面对已经调整近一年的中国楼市，此前曾大量涌入的外资正在做什么？
外资机构投资者及个人投资者的表现迥然不同。戴德梁行统计数据显示，过去两三年中，各投资机构为投资亚洲募集了160亿美元资金，预计有100亿美元尚未支出。
市场人士认为这一存量的数额可能更高。而这些基金正在伺机进入中国房地产市场。然而，对个人投资者而言，由于市场前景不明朗，越来越多的人选择套现离场。
相比已蓄水的资金存量，现有的成交项目仍显不足。因为在过去一两年进行积极的募资之后，目前市场的不确定性以及一些地区市场的明显下行显然令投资人心理产生落差
由于市场表现和投资人预期产生了较大落差，亚洲房地产基金的存量如同滚雪球般越积越多。
房地产顾问公司戴德梁行最新统计称：今年京沪两地房地产投资成交总额约为200亿元人民币，其中成交基本上集中在上半年。至于四季度，则被公认为投资成交最冷淡的时候，且这一冷淡局面或许在明年第一季度也难以得到缓解。同时，该机构之前的统计显示，过去两三年中，各投资机构为投资亚洲募集了160亿美元资金，预计有100亿美元尚未支出。
有市场人士认为这一存量的数额可能更高。“由于新玩家仍在不断入场，并完成资金募集，所以可供调动的房地产基金十分可观，在接下来半年之内可能高于200亿美元。”华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司联席董事总经理ThomasTam接受《第一财经日报》专访时预测。
数量可观的可调动资金背后，Thomas认为一些基金募集资金时限明显拉长且每笔资金总量小幅缩水。之前短期的投资接下来的投资周期更多被拉长到5到6年，这些投资将侧重于通过管理获取物业与租金升值，他们中部分将年投资回报率从20%调高到25%，来应对风险。
“中国自然是投资重点之一，但是不排除一种可能，就是当欧美以及亚洲的日本、新加坡等区域的价格深幅调整速度加快之后，一些资金会回流到房价的凹地，存在诸多不确定因素的中国市场并非这些巨额资金的唯一流向。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。
百亿美元房地产基金“待命” “很难给目前市场上所存在的未动用基金数额算出一个总量，我们能看到的是：超过两位数的机构投资方手中已经握有大笔的现金，且明确将投向房地产领域。”仲量联行投资部中国区董事贾梁对《第一财经日报》表示。他所称的大笔现金包括8月份“领盛投资管理”(LaSalleInvestmentManagement)公司募集30亿美元的亚洲物业机会基金，以及美林、摩根士丹利等机构投资人均完成的数十亿美元资金规模。
Thomas近期与10家亚洲房地产基金有着密切合作，每一个房地产基金的总量在4亿到10亿美元不等。这些基金大约在半年之内完成募集。
Thomas了解到，土耳其议价基金公司不久前在沈阳刚完成了一个20万平方米的项目投资、荷兰一家上市房地产机构近期完成在西安、成都以及杭州3个项目的投资，此外英国一个6亿美元募资体量的房地产基金也于1年前开始运作。
但是，相比已蓄水的资金存量，现有的成交项目仍显不足。因为在过去一两年进行积极的募资之后，目前市场的不确定性以及一些地区市场的明显下行显然令投资人心理产生落差。从今年下半年开始，一线城市的整体市场成交已经没有之前那么畅快。
“市场明显没有上半年活跃，全球金融市场的波动，会影响海外基金对后市的看法，他们现在非常谨慎，更加倾向一线城市现有物业的投资。”叶建成称。
戴德梁行则判断，整体上目前外资在上海房地产市场上是停止放售，静观市场变化，主要原因是目前市场流通性不强，外资并不愿意在这个时刻亏损出售其物业。此外，由于相关政策规定外资投资项目必须由其他外资接手，在没有流通性的环境中，外资也无法撤离。
“由于投资买家的意愿不会特别强烈，外加更多的投资公司目前是处于基金的赎回期，希望能够保留更多的资金，所以想要看到一笔成交也不会十分容易。”叶建成表示。
投资周期拉长 “6到12个月之前，没有人愿意谈价格，但是现在，市场上可出售物业越来越多了。”戴德梁行写字楼部经理陈曦对本报记者称。
贾梁则认为，投资人与购房者一样陷入了漫长的持币待购的时期——他们的相同之处是在等待价格的最低点，甚至到达被严重低估的地步。
如果投资市场停滞，叶建成预计接下来交易价格会出现10%到15%的下调。此前，曾因受困金融危机而被认为可能放弃收购上海长寿商业广场的黑石集团，最终以5.367亿元人民币(下同)，低于原收购价约1亿元获得这一项目公司95%的股权。
“目前上海写字楼空置率为8%到9%，相当于2007年初的水平。同期，浦东甲级写字楼租金下调15%到20%，浦西为10%到15%。由于供应量过大，所以不排除写字楼做整体销售，缓解整体项目的去化压力。”陈曦表示。同时，仲量联行统计出第三季度物流仓储的回报率为9.2%，而该行亚太区董事司徒艺则对本报记者预估，随着物流仓储等工业地产板块土地成本的继续下跌，这一回报率还可能在2009年上升到2位数的水平。
但是，面对投资机会，这些基金虽握有巨资，却并不着急。贾梁认为由于市场中存在过多不可控因素，所以“抄底者”将承受更大的风险：“受保障性住房的冲击，住宅领域风险加大，这将使机会投资丧失诸多短、平、快的投资机会。同时，写字楼虽然抛售项目将增多，可是受限空置率上升和租金下调，收购也不会像今年这么活跃。目前除了工业仓储领域之外，唯一可吸纳资金的就是商业房产以及购物中心。”
由此，贾梁判断2009年可成交的大宗物业不会高于2008年的成交水平。
“我们可以看到投资人更加谨慎了，他们不仅没有调低年回报率，还有可能将之前20%的标准上调到25%，以此规避风险。”Thomas表示。记者了解到一家地处苏州的奥特莱斯项目吸纳了一笔来自苏格兰皇家银行的资金，他们花费2年确定这笔投资，并将商铺开业后第一年的收益底线定为10亿元人民币。
同时，投资人有了更多的选择，因为物业资产升值速度的放缓，中国市场，甚至亚洲市场的吸引力正在下降。在其他地区板块房价进行深度调整的同时，这一趋势更为明显。按照Thomas的分类：这些机构投资者可以被简单分为追求短期高回报的“机会资本”，以及意图获得稳定回报的基金。其中，短期高回报的资本可能会回流到地产领域价格调整幅度更大的欧美，甚至是亚太区的日本、中国香港和新加坡。
“留在中国的资本难以获得快速资本升值，他们必须要拉长投资周期，或许是5到6年。同时，他们需要依靠提高管理来获取稳定租金收益的提升。”Thomas明确表示。 (来源：第一财经日报)
(责任编辑：马涛)
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