国家鼓励二次购房扭转楼市颓势 力度被指不够大

目前楼市仍弥漫着观望气氛。张栋 早报资料

　　国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”，尽管早在一两个月前，很多房地产业内人士便已将国家对“二套房贷的松绑”，视为势在必行。

　　昨日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。这在今年来还是第一次，总共三大措施贯穿住房保障、商品房交易以及开发商三大环节，意图加强房地产业在扩大内需中的作用。

　　国务院总理温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。

　　此时，距离国务院针对房地产业的第一轮政策调整，已有一个多月。一些城市的房屋成交量尽管在11月份有所回升，但房地产市场的整体下滑趋势并未发生改变。此时推出的房地产新政，给市场带来何种影响，仍将有待观察。

　　推动楼市引擎重启

　　昨日国务院部署的三大措施，意欲全方面推动房地产行业引擎重新启动。

　　（一）加大保障性住房建设力度。会议指出，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　有人认为力度还不够

　　中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、房地产研究会副会长顾云昌昨日表示，这三大举措将进一步加强房地产行业的支柱作用，促进产业结构调整，有利房地产市场早日回暖。

　　顾云昌认为，虽然整个大环境还处于下行趋势，但随着各地方政府的细则出台，相信对市场的繁荣与稳定会有较大的推动作用。

　　SOHO中国主席潘石屹表示，中国的房地产市场不是生产的问题，不是建设的问题，也不是需求的问题，在整个中国城市化的过程中，最关键的是流通的问题。原来政策上有好多不合理的限制，出发点是限制炒房，实际上是极大地限制了流通。这次减免营业税的幅度是非常大的，减幅可能超过90%，这对房地产市场流通环节的促进是一大利好，“这样原来住小房子的可以换大房子，原来住差房子的可以换好房子。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，营业税征收新政虽体现了中央政府救市决心，但力度还不够大。他认为，目前的房地产税收政策应该尽快回归到2005年之前，即个调税、土地增值税全部免征，营业税放宽征收。

　　首次明确放开“开发贷”

　　昨日的新举措中首次提出将支持房地产企业的合理融资需求。此前，中央仅从需求方放宽了对个人住房贷款的限制。一位业内人士认为，这表明国务院已体察到房地产公司资金断裂，可能将在明年引起楼盘烂尾等风险。

　　民生银行地产金融事业部一位人士透露，该行正在等待针对房地产企业并购贷款的实施细则，并准备积极推进这一工作。“一些中小型开发商的资金链确实已经出现了断裂。”

　　新举措中还说，将“按照法定程序取消城市房地产税”。城市房地产税的征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。

　　取消城市房地产税，显然是促进外资投资收购物业的措施，这也许是国务院将进一步放松外资投资房地产限制的一个信号。

　　第一轮新政初见成效

　　昨日的会议还指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。

　　当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　从上海来看，第一轮的楼市新政正在逐渐发挥着其应有的效用。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统统计，11月全市商品住宅成交70.2万平方米，环比上升了40.7%，同比下降了44.26%。11月，在普通住房标准出台以及银行内部信贷放松的助推下，消费者逐渐入市，成交呈逐周回升的势头，月度成交70.2万平方米已恢复到今年7月的水平。这正是宏观调控转向以及房产新政所发挥的积极效用。