南京启动保障性住房计划 政府向社会筹房4000套

　　南京4000套保障房采购路径：现金、要约和抵押

　　本报记者 王海平 南京报道

　　“我家的房子在下关区义民新村，面积40平方米，如按照政府7000元/平方米的回收价格，我可以考虑”，南京市民王先生表示，“卖给政府比较放心，虽然价格比心理价稍低。

　　南京市在上周末高调启动的一项保障性住房计划：由政府通过市场手段向社会筹集4000套房源，其中1000套用于实物配租廉租房，另3000套用于拆迁实物安置房。

　　1000套廉租房系政府采购行为，将以现金形式支付，之后产权归政府；而3000套拆迁安置房，则属于不同的政府采购方式：“要约”与“抵押”。

　　这项计划目前并没有明确的时间表，但至春节前，至少会筹集200套廉租房。这是该计划当中率先实施的部分。

　　12月11日，以南京大光路房地产交易市场举办的一次房产交易活动为平台，南京市正式向社会收购4000套实物房源。3天后活动结束时，已有商品房源1760套、个人提供用于拆迁安置房源70套、个人提供用于廉租房的房源264套，在交易市场完成了登记，廉租房第一步计划超额完成。

　　在9000亿保障性住房目标以及楼市低迷的双重影响下，地方政府通过向社会筹集实物房源作为保障性住房的做法越来越多。

　　至目前为止，全国已有北京、成都、沈阳、郑州、杭州等诸多地方着手实施“政府买房为保障”的计划，其中南京购买计划最多。

　　买实物房源用于保障

　　“没想到会有这么多房源”，负责此次活动的大光路房产交易市场总经理唐军向本报记者表示，“平均每天吸引有1万人次。”

　　对于这次政府出手的“背景”，南京市房产局有关负责人向本报记者表示，在当前“扩大内需、保障民生、稳定房地产市场”的要求下，可以加快落实保障性住房的目标。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，目前直接购房的成本低于按照廉租房以及经济适用房的标准重新划地建设，并且可直接省去诸多中间环节。

　　事实上，早在去年底南京《2008－2010年城市低收入家庭的住房保障规划纲要》中就曾提到：“廉租住房筹集3000套，其中新建2400套，回购低收入住房困难家庭所退原房(含不足部分市场收购等)600套。”

　　从这个角度出发，每年回购200套廉租房的总量及财政支出预算并未有实质性变化，只是收购渠道发生变化——由之前回购或收购的保障住房，改为直接从市场上收购房源，并从廉租房扩大到经济适用房。按照2007年国务院24号文规定，政府可以通过收购的方式向市场提供廉租房。

　　要达成上述目标，2008-2010年，南京市江南八区就要筹集廉租保障资金10亿元，其中用于廉租租赁补贴共发放约4亿元。

　　值得关注的是，上月25日南京市有关经济适用房“上市”得以破冰——溢价部分的50%归属政府。“若不是楼市低迷，这部分资金将直接成为政府回购保障性住房的来源”，南京市房产局有关人士表示。

　　购买廉租房：7000元的“合理价格”

　　媒体报道重庆等地也曾尝试过政府收购开发商的房源，由于政府出手“太低”，开发商兴趣并不大。

　　对于1000套的廉租房部分，南京政府收购的条件是“地段位于主城的江南8区、面积不超过50平方米、单价不超过7000元/平方米、成套单元房、现房、1980年之后、产权明晰、质量无瑕疵、能腾空”；而3000套拆迁安置房的收购条件目前并没有明确说法。

　　商品房或二手房作为廉租房的程序依次为：房产交易市场与开发商(个人)签订《廉租房收购意向协议》、产权部门对房源进行权属审核、(在审核通过的前提下)由评估部门实地查勘评估、房改办选房核准代购价格、监察部门审核、廉租房源公示、签订《商品房(存量房)买卖契约》、办理交易过户与房屋交付手续。

　　有开发商并不希望自己的房源作为廉租房使用。根据年初中国房地产指数研究院南京分院的研究报告，“主城区商品房平均价格已超过1万。”显然，“7000元太少了，我想我们不会考虑”，南京一位开发商向本报表示。

　　由于“价格”的原因，开发商提供的房源倾向于拆迁安置，而个人所提供的二手房源则集中在廉租房。

　　唐军指出，着手研究廉租房收购单价时，南京市房产局曾制定过6000元/平方米的政策，但被房地产交易市场的一线工作人员否决，“这个价格远低于卖房老百姓心理承受价格，因此建议提高。”

　　南京市房地产市场交易网的数据表明，欲出售的主城区二手房，其建筑年代在1990年之后的，平均价格也要高于7000元。

　　“在目前房市低迷的形势下，以7000元的单价出售二手房是一个较为合理的价格”，唐军告诉记者，诸多报价高的居民，房源挂在网上问津人很少，时间最长的超过3年，“不能形成一种记忆固化，不能认为最高的价位才是合理的”。

