中央救楼市使出杀手锏 炒房者可能回归楼市趋稳

　　二套房贷有条件松绑

　　银行反映执行难 购房者短期内难受惠

　　中央救楼市使出杀手锏

　　昨日召开的国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　根据央行去年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，“只要人均住房面积低于当地平均水平，再买房就可享受首套房房贷优惠”。因此，专家认为，国务院此次推出的新政，实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。银行方面也表示，执行该政策要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证据，操作起来比较困难。

　　人均居住面积 各银行标准不一

　　对于国务院松绑二套房贷新政，农行广东省分行有关人士告诉记者，已收到总行的口头通知，但广州人均住房面积的标准差异很大，究竟执行哪种标准没有明确说法，而且执行起来也有困难。因此，农行确定了相对宽松的政策，首套房已结清便可享二套房贷优惠。其他银行则表示，目前仍在与总行沟通确定采取何种标准执行。

　　标准19.9～30m2不等

　　资深银行业从业人士梁东晖指出，在二次房贷新政方面，人均居住面积标准要明确。根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》，去年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9m2。中行广东省分行房贷部负责人指出，中行是采取央行和广州市统计局的数据来确定城镇居民人均居住面积，再根据贷款人的首套住房是否低于广州市人均居住面积来确定二套房政策是否放宽。同时，记者也从广州地区的建设银行、深圳发展银行了解到，他们都是严格执行广州标准。某国有银行人士告诉记者，19.9m2的人均住房面积标准并没有得到银行业的整体认同。因为央行文件并没有明确该标准如何认定，市场上有银行、建委或统计局的多种认定数据，出现了标准不统一的问题。如建行早前界定人均住房面积标准为26.6m2，农行却按30m2来执行，工行、中行等则按19.9m2执行。

　　资格认定上存在困难

　　而且，多家银行表示，在广州按住房人均面积来确定二套房贷放宽的标准，执行起来有点难。银行核定人均面积时，要按户口本上的人口算，还是按结婚证的人口算，还是有别的什么标准？

　　比如广州市民A先生，已经购买了小家庭的第一套房，但因为小孩就读学校的问题，户口并未迁过去，而是留在了老城区的父母家。那么A先生的人均居住面积应该怎么算？再如从外地来穗工作的B先生，他把老家的父母也接来一起居住，但是父母的户口并不在广州。算上父母，B先生的人均居住面积已经符合要求，如果他想以小换大，也能享受7折利率的优惠吗？

　　另外，在执行该标准的过程中存在猫腻也让银行难以防范风险。某银行房贷人士透露，为了满足人均居住面积低于平均标准，房贷中介经常会伙同贷款人申请二套房贷款时造假，其做法就是收集贷款人其他亲戚的户口单张集中在贷款人的户口本里，给人的印象的是五六个人住在七八十平米的首套房里，这显然有悖常理，银行对这样的申请往往拒贷。

　　据了解，由于有关部门的数据库尚不完善，目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据，目前，即使是符合条件的客户，也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40％的优惠政策，因此，该项政策实际上操作意义仍然不大，二套房贷实质上仍然没有放松。

　　二套房贷新政 没有新意

　　根据央行去年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，“只要人均住房面积低于当地平均水平，再买房就可享受首套房房贷优惠”。相关人士因此判断，国务院此次推出的新政，实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，政府对二套房贷有明确的放松信号，但是这个明确还是有限度的。某位不愿意透露姓名的开发商说，“对二套房贷的出台，大家都感到非常的失望，之前我们是期望政府能完全放宽二套房的政策，而现在出台的这项所谓政策与之前出台的并无多大的区别，仍然是对改善型自住房一种限制。”

　　对于新政何时能刺激楼市回暖，资深银行业从业人士梁东晖认为，马上就能起作用，至少对部分过年前后打算买房的人在心理上起到刺激作用，但不要期望过高，因为此次仍是有条件地放松。

　　梁东晖认为，新政对投资者影响不大，因为这部分人手上肯定不只一套房，也肯定不会符合人均面积的要求。但激活市场要释放对投资需求的限制，只有这样才会对楼市起到很大的刺激作用。

　　举例说明

　　房价90万按揭20年

　　首付减9万 利息省21.5万

　　张先生一家三口，目前居住的是首次置业的56平方米的房子，符合广州市低于去年人均面积19.9平方米的条件。他们想购买第二套房，面积为90平方米，总房价为90万元，按揭20年。

　　新政前     　新政后'

　　首付

　　三成，27万元  两成，18万元　　

　　贷款

　　63万元　　    72万元

　　利息

　　51.5万元  　　31万元

　　月供

　　4771.59元 　　3912.61元