金融危机冲击房市 深圳四季度房租下跌逾1成

　　金融危机对我市出租房屋市场冲击显现

　　四季度深圳房租下跌逾1成

　　本报记者 张 妍 通讯员 侯一兵

　　昨日，市出租屋综管办发布了2008年四季度深圳市出租屋抽样调查情况，经济大环境影响已经完全在我市出租屋租金和空置率上体现出来，我市出租屋呈现了租金整体下跌，空置率明显上升的态势。

从租金上看，我市出租屋整体下跌幅度达10％以上，其中写字楼降幅最大，达到了16．5％；厂房次之，降幅为15．8％；住宅降幅为9．4％；商铺降幅为7．6％；仓库类租金略有下降，但基本保持稳定。从空置率上看，厂房最大，住宅次之，然后是写字楼与商铺。

　　住宅租金均价为33元／平方米

　　据了解，第四季度我市住宅平均租赁价格为33元／平方米，全市平均降幅为9．4％。以区域来看，福田区住宅租金仍为全市最高，均价为43元／平方米，一、二、三居室月租分别为2150元、2890元和3480元。根据调查所得，中心区租金相对坚挺，如八卦岭的单身公寓部分住宅都出现了小幅的逆市上涨。

　　由于一些企业的金领和高管现在也部分调低了租房的心理价位，使得一些高档住宅连续数月出现租金疲软现象。如科技园周边的中高档小区住宅，其租客群体通常都是各公司的中高级白领，但现阶段由于经济不景气，收入有所下降，加上一部分选择去租价相对便宜些的关外租房，像这样租赁群体相对单一的区域，租金下调明显，空置率上升。

　　而受影响最大的为盐田区，该区面积小，支柱产业为港口物流，受企业外贸进出口的影响，产业工人收入大幅减少，承租能力下降，全区住宅租金全线下跌，其中大梅沙下跌尤为突出，沙头角和盐田片区也有2元／平方米的下跌，且后市尚有进一步调整的可能。

　　农民房由于其本身租价不高，在这次降价中相对于小区房而言，还算比较稳定，但地段差异明显，关内城中村和关外的农民房价差较大。农民房主要集中在龙岗和宝安，这些区域受人口分布、商业和工业的影响，租金差别也较大，离市区较近靠近梅林、南头、布吉关口的农民房租金依然坚挺。如新安片区作为宝安新中心区，其民房各户型均价普遍高出其他片区130元／月左右。加上现在许多农民房逐渐实行物业管理，外部环境条件不断改善，租金的下调空间将不会很大。

　　写字楼租金下跌16．5％

　　在此次调查中，租金下跌幅度最大的就是写字楼，全市写字楼四季度市场月租均价为93元／平方米。业内人士分析，由于经济不景气，企业紧缩开支，减少写字楼的办公场地，有的从甲级写字楼搬到乙级写字楼，有的从关内搬到关外，还有的利用关内的一些厂房改作办公室，加上去年以来深圳新增入市写字楼增多，使得一方面市场需求减少，而另一方面社会供应增加，这就直接导致了写字楼租金大幅下跌，空置增多。

　　记者发现，我市写字楼从今年下半年以来，已经连续数月呈现下跌态势，尤以四季度为甚，呈加速下跌趋势。目前甲级写字楼空置率严重。加上今年大量新入市的写字楼进入租赁市场，打破了原来的市场供需平衡，而它们的入市正好又赶上金融危机，市场无法消受，直接推动了租金下调的幅度和速度。

　　福田中心区是金融、贸易公司集中地，受这次金融危机的影响最重，租金跌幅也是全市最大，从第二季度末开始，多个写字楼租金明显下降。一些甲级写字楼租金从最高峰180元／平方米降至目前90多元／平方米，降幅接近一半；中心西区租金下跌也比较明显，如一些工厂型写字楼由去年高峰期的110多元／平方米，降至目前70多元／平方米；南山写字楼的租金跌幅也比较大，如一些甲级写字楼从高峰期120元／平方米，降至现在80元／平方米左右；乙级写字楼则从高峰期100元／平方米降至60元／平方米，此外，还有部分租客转租40元／平方米左右的厂房改作写字楼使用。罗湖区域经过几个月下降，甲级写字楼均价在85元／平方米左右，与高峰期相比累计降幅达20％，乙级写字楼均价在60元／平方米左右，累计降幅在15％左右。

　　环境好的工业区租金稳定

　　从9月份以来，深圳空置的厂房陆续多了起来，租价呈整体下降的趋势。特别是传统的劳动密集型、加工贸易型行业受金融海啸的影响很大，一些大型企业也暂停了部分原有的投资计划，导致厂房需求下降，租金下调，成交量降低。在我市厂房最为集中的宝安、龙岗两区，四季度整体租金下跌了15％以上，个别地理位置较偏、交通不大方便、配套设施不齐全的老旧厂房下跌幅度超过25％，空置率达30％以上。以龙岗区龙岗街道为例，上半年距离主干道近的厂房月租均价为11元／平方米，现在8元／平方米左右就可租到；如若到了较偏远的坪地、坪山，平均8～9元／平方米就可租到，甚至某些更偏僻的地段6～7元／平方米也可租到。

　　市出租屋综管办负责人表示，厂房空置率的问题也不是普遍性的，不同的工业园、科技园、村办工业区命运各不相同。环境好、配套全、名企入驻多的工业区，里面的企业抗风险能力强，租金相对稳定；而一些外贸加工集中的工业区，企业外单受阻，抵不住“寒流”，自然受到很大影响。该负责人分析，在此次金融风暴的影响下，深圳一些分散、零乱、破旧、不规范的厂房将会被市场淘汰，而靠近107国道、广深高速、梅观高速、龙大高速、深惠路等交通便利地段的厂房将保持稳定，并随着经济形势的好转而具有上升潜力。

　　春节后商铺租金可能再跌

　　据统计，第四季度我市临街及商业城商铺均价为156元／平方米，平均跌幅为7．6％。单从数字上来看，要比住宅、写字楼和厂房的跌幅都小，但业内人士提醒大家，由于商铺合同租期一般较长，因而在租金调整的具体反映上略显滞后性，预计到春节后，商铺租金还会有进一步下跌的可能。

　　就地域来看，像东门、华强北以及一些大型综合性购物中心等成熟商圈租金稳定，基本上没有受到什么影响。而大部分区域特别是新建住宅区，由于入住率低，人气不高，社区消费不足以支撑商业发展，空置现象严重，尤其是二楼商铺，有的空置达一半以上。这种情形在关外尤为明显。

　　不过，业内人士分析，目前有些升级改造中的商业街可能具有一定的投资升值潜力，如宝安区政府为保持商贸业的稳步增长，调整优化产业结构，正加紧对区内10条特色商业街进行升级改造，如新安街道建安路的中高档精品商业街，龙华人民北路的购物、酒吧、休闲中心商业街，民治锦绣江南的服装、休闲、购物商业街等等，商业档次的提升将为未来的租金上涨打下基础。