人民网北京12月18日电(记者徐沛宇)在全球经济动荡的形势下,“国有企业的应对策略高层论坛”今日在北京举行。北大经济研究所副所长冯科作了题为“金融风暴下房地产市场的对策”的主题演讲。以下是全文实录:
非常感谢主持人的介绍,也谢谢大家的耐心,坚持了一天的论坛,非常疲惫,我想我下面讲的内容是大家非常关心的,房地产价格的趋势是怎样的?第二,什么样的产品可以买?
讲到房地产的话一定跟宏观经济脱不了干系,房地产行业在我们国家被放在第三产业,而金融危机一定会影响到第三产业,而第三产业还是为制造业服务的体系。
而房地产在金融危机体系下怎么看待呢?大家今天讲了很多金融危机方面的事情,那么怎样判断它对实体经济的影响?如果从欧洲和美国来看,GDP每下降1个百分点,就说明金融危机变成了实体的经济危机了,那么来判断我们08年跟07年相比,从11.9%,如果按照世界银行预测下降到9.3%,这样房地产行业也会受到很大的影响。
因为房地产跟宏观经济的关系很密切,是什么样的关系呢?经常一个比喻就是主人和小狗的关系,如果小跑开了主人100米、200米,说明这个小狗疯了。另外房地产本身这两年也存在着泡沫,正常也该回归了。地经济增长周期不可能永远向上,目前已经是中国理事上最长的经济增长周期了。另外金融危机中国难以独善其身,所以房地产的价格必然会回调,而股市从6000点下降到1800点,已经非常厉害了,而我们房地产的指数按6000点计算还在5000点上下,还有很大的空间,那么有没有大的降幅?我们国家的调控政策是想让大的房地产发展起来,让中小的退出市场,最后的结果可能是大的倒了,中小的幸存了,这是我们对房地产趋势的一个简单判断。在这种驱使下房价价格会继续下降,尽管我们有刺激措施,这种刺激措施也不是一天形成的,房地产的价格变化一般会滞后1-2年,现在的下调是前几年累计调控的解决,这是我们对房地产价格趋势的一个判断,现在远远没有到达。
对于国家、对于企业、对于个人来说,在金融危机情况下如何作出对策、决策或者投资的判断呢?我想花点时间跟大家讨论,在这种情况下我们如何理由房地产行业对国民经济的重要意义,我们建议启动中低价房地产价格来应对金融危机,因为房地产行业直接拉动57个子行业,它既是消费品又是投资品。我们北京买一套房子200万,买一件衣服、买一部汽车不太可能超过它的价格,这是一个人一生当中的消费,实际上美国的今天是我们的未来,中国也是首先走出低谷的一个国家。但是我们对房地产的问题上一定要谨慎,当然我们很希望用技术创新拉动中国的经济增长,能够让中国经济更加环保,但是我们也要面对现实,我们在资本、技术、信息、劳动、土地等生存要素中,我们的技术、信息不具有优势,而我们还是劳动力很禀赋仍然是我们的比较优势,因此也规定了我们在未来一段时间里不要好高骛远,应该要让资本、技术、信息、劳动、土地等几个行业聚拢起来,哪个行业能把这些产业聚拢起来呢?那就是房地产行业,房地产企业吸纳了大量的资本,我们的金融体系不完备,金融配置资源效率很差。另外房地产的建造至少吸纳900万-1000万的劳动工人,如果市场经济能解决的问题政府没有必要把它去除掉,政府设想用铁路建设替代房地产,这里面存在一些问题和困惑,我们的投资对GDP的拉动占比已经达到45%,继续加大投资的占比会挤除消费,只有房地产这个部门才能更好的把投资转化为消费,才能把国家的行为、公司的行为和个人的行为很好的结合在一起,所以我们仍然要注重,怎么做?我认为把销售量做到最大这才是关键,08年的房地产销售大概是07年的1/3,房地产最怕是什么?拖延,因为它最大的成本是财务成本,用35%的钱贷款65%来营造一个项目,更多的企业可能20%是靠自有资金,80%是靠贷款,你拖一天你的利息是巨大的,很多房地产老总都会说,“一天不见了一套房子”。所以对于房地产企业来说就是最大限度的快速出售房子,所以他们到了一定时期只要是有利润或者是微亏损,一定要促进成效量。
而对于个人来讲我们应该怎么做?在什么样的时机买什么样的房子?这个问题相当复杂。第一,中国房价趋势受很多因素的影响。我们再来看房地产本身是一个区域细分市场,在北京不同的区域就会不一样,很难一概而论是涨还是跌。从大的角度来看房地产价格趋势要看所在区域的稀缺程度,房地产跟民航业的区别在哪呢?它是一种具有垄断不可替代性的产业,比如我旅游可以不坐飞机去,但你不可能说住在街边,就不住房子了,所以它具有不可替代性,所以这种特性又决定了它具有投资性。
房地产政策是短期继续面临挑战,而对我们个人来说怎么办呢?大家都很想知道。对于个人来讲房地产这个产品确实是好的投资产品,在1973-2004年这段时间在美国所有的投资中,唯一只有房地产投资是正数,其它的都出现了负数。所以假定我们的对外管制不放弃的话,价格就会很快上来,但一旦管制放开,允许到欧洲、美国、澳大利亚买房子的时候,有一个比较,发现他们的价格比我们更便宜,也许我们的价格会面临下降的趋势。取决于这个
这大概就是我对金融危机下的房地产市场前景的展望。最后讲一点我们的政策恰不恰当?我觉得是值得商榷的,建设部讲在3年内建经济适用房9000个亿。
这里面有两个问题。第一,你建
如果我们的存量2/3拖的太长容易引起金融的坏账,应该迅速的消化,只要房子卖出去完成经商的一跃,把一切的问题就会解决掉,如果卖出去就会拖延形成坏账,如果政府投资把民间的投资挤掉这未必是好事。第二,
第二,我们要在实现产业升级的时候不要丢弃劳动密集型产业。
第三,我们实现经济增长的战略方向应该是以充分就业为第一前提。
谢谢大家!
(责任编辑:李恺萌)