深圳房地产底价利润公开 称要活命还要发展(图)

“金田风华苑”一举成为了深圳第一个自曝利润的楼盘。

　　深圳“万人购房团”“阳光楼市”新计划昨有了第一个主动响应的开发商

　　开发商十几年房地产生涯见证深圳楼市起伏，现在利润每平方米300元左右

　　专家预测未来两三个月，深圳楼市将最热闹，楼市“阶梯式”分化状态将加剧

　　本报深圳讯 （记者刘畅 实习生蒋偲摄影报道）“万人购房团”发起人邹涛本月再发起“阳光楼市”新计划，誓言要曝光深圳在售楼盘的“真实利润”，拧干房价水分，让老百姓明明白白买房（见本报11月6日珠三角新闻）。

　　当深圳市禾田居房地产开发有限公司执行董事陈忆和他的工作搭档将其正在售卖的“金田风华苑东区商务公寓成本测算”和“工程造价结算核准表”交到本报记者手上时，陈忆说得很简单：“为什么我愿意公开底价，第一我要活命，第二我要发展，第三我成本低我还可以跌！”

　　陈忆一再强调，这次“低价快卖”与公德心无关，纯粹是市场行为，因为他认为“这样卖得快一点”，“去年深圳楼市不理智的行为，是开发商自己挖了个大坑，自己跳下去了！”深圳楼市回暖了吗？楼价还会降吗？现在可以“抄底”买楼了吗？从开发商述说他公开楼盘底价和利润的来龙去脉，大家或许能找到一些答案。

　　陈忆精彩快语

　　——现在我基本上接近“阳光利润”标准了，但我不保证我现在就是100%的“阳光”，让别人来评说吧。

　　——现在有十个人来团购我的房子，我给他的折扣肯定不同啊，因为我能一次性回款。

　　——现在降价，与公德心无关，纯粹是市场行为，我认为这样卖得快一点。

　　——不是说不想赚取高额利润，这次主要是没有踩准点。

　　——最难过的是那些去年买了地，又炒了股的公司。

　　——要看楼盘成本很简单，就四项，地价成本、土建成本、财务费用、管理费用。如果你管理费用高，那是不是你高管的工资开太高了，几十万元、几百万元的奖金，那是不是你把这些费用都转嫁到房价上了。房价根本就不是“迷局”。

　　——市场是检验价格的唯一标准。现在价格跌下来了，开发商就变好人了？

　　——因人而异，要逃命的就跑快点，顶得住的就顶久一点。

　　专家点评

　　深圳楼市难言“回暖”

　　未来三个月“最热闹”

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕指出，“金田风华苑”曝光利润的做法比较“实在”，这是一种“吐货式”的营销了。目前，深圳远城区的多数楼盘降价幅度达到了30％~40％，但一些主价值区域的楼盘降价程度不够。

　　可以说，深圳的楼市形成了一个“阶梯现象”——地段越偏远的越“吐货”，近中心区一点的稍微降价，再近一点的优惠或是小幅降价，最后还有一些“逆市”涨价的，这主要是一些现金流较好的、没有再建项目土地开发压力的楼盘选择了涨价。

　　他认为，未来两三个月，将是深圳楼市最热闹的时候，楼市“阶梯式”分化状态将加剧，这源于不同开发商有不同的压力，因而形成对楼市的不同判断。目前而言深圳楼市“回暖”为时过早。判断深圳楼市“回暖”的简单标准应该是，新楼开盘的整体销售率在30％以上，半年内楼盘销售率达到60％~70％，而且各类楼盘都有销售才能称之为“回暖”。

　　但是，目前深圳楼市还有600万平方米的存量，未来两年内还将增加300万~400万平方米的保障性住房，还不断有新增楼盘，就是以2007年卖了500万平方米和2006年卖了700多万平方米的销售比值测算，现在的存量加上未来的增量，就算过去两年的“疯狂时光”重现，至少也需要一年的时间才能消化。所以说深圳楼市难言“回暖”。

　　另外，高海燕认为，深圳全市新房成交均价在1万元/平方米左右是比较合理的，若是没有外力干预的情况下肯定是会回落到理性价位区间的。

　　深圳首现房地产商自曝楼盘利润　称只求“低价快卖”

　　深圳楼市风云

　　平静期：地价低 每平方米赚200元“已不错”

　　陈忆是湖南益阳人，1992年来到深圳，不久便踏入了房地产行业。他第一个执行操作的项目是龙岗中心城的“楚风广场”，那是栋商住楼、小户型，2001年预售时仅2500~2600元/平方米。“那个时候，若控制得好每平方米能赚100~200元，控制得不好就得亏本。”他说。

　　随后的几年，陈忆所在公司又先后开发了深圳市大工业区燕子岭生活配套项目，收购了深圳龙岗大鹏水头村地块。2005年1月，他们拿下了深圳市龙岗区坑梓街道中心地段第一个城市旧城改造项目“金田风华苑”，总建筑面积73600平方米，包括住宅、公寓式酒店，旁边是步行商业街。

　　陈忆说；“在坑梓，我们这是第一个开发楼盘，是旧改项目。当时征地价格是4500万元，但实际真正拿地不止这个价格。当时该地块上其他旧房都拆完了，有一厂房‘钉子户’虽然签了协议就是不拆，以前厂房建的时候是800元/平方米，最后我们按每平方米3000元出价买下来才让拆。”

