商住楼500万无法抵偿200万债务 背后是利益博弈

    来源：《百姓》杂志

　　搁浅的“协助执行通知书”

　　《百姓》记者王甘霖 四川阆中报道

　　价值500万元的商住楼，居然无法抵偿不到200万元的遗留债务

   不正常现象的背后是司法权与行政权的利益博弈

　　郑术珍与丈夫老戴都属阆中市的工薪阶层。

8年前的2000年6月28日，郑术珍与“碧玉花园”商住楼开发商杨明生签订了共同开发修建“碧玉花园”商住楼的合伙协议。协议约定，郑术珍只以投资分红的形式分享其中应得利润，因不懂建筑而不承担工程中的安全和亏损等责任。

　　开发商空手套白狼

　　“我当时刚由乡里进城，没有房住。我们最大的愿望就是通过这种方式，能廉价得到一套住房，”郑术珍告诉笔者。为了兑现自己与杨明生所签订的共同开发修建“碧玉花园”商住楼的承诺，她几乎向所有的亲戚都借了债，同时还背负了大笔的银行债务。

　　郑术珍夫妻事后才发现，杨明生虽然通过非正常渠道拿到了“碧玉花园”商住楼的开发权，但工程到手后，根本无资金开发，所以才多次上门以“投资分红的形式分享其中应得利润”的方式诱引他们签订了共同开发协议。

　　事实证明，郑术珍支付给杨明生的资金成为他开发“碧玉花园”商住楼一、二期工程的启动资金。在郑术珍夫妇的帮助之下，“碧玉花园”一期工程于2002年12月顺畅竣工。

　　2003年8月1日，郑术珍最后一笔“投资”到杨明生的账上。自2000年6月29日起，先后分十次总计借给杨明生28万余元。这些钱大部分用于一期工程，对于待建的二期工程而言，只是杯水车薪。

　　2003年8月19日，因资金跟不上，杨明生不得不将二期工程发包给了一位名叫敬大选的建筑老板承建，约定工程总造价72.08万元。

　　事后得知，在二期工程尚未建设前的2002年4月17日，杨明生已将二期工程的一单元五楼二室二厅出售给罗金华，之后又分别将此房重复出售给廖素君、陈绍兴、孙建国，如此一房四卖，杨明生仅以一套住房就获得购房款10余万元。

　　用类此手法，杨明生又将二期工程的二单元四楼四室二厅出售给胡子华，之后将此房重复出售给唐明书。同样受害的，还有徐林、何军等人。

　　二期工程于2004年1月动工，当年年底完成主体工程建设。此期间，杨明生并未按合同约定向敬大选支付工程款。因为无法支付所欠敬大选工程款，在敬大选的威逼下，杨明生又将上述一房多卖的房屋，转托敬大选出售，以支付工程款。故敬大选又分别于2004年9月25日、9月7日、12月28日、11月2日、11月15日将上述房屋卖给苟正芳、赵晓萍、蒲辽、苟会兰、侯华昌。

　　至此，在这场一房多卖的“大雪球”中被卷入的当事人，越来越多，事情也愈加一发不可收拾。而作为开发商，杨明生自有资金几乎为零，一切都在空手套白狼。

　　“执行”在法院搁浅

　　当杨明生开发二期工程的时候，郑术珍夫妇已经察觉到，所谓的“投资分红”只不过是一场骗局。他们便找到杨明生，要求退出开发项目，但杨明生却无钱退还他们28万元的本金及资金利息。

　　2003年8月1日，杨明生给郑术珍夫妇写了一纸书面承诺：“将位于碧玉街二幢商住楼底层门面两间（从东向西）约120平方米和一单元四楼、六楼住房各一套（均为跃层式）用于抵偿戴某某、郑术珍的所有借款和利息，若工程建至三楼（笔者注：指二期工程），还未还款，戴、郑二人有权处理和变卖上列门面和住房以收回借款。”同年11月，双方正式中止了“合伙协议”，将原约定的合伙投资款变更为民间借贷。

　　2004年5月9日，郑术珍向阆中市人民法院提起了诉讼，请求法院判令杨明生返还其28万余元借款及资金利息。在起诉的同时，向法院提起了财产诉前保全，法院也对“碧玉花园”二期楼盘部分商住楼进行了文书查封。

　　同年6月1日，原、被告双方在阆中市人民法院的开庭审理、主持下达成调解协议：杨明生偿还郑术珍夫妇的本金及利息共计34.7万余元，并从2004年5月9日起，分别按照约定各笔借款利率支付利息至清偿之日止。