　　7000元同时也是政府征求各房产评估部门之后确定的数据。考虑到廉租房是一种福利，因此面积不宜过大，而地段选择主城区则在于为困难群体提供尽可能的方便。

　　房源一旦确定作为廉租房，政府将直接将现金打入原产权者的账户，交易完成之后，政府将获得产权，将按照廉租房模式向符合的人群提供。

　　交易中，税费将均以最低下限执行，地方政府能免收的全免，中介费一概不收。

　　南京市房产局认为，在楼市低迷的行情下，通过政府收购二手房作廉租房，既可以让一户家庭改善住房条件，还可以同时解决另一户困难家庭的住房问题。

　　拆迁安置房如何“阳光买卖”？

　　由于个人提供二手房较为分散等原因，开发商提供的商品房成为拆迁安置房的首选，截至昨天，来自开发商的货源已接近3000套。但政府在此操作中如何实现“阳光买卖”成为业界关注的话题。

　　已公布的《政府收购商品房用作拆迁安置房流程》显示，先是房产交易市场与开发商签订《拆迁安置房屋收购意向协议》、产权部门对房源进行权属审核、(在审核通过的前提下)由评估部门实地查勘评估、确认收购价格、(在实地评估价格与最后确认的价格一致的情况下)房产交易市场与开发商签订拆迁安置房屋《买卖契约签证抵押合同》、拆迁安置房源公示、拆迁实施单位与拆迁户选房，最后再由安置户签订《商品房买卖契约》、办理交易过户与房屋交付手续。

　　本报从南京市房产局获悉，在上述市场调节成熟的情况下，政府购买的商品房用作拆迁安置房的条件是：原则上“要低于当前出售价的10-15%”。

　　而从实际操作中来看，南京市房产局有关人士坦承，目前原则上的条件还需要不断调整，其关键在于“以什么样的价格买、买多大、以什么样的价格卖”。

　　首先，政府收购商品房作为保障房涉及到政府采购、保障房配售等诸多环节，作为政府采购形式，必须要经过财政预算以及要得到人大常委会的批准，其中财政部门必须对每一笔的资金的使用实行监督，之后审计部门还要审核。

　　对于资金的来源，南京市房产局有关人士表示完全符合“法定程序”。根据该市《2008-2010年的城市低收入家庭住房保障规划》，在保障资金安排方面，规划提出“根据国家要求和南京实际，从2008年起，全市每年筹集廉租住房保障资金3.6亿元，3年共10.8亿元。”

　　先期廉租房购买部分已有4000万元到位。

　　“保障性住房只要完成面积与安置人群目标任务就可以了，只要资金使用在人大批准的范围内。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。

　　按照目前政府的“买法”，主要通过现金、要约和抵押三种形式进行，其中，现金用于廉租房收购；“要约”和“抵押”主要用于拆迁安置房的收购。

　　抵押主要用于个人房源——将房源抵押给银行后，由政府做担保，抵押款交由买房人购买其他房源。一旦有拆迁项目时，政府将拿出该房源用于安置。但从实际运作看，此举极少。

　　至于要约方式，主要面向作为拆迁安置房的商品房，由政府提出收购，并先期支付一定的定金，然后签订协议，双方约定等政府需要的时候完成交易，开发商最终得到剩余款项。

　　“此举属于政府采购，但与完全意义上的政府采购有所区别”，南京市房产局有关人士表示，只有在拆迁单位与被拆迁户选中政府提供的房源的情况下才彻底发生，“否则一年后仍由开发商回收”。

　　业内人士认为，政府回购商品房作为保障房的价格，应不得高于“向困难家庭提供的限价房”的招标开发成本，并不得高于同区域、同位置任一普通商品房的价格，“这是保证政府回购商品房标价的前提，不能放宽，否则这是不公平的”。

　　2007年9月，位于南京河西的一块专门用于解决困难家庭住房问题的土地挂牌出售(现已开工建设)，这是国土部门以“四限一竞”(限房价、限套型、限建设标准、限购买对象、竞地价)方式出让的中低价商品房用地，而此块土地出让前国土部门已经对未来房价进行限定，结算单价“只能”为3980元／平方米，这只有目前河西平均房价的一半。从当前向交易市场初步提供意向房源的开发商看，即使其商品房均价下调15%，也远远超过4000元。

　　此外，回购后的商品房作为保障房，因带有福利性质，其面积不得过大(房源面积小于90平方米)。拆迁安置房在产权上，居民个人与政府之间实行公有产权制，按目前政策，拆迁户可在适当时机购买全部产权。