二套房贷松绑操作细节不明 业内称对楼市影响小

　　信息时报讯 （记者 乔倩倩 袁峰） 17日，国务院对二套房贷政策做出最新明确后，业内人士认为，政策只是将去年9·27房贷新政补充规定重申了一下，对于“低于当地平均水平”的限定，操作起来有一定难度。昨日，记者从农行、建行、交行等银行获悉，由于政策刚出台，尚未落实到各营业网店，目前仍按原来的二套房贷政策执行，对于原来人均住房面积低于当地平均水平的市民，想换房并享受优惠首套房待遇，还需时日。

　　政策明“紧”实“松”

　　昨日，记者以客户身份咨询合富地产中介，称由于原来住房面积较小，想贷款买套新房，是否可以享受首付两成、利率下浮30%的优惠。该中介有关人士告诉记者，银行政策落实仍需一段时间，目前还按原来的贷款政策执行。不过，由于此前10·27房贷政策出台后，银行房贷细则模糊，对于改善型住房没有明确定义，二套房贷政策明“紧”实“松”。

　　该人士称，如果贷款买第二套房，首套房贷已经结清，无论首套房面积多大，在中行、建行都可以按照首付两成房贷，利率还可下浮30%，因此，对于已经结清首套房贷的人来说，房贷新政策意义不大，而如果首套房贷没有结清，则很难享受首付两成、利率下浮30%的优惠，不过，一般也可贷到7.5成或7成。

　　银行：文件下达还需时日

　　建行有关人士告诉记者，国务院关于二套房贷的政策刚刚出台，按照惯例，分行还要再等总行的相关文件。农行、招行有关人士称，目前只要首套房已经结清，一般贷到八成问题不大，利率可下浮30%，但最新政策出来后，由于正式文件还没有下达，具体如何执行还不好说，对于原来住房面积很小，并且原有贷款尚未结清的人来说，想享受优惠政策，可再等两个星期左右。交行有关人士也表示，目前对于已经还清首套房贷款，再贷款买1手楼，可贷到八成、利率下浮30%，而二手楼则只能贷到七成，利率仍下浮30%，但关于新政策的文件还没收到。

　　房贷新政受惠面有限

　　银行业内人士表示，此次出台的房贷新政，只有原住房面积较小的群体受惠，二套房贷并没有大范围放松，因此对于楼市的影响不会太大，炒楼者的成本仍然会比较高。

　　渣打银行中国研究主管王志浩认为，尽管救市措施出台，很多城市房屋库存仍然居高，预计2009年银行仍然会对房地产开发贷款持谨慎态度，预计未来几个月全国商品房均价将向下调整约20%。到明年下半年，房价经历调整之后，市场情绪将逐步恢复，房屋库存将会逐步下降，到2010年，房屋建设投资开始恢复。

　　中央财经领导小组某权威人士近日也透露，房价调整的大趋势仍将持续一段时间。按照国际标准，每平米的房价与居民每月家庭收入的比例应该是1倍左右。但是，目前国内很多地方是5—6倍，远远超出了居民的收入水平，因此房价下行趋势明显，据测算，房价比合理价位偏高30%。换句话说，房价要下降30%才算合理。

　　人均住房面积如何界定？

　　新政中涉及二套房贷的规定是：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　业内人士指出，人均住房面积的界定很难。购房人需要向银行提供原有住房证明，且每个城市住房面积标准不一，每年也会不断变化，银行核实其来难度加大。

　　是否以结清贷款为前提？

　　新政中都没有提是否以还清贷款为前提，监管法律基本原则是法不禁止即为允许，但银行执行起来会各有不同。农行广东分行有关人士告诉记者，对于贷款买二套房享受首套房待遇的前提是结清第一套房贷款。