　　而要计算一个楼盘的成本，首先是要算地价。这样，陈忆给记者出示的“金田风华苑东区商务公寓成本测算”中地价为9000万元，折合楼面地价每平方米1222.22元。

　　陈忆说，这次他公开“金田风华苑”的成本价是4147.61元/平方米，现在最低卖4500元/平方米，利润每平方米300元左右，这与此前的情况差不多。

　　疯狂期：卖楼利润翻倍 卖得便宜被取笑“傻”

　　进入2006年，深圳楼市渐入疯狂。“金田风华苑”项目住房总套数489套，2006年底较大面积的住宅房开始对外发售，起价约4300元/平方米。而这时的深圳楼价正全力往上冲，到2007年7、8月的最高峰时期，“金田风华苑”均价也一路上涨到了5500元/平方米。这个时候，被陈忆称之为“最后的疯狂”时期。

　　“不过，这个价位在当时不算高”陈忆说，当时淡水、龙岗那边住房均价都冲5000~6000元/平方米了，“记得有一次在行业小聚会上，我说，卖得还可以啊，一天卖了100多套，没想人家说‘你傻嘛’，卖得便宜嘛。这个时候，龙岗那些地价才600元/平方米的项目，有开发商拿出来卖的价格是每平方米7000~8000元，甚至卖1万元，利润起码是一倍啊！”

　　陈忆解释说，其实决定楼盘的成本首先就是地价。目前市场上拿地大概有两种，其一是拍卖，地价肯定会被抬高的，像在龙岗有的大地产开发商拿地时的楼面地价已经到了每平方米3785多元，现在卖7000多元/平方米，开发商怀疑会亏本；还有一种，如果是以前，龙岗有大量待开发的地，如在这里修一段路，旁边的地划给项目公司，那种情况算起来地价才600元/平方米，其中还有工程利润，所以地价的高低要看历史。

　　无奈期：自认未“踩准点” 资金困难选择“低价快卖”

　　去年下半年，随着国家限买第二套房等一系列楼市调控措施出台，深圳楼价开始下跌，楼市进入了长达近1年的降温期。陈忆的“金田风华苑”也未能幸免，其去年年底开盘的小面积商务公寓更是如此——今年5月，该项目每平方米均价跌破5000元。“现在对外的标价是4800元/平方米，打折下来实际价格约4500元/平方米，利润也就每平方米300元左右。”陈忆说。

　　对于成本价的计算，陈忆向记者出具了深圳市龙岗区工程造价管理站“工程造价结算核准表”，其中显示“金田风华苑东区商务公寓”工程核准造价（土建、水电安装、室外工程）为5654.1698万元，折合2100元/平方米；再加上财务费用30万元/月，管理费用40万元/月，按照36个月工程周期算，成本价每平方米分别增加了146.74元/月和195.65元/月；还有代理费、广告费增加成本195.65元/平方米；营业税、土地增值税等税金增加成本368元/平方米。

　　这样加上之前的单位地价，项目单位成本合计4147元/平方米，每平方米利润300元左右。

　　对于为什么愿意公开成本价，陈忆说得很实在：“第一成本控制得低，这是我的最大优势；第二，我期望值没那么高；第三，我现在不走掉，我会遇到困难。如果真陷入困境，我卖3字头、2字头、甚至1字头都有可能。”

　　陈忆说，现在公司主要是在深圳大鹏水头村和湖南张家界有两个度假酒店在开发，资金紧张一点，因此希望低价牺牲点利润，以保证公司的长期发展。

　　对于这样的选择，“不是说不想赚取高额利润。这次主要是我们没有踩准点，开盘晚了点。如果踩准了点，赶上疯狂时期，我估计每平方米卖6000元可能3天就卖完了。”陈忆直言道。

　　过冬期：不想做亏本买卖 慢步低调“过冬”

　　陈忆稍微算了算，认为低价卖出去剩下的100多套公寓房应该够两个酒店所需的资金。他说，他有个开发商朋友在东莞有11万平方米的楼盘，现在没办法，亏本6%来卖，但是他并不想做亏本买卖。对于未来可能出现的种种状况，他已经做好了“过冬”的准备。

　　“现在就希望剩下的100多套房能走快点。若实在卖不动，那就把其他发展的步伐放慢点，反正我现在的负债率也并不太多。像张家界那酒店本想是2010年开业，现在看来如果做不到的话就慢点。而我现在总共才欠银行2000多万元贷款，保证金就有700多万元在银行里，那没什么压力。”陈忆说。

　　他认为，现在最难过的是那些去年买了地，又炒了股的公司。像他的项目周边还有两块空置地，如果按照去年拿的地价，他们无法做到每平方米4000多元，就算钢材价格掉下来，他们也做不到。“所以，现在谁来跟我比绝对成本，相信深圳没有哪家可以拿到正规房产证的楼盘价格会比我们低，在坑梓镇中心黄金地段，相信4000多元/平方米是卖得出去的。”

　　而对于未来楼市，陈忆说：“因人而异吧，要走的就跑快点，顶得住的就顶久一点。我相信没有特别疲软的市场，只有你自己的产品没做好，包括定价等，明明市场价值只有每平方米7000元，你偏偏要买10000多元，你怎么会卖得好？”