专家：靠打压供给、设障需求调整房价均不成熟

　　记者：您觉得不应该鼓励老百姓购房吗？

　　罗准：这里我有个概念要纠正下，鼓励和支持住房消费是面对所有人的，不是部分人，我们不能把社会人为地分成有钱人老百姓两种，而且也不是说鼓励住房消费就是鼓励买房，这个说法也不准确。

按宪法，我们所有人都是公民，国家政策是针对所有人的，所有人要根据自己的实际需要和消费能力和决定自己的消费行为，刚毕业的，条件不宽裕的家庭就可以租房，好点的可以申请购买经济适用房或限价房，再好点的可以改善下居住条件，富裕的可以买商品房甚至别墅，任何商品都是一个自然的梯级消费，为什么住房消费不是经济适用房就是商品房呢，我买不起房时租了4年，我觉得也很好。拉动内需，就是鼓励不同的人根据需要进行不同梯级的消费，这一点是面对所有人国家都鼓励支持的。

　　记者：房价回落到一个什么样的水平，你觉得是真实的呢？

　　曹建海：真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括好几个部分，包括政府土地出让金（土地拍卖的暴利）、开发商的暴利。其实这个价格就是经济适用房的价格，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平米价格应该是2000元—2500元左右比较合理，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。

　　罗准：房价的真实取决于供求关系的真实，要不打压供给，要不设障需求，这两种作法都是不成熟的作法。我们国家是有计划的市场经济，保障房、经济适用房、廉租房属于计划经济，商品房属于市场经济，市场经济不是万能的，计划经济也不是万能的。我们看香港、新加坡甚至美国，市场经济也有计划。人家的廉租房搞得很好，现在的香港特首曾荫权先生就是从廉租房成长起来的。

　　所以我认为房价回归的本质应该是计划经济就全计划，市场经济就全市场，不能用计划来决定市场，也不能让市场参与到计划。我比较倾向廉租房政策，这就是彻底的计划和保障，而限价房和经济适用房，说是市场不是市场说是计划不是计划，提高了交易成本也增加了制度设计的风险，很容易引发问题。

　　现实中商品房为什么有时价格会失真，是因为供求关系被人为扭曲。而作为房地产最大增值的土地价值这一块，很容易被地方政府的利益影响而走高，此时调整价格的决定权在需求，如果需求也被限制住，价格就必须下降，而价格下降到什么程度符合价值呢，下降到零地价吗？这是不现实的，一般商品房的高层建安成本近2000元，加上大小套费、财务成本、契税、营销费用，各地情况不一，约在1000元上下，如果以10％的利润率来算，其价格应该在3300元左右，这个下降的空间在于原材料、人工使建安成本下降，也在于规费的减免和财务成本的降低，在目前的情况下这个下行空间已经出现，对于未来应该是有预期的。但下降到什么位置，关键在于土地价值。

　　记者：他能在多大程度上挽救经济发展呢？

　　曹建海：房价下跌的话，会刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求，因为价格比较合理，购买不吃亏，人们原来不买的现在也准备买了。另外一个可能就是刺激那些低收入的，中低收入群体加入到购房队伍中来。我想这就可以起到一个促进消费的作用了。但是老百姓必须要在公平交易中实现消费，这是关键，不能说把钱抠出来了，扩大了需求，但是这个消费不可持续，这样不行。一定要在公平交易的基础上来扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则，会加剧政府和民间的矛盾。

　　罗准：我比较赞成冯仑的观点，需求事实上只有三种，结婚的、离婚的和进城的。

　　这三种都是刚性的需求，房价的回归可以为这三种刚性需求提供充分保障，但不能解决所有问题，实际是房价之所有成为公敌，关键是缺乏保障性住房的供应。还有很多人把自住房和投资房混为一谈。我刚结婚没房可以租，我没孩子时以买小一居，有孩子时可以买小二居，我40岁钱够时我可以改善下住房。我买二居时，我可以卖掉一居，也可以出租。如果我卖掉就成了“炒房”了，我如果不卖我又没钱买二居，这怎么办？我要是不卖只出租，是否又被仇视为囤积客。如果房价下跌，对于刚性需要的好处显而易见，对于改善性需要好处则是喜忧参半，卖二居是便宜了，可是卖一居就可能会亏损。而对于住房的供应房可能就不是好处了，如果开发商融资渠道广泛，可能是好事，快速出货回收现金，以便在现在低迷市道下拿低价地，建大家买的起的房。也有可能是我低价银行逼还贷，直接破产。

　　所以我认为，房降下降是对的，也是供求关系使然，但是不可能降到价值以下，更不可能全体降价，毕竟开发商的情况不一样，各地政府情况也不一样，要知道，各地房价涨的时候也不是一样啊。

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