　　调解协议产生效力后，郑术珍向阆中市人民法院提起了执行申请。2004年9月8日，该院作出民事裁定，对二期工程营业用房两间及三套住房进行了裁定查封、公示公告。同时，委托南部县的一家房地产评估公司对所查封房屋按当时市场价进行了作价评估。

　　至此，按照法定程序，阆中市人民法院只须按照法律文书（即“调解书”）向国土、房管两部门出具一张《协助执行通知书》，确权办证，他们与杨明生的债权债务关系也就由此依法画上了圆满的句号。

　　“阆中市人民法院负责此案的执行法官当初向我索要1万元的‘好处费’，”郑术珍告诉笔者，因我确实拿不出这1万元钱的“过关费”，所以他们就没有给我制作、送达《协助执行通知书》。

　　“当时，我们已经被银行与债主们逼得走投无路。”郑术珍说，在法院执行无果的情况下，为了还债，我们夫妻只好凭据执行期的相关法律文书，按照当时的市场价将房子卖给了其他三户人，并将所卖的房价款偿还了部分债务。

　　“郑术珍夫妇将房屋卖给其他三户用于还债于法有据，”郑的代理律师在接受笔者采访时说，杨明生是“碧玉花园”商住楼的业主，他通过书面承诺的方式将房屋抵偿自己所欠的债务，也是自己真实意思的表示。在承诺还款的期限已过的情况下，杨明生依然没有还款能力，郑术珍夫妇按照承诺和法院的《调解书》“有权处理和变卖上述房屋还债”。

　　郑术珍将房产卖给三购房户后，还特地将售房合同复印件送交法院执行庭、市政法委、市人大法工委等相关部门，以示告知，这些部门均未表异议。

　　行政干预节外生枝

　　按理说，郑术珍与杨明生之间的债权债务关系已经尘埃落定，只要与郑术珍夫妇发生买卖关系的三购房户到房管、国土部门办理产权即可。

　　杨明生因在阆中债务缠身，加之一房多卖，便躲藏到成都。债主们纷纷向公安机关报案，一年后，杨明生被捕获归案。

　　杨明生被抓获以后，阆中市委、政府成立了由市政法委副书记李开章牵头，建设局等相关部门负责人参加组成的“碧玉花园”商住楼债务清理小组。

　　2006年8月23日，杨明生因合同诈骗罪，被判处10年有期徒刑，并处罚金5万元。杨不服提出上诉，南充市中级人民法院发回阆中市人民法院重审，被改判处有期徒刑9年，处罚金5万元。

　　阆中市人民法院的生效判决载明：杨明生被判退返6户购房户受害人资金29.9万余元。

　　杨明生的女婿胡华彬（笔者注：杨明生判刑入狱后授权由其处理相关债务）告诉笔者，杨明生在修建“碧玉花园”商住楼的所有债务不足200万元，而仅二期房产的现市场价值已达到了500万元，除了29.9万余元是诈骗资金，其余金额属于正常的民间借贷关系。胡华彬认为，正常民间借贷只能通过调解或者民事诉讼解决。

　　“碧玉花园”商住楼债务清理小组在处理遗留问题的时候，决定只是给拆迁户还房，其他房子经债务清理小组申请拍卖以后，将所拍卖资金支付当初购房户。

　　债务清理小组出台这项政策以后，则意味着杨明生当初对郑术珍夫妻的书面承诺和法院的《调解书》均无效，郑术珍与其他三位购房户的买卖关系由此而中断，并产生了新的案外纠纷。

　　“碧玉花园”商住楼债务清理小组的这种做法是在以行政行为对抗司法审判行为，”郑术珍的律师认为，杨明生虽然判刑入狱，被剥夺了政治权利，但是他的个人合法财产依然应受到《宪法》和《民法》的保护。债务清理小组无权对二期房产统一拍卖。他说：“有关部门在处理问题的时候不是依法行政，首先考虑的不是通过司法途径，而是采取其他手段去解决问题，只要结果，不计手段，这种以政代法的行政行为不符合国家依法行政的要求。”

　　律师还认为，杨明生书面承诺，以房屋抵偿郑术珍夫妇的债务，是他真实意思的行为表示，政府的做法不但剥夺了杨明生对自己合法财产的处置权，同时也侵害了郑术珍夫妇接收杨明生以财产折款偿债的真实意思。

　　同时，债务清偿小组的做法还引发了新的社会矛盾。郑术珍告诉笔者，由于阆中房价涨了三倍以上，三位购房户曾多次扬言，如果他们购买的房子被政府拍卖，他们则要郑术珍夫妇的性命。该对夫妇想尽了一切合法办法，由于行政的干预和一些人为因素的掺撮，致使他们的合法财产权益在纠纷中无法保证。二人饱受煎熬多年，落得疾病缠身，精神几近崩溃。