央行降息降低开发商融资成本 楼市回暖仍待降价

　　省统计局昨日发布前11月数据

　　广东商品房销售降逾25%

　　信息时报讯 （记者 赵安然） 广东省统计局昨日发布数据显示，今年1～11月广东全社会固定资产投资9332.20亿元，同比增长16.7%，增速环比回落1.0个百分点，比上年同期回落2.6个百分点。

受房地产开发投资放缓、销售持续低迷影响，1～11月，商品房销售面积3715.43万平方米，销售额2224.20亿元，分别下降25.2%、26.2%。

　　据统计，1～11月本年到位资金10355.00亿元，同比增长5.7%，增幅比上年同期大幅回落21.9个百分点。其中：国内贷款1626.48亿元，增长5.2%；受房地产开发到位利用外资大幅减少的影响，总体到位利用外资700.58亿元，同比下降19.4%，其中房地产开发投资到位利用外资下降31.0%，大幅回落120.8个百分点。由于到位建设资金不足，拖欠的工程款增速回升，1～11月，各项应付款1067.71亿元，同比增长31.4%。

　　1～11月，房地产开发投资2530.80亿元，同比增长21.3%，增幅比上月回落2.3个百分点。商品房屋销售持续低迷，1～11月，商品房销售面积3715.43万平方米，销售额2224.20亿元，分别下降25.2%、26.2%。商品房屋空置面积有所增加，11月末广东空置商品房屋面积1641.64万平方米，同比增加121.76万平方米，增长8.0%。

　　降息后，百万房相当打9.8折

　　对于本轮降息对楼市的影响，外界出现了不同的声音。中原地产项目部经理黄韬认为，此次降息已在预期之中，对房地产业不会产生本质影响，接下来房价仍会继续下行，缓慢调整。但也有行业分析师认为，虽然此次降息不是针对房地产市场，但房地产行业可能是最大的受益者。

　　降低开发商融资成本

　　广州证券研究员郭伟明表示，降息对房地产行业影响主要体现在三个方面：一是对房企而言，央行的减息明显降低企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房地产企业；二是对购房者而言，降息以及稍前各种税费的减免等，有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配的资金更多，使得企业贷款相对容易，避免部分房企因资金链问题而出现经营困难。

　　据了解，上周“国三条”出台后，广州楼市的成交量暂未有大的变化。黄韬分析，这主要与政策实施细则未正式公布有关。预计在政策正式落地后，能刺激成交量向上。在广东省房协第五届会员大会暨危机与契机发展论坛上，住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，目前楼市的主要问题在于成交量，最近中央一系列政策都是为了增加楼市交易。要解决当前成交低迷的问题，就要解决当前市场上购买力弱化的问题。她分析说，去年房价快速上涨、地王频出，严重透支了楼市的未来购买力，而降低首付、降低利息、公积金额度放宽等政策变相提高了居民购房支付能力。

　　楼市回暖仍待降价

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江先生认为，降息将减轻购房者的负担，促使成交量上升，但至少要降息40%，楼价才会慢慢站稳。另外，降息也使市民将钱存到银行利息变少，促使买楼保值需求的增长，加上最近一系列政策的放开，投资性需求也放宽了，市中心抗跌性比较好的楼盘也会成为此次降息的得益者。

　　资深银行业界人士梁东晖表示，降息减轻了按揭购房者的利息支出。但楼市要回暖，还有待开发商的反应。国务院还出台细则鼓励发展商降价促销。如果开发商配合，楼市会出现比较好的反弹，否则将会浪费这一系列的利好。秦虹曾表示，“利息大幅度下降，和房子打折是一样的”。记者计算，根据此次降息后利率5.85%，利率打七折计算，如果首次置业者购买总价100万元的房子，按揭20年、首付两成，利率调整后，连本带息约相当打9.8折。

