专家：靠打压供给、设障需求调整房价均不成熟

　　二套房政策实际上鼓励炒房行为 银行放松银根埋下假按揭隐患

　　记者：如果房价回落到真实水平，需要多长时间能够实现？

　　曹建海：我觉得2009年一年，可能会有一个比较大的回落，但是在这个过程中还是有困难的，尽管需求在增加，但是要想把这些需求释放出来还是有困难。

　　罗准：需求一直都存在，且在蓄积。08年很多结婚，也有很多人离婚，据说经济危机会让更多人离婚，也会让很多人结婚，人的基本需要不会因为住房价格而变化，但购房会推迟，或压后。我在以前也讲过，随着年底清算工程款，银行扎账清贷，到明年初会有一个很强的洗牌过程，这段时间地方政府的执政能力将备受考验。明年中后期，价格应该到了一个比较现实的地方，但由于土地价值，可能不会像人们想像的那样夸张，当然除了小产权房。

　　记者：目前国家出台的这些针对房地产的优惠政策，尤其是最近出台的二套房政策和免征营业税等政策，对于房价回落有没有帮助？老百姓能得到什么样的利益？

　　曹建海：现在这种情况，其实对于房价回落，没有帮助，还出了问题。

　　我认为这是典型的放大供给的政策，而且等于向市场放出了很多卖家，大家知道如果一个市场是垄断竞争的话，几个垄断者可能迫于生存会形成私下的共识，但是如果是完全竞争的话，就根本做不到这一点。开发商是有组织的赢利企业，而个人则不一样，他一个可以决定自己的行为。那么迫于生存压力，理论上他可以将他持有的房屋以任何价格卖掉，而放开二套房使其面对开发商的新房销售时有了同样的降价空间，甚至更大。我们知道，二年以上的房屋肯定是06以前购买的，我们称之为次新房，当时的价格和现在的价格比，他可能还有利润空间，这个利润空间就是他可以降的空间，如果是07年买的，这个空间几乎不存在了。此时如果有很多06年的次新房以较低的价格放出市场，那么对开发商的心理压力和现实压力都会很大，这也是国家鼓励开发商以合理价格促销商品房的手段之一。

　　对于改善居住的人而言这是好事，对于投资住房的人而言也是好事，但对于想在目前买到合理价格房屋的是人更是好事。而这一点，最重要的是增加了流动性，这是经济搞活的关键。

　　记者：出了什么样的问题？

　　曹建海：问题在于国家已经对开发商放松了银根，一个是对开发商的贷款，一个是消费贷款。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等出台政策上。一旦国家放松了银根，对房地产商下调房价的压力变得不现实了。

　　对开发商最主要的压力是要建经济适用房，并且在好的地段建，好地段都建了经济适用房，房价立马就得降下来。这也是一直以来政府和开放商之间的博弈。因为发展经济适用房是必须的，但是现在的经济适用房都建在了偏远的地方。

　　但是二套房政策一出，贷款一放松，对开发商的压力就不够了，国家起不到震慑作用了，因为他手里有了钱。这也是为什么很多开发商不愿意房价下降的原因，因为他后期地价拍的比较高，再降肯定要亏本卖，地价相应也就下来了，以后地方政府的土地再也卖不高了，甚至就卖不出合理的价值了。

　　其实这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么就很容易买进出售。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己建的房子。签了房屋合约，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。

　　开发商把资金套过来把自己的生存问题先解决了，再把问题转嫁到银行。开放商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这个赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了。但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。

　　我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中做假按揭的一年，2010年可能会是一个集中爆发的一年，爆发那就真正崩盘了，所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。但是对我国拯救经济来说，显然太慢了。

　　记者：那么二套房政策实际上给老百姓带不来什么收益？

　　曹建海：对，二套房政策的初衷本质上是鼓励炒房，希望能够通过炒房把房地产拉起来，拉动大规模的投机需求，资金进入房地产市场。10月份之前的一个白领调查，70%的白领是对二手房有兴趣的，30%对一手房有兴趣。