的另类风景。碧桂园就通过旗下的顺德创源投资有限公司，正计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”项目，还计划在云南省昭通市开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂。一家房地产咨询机构的分析师指出，在前景不明朗的背景下，一些房地产企业利用一部分资金投资前景看好的新兴行业，是为了增加公司投资性收入，实现收入来源多元化。

　　如何加快房屋的销售保证充足的现金流？房企的做法是提升单位套房的附加值。买房送豪华装修、送车位、送电器等捆绑销售已频繁出现在各大楼盘的广告中，甚至还有送英式管家和保姆的。

　　减法：调整目标，减少开工项目，降价销售，裁员减薪

　　地产商除了用增的方式来开源外，也用减的方式来达到节流的目的。

　　开发商纷纷调整年初的目标，保利地产公开表示，将今年的销售目标下调20%左右；富力地产李思廉在11月5日则坦承要下调180亿元的销售目标；碧桂园地产据称到10月底完成的销售金额为140多亿元，距离320亿元的销售目标相去甚远，因此也会调整今年与明年的年度计划。还有些开发商调整企业在各区域的发展计划，如有的收缩在深圳、广州等价格调整幅度较大城市的投资，改向部分前景看好的二三线城市发展；也有发展商坚定大城市或熟悉的本土市场发展计划，收缩向外地的拓展计划，以减少投资风险。

　　预期目标的降低体现在企业开发项目的减少：一些房地产企业开始减少开工面积，减小投资规模。今年下半年，万科的开工面积由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%。同时，竣工面积也从原计划的689万平方米减少到586万平方米，减幅达14.9%。首创置业也将动工面积由原定的150万平方米降至60万平方米，降低60%。2009年的竣工面积，也将由200万平方米大幅减至88万平方米。

　　当然，给消费者最实惠的莫过于降价售楼了。日前龙光地产推出的限价房延续4000元/平方米的低价，在利好政策的刺激下在短短半小时内售出20多套，售出率达九成。3字头、4字头的洋房已遍布城郊，专家称，降价风大有由郊区向市区进发之势。

　　在全球各大企业纷纷裁员减薪压缩成本时，房企概不能免。去年楼市的暴涨造就房地产行业的辉煌，员工工资也是节节高。但今年下半年以来，房地产这一黄金职业已风光不再，不少房企开始从内部做起，纷纷裁员减薪，以求减少开支、降低成本。(赵燕华石俊) (来源：羊城晚报)