　　降息周期下

　　工薪族该如何理财

　　最近几个月来央行多次降息，中国正式进入降息通道的低利率时代，投资市场也随之发生着变化，低利率时代，究竟如何看待身边这些市场预期的改变？降息后工薪族该如何理财呢？

　　首先，现金为王。在明年的经济前景模糊不清的情况下，人们应更加笃信“现金为王”的道理。对以储蓄为主要理财手段的投资者来说，降息带来的影响并不是很大，完全可以继续以此理财。其他理财产品应当以短期投资为主，一般3～6个月为一个周期，尽量保持资金的流动性。

　　其次，投资固定收益类产品。债券投资方式主要有国债、债券类理财产品和债券基金三种。专业人士表示，其中国债是首选。投资国债操作简便，投资风险相对较低。无论是对于保守型理财者还是有一定风险承受能力的投资者，国债都可以作为资产配置的一个品种进行购买，并以此降低整体投资的风险水平。在降息通道下，国债可以提前锁定较高的收益。而债券类理财产品经过了前期的风光后，在大幅降息的背景下收益率也有所减少，但与同期存款收益相比优势仍然存在。

　　第三、购买金条抵御未来风险。在全球金融海啸以及央行处降息周期的大背景下，黄金作为投资避险工具的保值增值功能，被不少投资者看好。有业内人士建议，保守型投资者不妨选择适合自己的黄金投资方式，购入一些黄金，作为保值手段。金融危机是深化还是缓和仍是无法确定的。在这个时候，黄金的保值作用就越发凸显。虽然“藏金于民”的提法没有正式提出，但是不少人在资产中纷纷配置了黄金，比如，巴菲特旗下的基金资产配置比例中黄金占了15％～20％。就目前而言，黄金除了其保值属性外，其投资属性也是很重要的，黄金的保值是看长期的，不是看短期的起起伏伏。在低位购入长期持有，在起到保值作用时对将来来说也是投资。

　　股市不会

　　大幅上涨

　　房地产、电力、钢铁、纺织等板块受益，金融保险板块影响负面

　　证券业内专家认为，双率再降但幅度有限，对Ａ股市场的影响“中性偏好”。

　　东方证券研究所所长梁宇峰说，“贷款利率的下调意味着企业财务负担的进一步减轻，对于上市公司而言无疑是利好。而存款准备金率的降低是释放流动性的信号，对于增加证券市场的资金供给也有积极作用”。

　　大行情可能在明年

　　民生证券的分析师厚峻就认为，这次的降息在预料之中，他更关注的是下调存款准备金率，这说明央行在释放流动性。由于本周是大小非的解禁高潮，降息降存款准备金率的消息也能够起到提前护盘的作用。对于明天是否会出现上次降息108个基点时高开低走的情况？厚峻就认为不会。“上次大幅降息108个基点，市场大幅高开后，出于对未来经济不确定的忧虑，股市出现高开低走，但是本次降息幅度不大，不会出现上次情况，股市可能会在一个箱体内振荡，不会出现太大的振幅。”

　　对于降息，银河证券的吕喆第一反应是降得太少了。他认为今天的行情肯定会走好，但是不会出现大幅的上涨。股市今后的行情如何，还要看政府对经济的下一步的经济刺激计划。但是降息和下调存款准备金率，起码说明了中央还是有决心让股市更加稳健的发展。但是期望于这次的降息带来很大的行情应该是不现实的。吕喆还认为明年一季度估计会迎来流动性的拐点，股市那个时候才可能迎来一波大的行情。

　　楼市板块回暖在望？

　　市场人士认为，双率再降有望推动股市合理估值水平上行，部分行业上市公司则将直接受益。其中，由于贷款负担减轻将会一定程度刺激住房需求，房地产将成为受益最大的板块之一。

　　未受国务院促进房地产市场健康发展13条意见提振，沪深股市昨日房地产类股多数下跌。分析师认为，从目前政策来看，无论是降息，还是扩大投资，房地产都是较大受益者。随着未来各项政策累加效应的逐步显现，房地产股回暖应该问题不大。

