楼市自2008年6月份出现拐点 本报请统计专家分析预测新房价格与2008年1月至3月相比——
09年一季度房价要降3346.6元
2008年一季度价格上扬
◆具体分析
购房信心未达低谷高档新盘拉高价格
对于成交价涨跌熟知的京城一线机构——知名新盘代理行亚豪机构副总高姗分析,2008年虽然楼市持续低迷,但整体来看,一季度依然好于全年其他月份,尤其是成交量和成交价。
主要原因是,此时购房者虽然有观望情绪,但是其购房信心并未达到低谷,加上一季度高档住宅开盘量比较多,所以拉高了整体的交易价格。
中国房地产指数研究院、北京中原地产分析,1月份的成交价,受中低档住宅价格下拉影响,普通住宅新盘价格比2007年年底有所下降。2月,上市的新盘多数为单价较高的小户型楼盘,综合因素使成交价格与1月相比有所增高。
成交量情况
2008年1月6930套2008年2月2872套2008年3月7742套
●点评:2月成交量为全年最低。每年春节所在月份都是交易量的最低点。
2008年二季度价格下跌
◆具体分析
购房者观望情绪渐浓开发商转推普通住宅
高姗分析,2008年二季度购房者观望情绪渐浓,开发商见此情形,加大了普通住宅供应量以求获得比较高的销售量,来加大资金回笼。
数据显示,二季度新盘供应,普通住宅占据了半壁江山,从一定程度上拉低了市场价格。
而且从销售情况来看,普通住宅销量确实在2008年低迷的楼市中要好于高档住宅。
同时,中国房地产指数研究院、北京中原地产分析,本季度在万科91折优惠的带动下,很多项目都加入到暗降送礼的阶段。
诸多的项目开始了买房送车、送物业费、送电器等营销措施。
6月份,楼市价格进入下降通道,同时也是楼市进入“拐点”的真正开始。
成交量情况
2008年4月6048套2008年5月7870套2008年6月9138套
●点评:随着价格的下降以及打折力度,成交量在6月达到顶峰。
2008年三季度价格大幅下跌
◆具体分析
楼市到谷底促销打折保障性住房集中上市
中国房地产指数研究院、北京中原地产分析,7月开始,各楼盘价格由暗降转为明降,诸多高档新盘也加大打折力度。这使成交结构发生变化。7月价格有所上扬。
8月份,五环外新盘项目的较低价格拖动了普通住宅新盘均价的明显下滑。
中房集团理事长孟晓苏分析,三季度,京城商品房成交价大幅下跌,尤其是9月份跌破万元,主要是因为经适房与两限房等保障性住房大量上市。
同时,楼市在第三季度低迷的程度已经到了谷底,开发商为了促进销售,纷纷打折促销,也是导致成交均价继续走低的原因之一。
成交量情况
2008年7月6226套2008年8月4658套2008年9月11265套
●点评:8月受奥运以及楼市持续低迷的影响,成交量急剧下跌,传统的楼市“金九银十”并未出现。尤其是8月,楼市成交成为全年第二低点。9月交易量大涨,主要是由于经适房与两限房等集中上市所致。
2008年四季度低位运行
◆具体分析
观望继续打折依旧新政扭转楼市需时日
京城知名新盘代理行协成机构副总缪培丹分析,第四季度虽然政府出台了大幅降息,如央行年底的1.08个百分点的大幅降息的出台等优惠政策。但购房者的观望情绪依然存在,市场消化新政还需要一段时日。
年根将近,开发商的资金链已经紧张到极其脆弱的地步,为了促进销售,其将打折送礼等变相降价的“小动作”直接改为“直降房款”。同时,纯新盘此时都选择了低价入市,要比周边其他项目的价格低1000元到2000元。这些因素导致第四季度北京商品房成交价依然在低位徘徊。
成交量情况
2008年10月9042套2008年11月14072套2008年12月12180套
●点评:11月、12月交易量上涨,其中,两限房等保障性住房的成交量依然占据了很大比例。
本报预测
2009年一季度
新房成交价同比平均降3346.6元
根据市建委下属的北京房地产交易管理网数据显示,2009年元旦,本市商品住宅成交量为531套,比2008年元旦略低。
根据知名新盘代理行亚豪机构统计,2009年元旦期间,京城新盘成交均价为11156元,比2008年元旦有所降低。
本报请统计专家根据中国房地产指数研究院权威发布的2008年新房住宅成交均价,对2009年一季度的房价进行预测。与2008年一季度的价格相比,2009年一季度新房均价平均要降3346.6元。
中国房地产指数研究院表示,2008年上半年北京住宅成交价格持续高位运行。下半年价格出现松动,楼市持续低迷。
本报请统计专家根据2008年一年的时间序列模型,分析出2009年一季度本市新房均价走势,房价运行的区间为7444元/平方米至11607元/平方米。
根据2009年1月至3月的预测值进行计算,新房均价同比2008年一季度平均要降3346.6元。
2009年一季度继续低位
◆具体分析
消费者买涨不买跌2009年房价还会小幅下降
中国房地产指数研究院表示,2009年北京楼市将延续2008年年底低迷的状态,房价还会小幅下降,但不会出现大的波动。
在成交量方面,由于消费者买涨不买跌的心理,市场观望气氛仍将持续,估计成交量暂时难以出现大回升。
记者采访的多位房地产专家均表示,目前的房价仍然有一定的下浮空间。
国际金融学家、房地产专家易宪容表示,2009年全国房价的调整或理性回归,肯定会表现为较大差异性。
早期房价上涨快、上涨面广泛的地方,2009年调整的幅度与范围就会大;而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方,调整的幅度会小一些。
大型房产中介我爱我家副总胡景晖表示,这个理性回调期的时间段可能长达两三年。如果近期二套房政策有实质性的松动,加上2009年1月1日营业税的减免,2009年的楼市肯定要好于2008年,但达不到2007年时的水平。
元旦商品住宅交易量
2009年元旦三天 531套2008年中秋小长假248套2008年元旦三天 561套
●分析利好楼市政策已发挥作用
中房集团理事长孟晓苏表示,2009的元旦楼市交易量虽比不上2008年,但要比中秋楼市好得多。
这说明,2008年年底,央行大幅降息、房产交易税费减免等众多利好楼市的政策已经开始发挥作用。
注:本版房价数据由中国房地产研究院提供,交易量数据由北京市房地产交易管理网提供,不包括二手房。点评特别鸣谢我爱我家、中大恒基、链家地产等中介机构
本版撰文/记者张媛张东妮陈斯制图/毛京东
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