　　此外，对于资产负债率较高的电力、钢铁等板块，以及资金流紧张的纺织等板块，降息也会产生较大的利好作用。

　　震荡筑底走势不变

　　市场人士普遍认为降息对股市将形成利好，但他们同时表示，股市震荡筑底的走势不会因此而改变。梁宇峰说，此次双率调降的幅度并不大，因此对股市影响将是“中性偏好”。仇彦英也表示，存贷款利差的进一步缩小，会降低投资者对于银行类上市公司的盈利预期，对于金融保险板块来说影响偏负面。由于这一板块在股指中占有较高的权重，因而会对Ａ股的反弹形成压力。

　　对于降息的累积效应及对股市的利好作用，市场人士表示谨慎乐观。财经观察家侯宁认为，货币政策工具被频繁使用，其边际效用在明显递减。从这个意义上来说，未来继续降息对股市的提振作用可能有限。

　　市国土房管局提醒广大市民：

　　买小产权房易惹麻烦上身

　　信息时报讯 （记者 田桂丹 通讯员 穗房宣） 广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对小产权房的房价也有所影响，但因其低价仍有成交量。小产权房往往多位于广州市近郊，以房价为商品房1/3左右而被外来生意人、小白领青睐。广州市国土房管局有关人士昨日提醒，近期个别区域出现了违法销售“小产权房”，广大市民不要轻易购买“小产权房”，以免因自身权益得不到保障而遭受损失。广州市国土房管局重申要严肃查处此类违法销售行为。

　　房价约为周边商品房1/3

　　据介绍，“小产权房”一般是指村集体组织或开发商在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋将无法办理房屋产权登记。广州市也存在类似“小产权房”，称为“农村集资房”。

　　此类“小产权房”是指在城市行政区范围内，未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，在农村集体土地上进行集资建房违法建设的房屋。它是我市房地产业发展初期，市场主体行为不规范，法律法规不健全、市民风险意识不足的产物。

　　广州市“小产权房”多是在1992年至1996年全国性房地产开发热期间产生的，是广州市农村城市化过程及特定经济发展时期的产物。当年街、镇、村、开发企业以各种形式参与集资房的建设，主要区域在白云区、天河区、海珠区、黄埔区和原芳村区，以白云区最为集中；由于近几年商品房价格大幅上涨，“小产权房”以其低廉的价格吸引了不少城市居民争相购买，“小产权房”问题才被凸显出来。据了解，“小产权房”的房价大多约为周边商品房的1/3。

　　不要轻易购买小产权房

　　广州市国土房管局有关人士昨日提醒，广大市民不要轻易购买“小产权房”，以免因自身权益得不到保障而遭受损失。

　　据了解，市民买“小产权房”时，一般都是用“集资房协议”、“公证合同”进行交易。但由于非集体经济组织成员购买“小产权房”将无办理房屋产权登记，不能享有依法保障的不动产权。这类房屋所谓的“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护。

　　此外，由于不合法，没有经过规划、土地、建设等部门的审批，这类房屋没有任何保障，会给购买者的生活带来种种隐患，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，而因为房子本身没有合法身份，损失就无从追讨，也无法得到赔偿。

　　但是，购“小产权房”的消费者一般都抱有侥幸心理，而忽视了没有产权会引起的一系列麻烦。有些村民低价买了房子后，又转手把房子卖给别人。或者根本就是以自己的名义替别人买房，两人之间虽然有协议，但因为大前提不合法，一旦有一方反悔，都没有办法去追究对方的责任。另外，由于缺乏产权，没有正规手续，在作为遗产或赠予接受时，也会因为无法证明房子是自己的而遇到许多麻烦。

　　已查处的“小产权房”

　　鑫瑞大厦（位于太和镇和乐路以北、珊景路以东地段）、维罗纳新家园（位于广州市白云区太和镇丰泰小区、新广从路边）、温泉花园（位于广州市白云区龙归镇南岭村竹仔园地段）、星城丽景（位于广州市白云区太和镇和乐路附近）、星城雅居（位于广州市白云区太和镇太和北路丰泰小区附近）、人和花园（位于广州市白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧）。