专家预测北京新房价格 一季度房价可降3346.6元

　　楼市自2008年6月份出现拐点　本报请统计专家分析预测新房价格与2008年1月至3月相比——

　　09年一季度房价要降3346.6元

　　2008年一季度价格上扬

　　◆具体分析

　　购房信心未达低谷高档新盘拉高价格

　　对于成交价涨跌熟知的京城一线机构——知名新盘代理行亚豪机构副总高姗分析，2008年虽然楼市持续低迷，但整体来看，一季度依然好于全年其他月份，尤其是成交量和成交价。

　　主要原因是，此时购房者虽然有观望情绪，但是其购房信心并未达到低谷，加上一季度高档住宅开盘量比较多，所以拉高了整体的交易价格。

　　中国房地产指数研究院、北京中原地产分析，1月份的成交价，受中低档住宅价格下拉影响，普通住宅新盘价格比2007年年底有所下降。2月，上市的新盘多数为单价较高的小户型楼盘，综合因素使成交价格与1月相比有所增高。

　　成交量情况

　　2008年1月6930套2008年2月2872套2008年3月7742套

　　●点评：2月成交量为全年最低。每年春节所在月份都是交易量的最低点。

　　2008年二季度价格下跌

　　◆具体分析

　　购房者观望情绪渐浓开发商转推普通住宅

　　高姗分析，2008年二季度购房者观望情绪渐浓，开发商见此情形，加大了普通住宅供应量以求获得比较高的销售量，来加大资金回笼。

　　数据显示，二季度新盘供应，普通住宅占据了半壁江山，从一定程度上拉低了市场价格。

　　而且从销售情况来看，普通住宅销量确实在2008年低迷的楼市中要好于高档住宅。

　　同时，中国房地产指数研究院、北京中原地产分析，本季度在万科91折优惠的带动下，很多项目都加入到暗降送礼的阶段。

　　诸多的项目开始了买房送车、送物业费、送电器等营销措施。

　　6月份，楼市价格进入下降通道，同时也是楼市进入“拐点”的真正开始。

　　成交量情况

　　2008年4月6048套2008年5月7870套2008年6月9138套

　　●点评：随着价格的下降以及打折力度，成交量在6月达到顶峰。

　　2008年三季度价格大幅下跌

　　◆具体分析

　　楼市到谷底促销打折保障性住房集中上市

　　中国房地产指数研究院、北京中原地产分析，7月开始，各楼盘价格由暗降转为明降，诸多高档新盘也加大打折力度。这使成交结构发生变化。7月价格有所上扬。

　　8月份，五环外新盘项目的较低价格拖动了普通住宅新盘均价的明显下滑。

　　中房集团理事长孟晓苏分析，三季度，京城商品房成交价大幅下跌，尤其是9月份跌破万元，主要是因为经适房与两限房等保障性住房大量上市。

　　同时，楼市在第三季度低迷的程度已经到了谷底，开发商为了促进销售，纷纷打折促销，也是导致成交均价继续走低的原因之一。

　　成交量情况

　　2008年7月6226套2008年8月4658套2008年9月11265套

　　●点评：8月受奥运以及楼市持续低迷的影响，成交量急剧下跌，传统的楼市“金九银十”并未出现。尤其是8月，楼市成交成为全年第二低点。9月交易量大涨，主要是由于经适房与两限房等集中上市所致。

　　2008年四季度低位运行

　　◆具体分析

　　观望继续打折依旧新政扭转楼市需时日

　　京城知名新盘代理行协成机构副总缪培丹分析，第四季度虽然政府出台了大幅降息，如央行年底的1.08个百分点的大幅降息的出台等优惠政策。但购房者的观望情绪依然存在，市场消化新政还需要一段时日。

　　年根将近，开发商的资金链已经紧张到极其脆弱的地步，为了促进销售，其将打折送礼等变相降价的“小动作”直接改为“直降房款”。同时，纯新盘此时都选择了低价入市，要比周边其他项目的价格低1000元到2000元。这些因素导致第四季度北京商品房成交价依然在低位徘徊。

　　成交量情况

　　2008年10月9042套2008年11月14072套2008年12月12180套

　　●点评：11月、12月交易量上涨，其中，两限房等保障性住房的成交量依然占据了很大比例。

　　本报预测

　　2009年一季度

　　新房成交价同比平均降3346.6元

　　根据市建委下属的北京房地产交易管理网数据显示，2009年元旦，本市商品住宅成交量为531套，比2008年元旦略低。

　　根据知名新盘代理行亚豪机构统计，2009年元旦期间，京城新盘成交均价为11156元，比2008年元旦有所降低。

　　本报请统计专家根据中国房地产指数研究院权威发布的2008年新房住宅成交均价，对2009年一季度的房价进行预测。与2008年一季度的价格相比，2009年一季度新房均价平均要降3346.6元。

　　中国房地产指数研究院表示，2008年上半年北京住宅成交价格持续高位运行。下半年价格出现松动，楼市持续低迷。

　　本报请统计专家根据2008年一年的时间序列模型，分析出2009年一季度本市新房均价走势，房价运行的区间为7444元/平方米至11607元/平方米。

　　根据2009年1月至3月的预测值进行计算，新房均价同比2008年一季度平均要降3346.6元。

　　2009年一季度继续低位

　　◆具体分析

　　消费者买涨不买跌2009年房价还会小幅下降

　　中国房地产指数研究院表示，2009年北京楼市将延续2008年年底低迷的状态，房价还会小幅下降，但不会出现大的波动。

　　在成交量方面，由于消费者买涨不买跌的心理，市场观望气氛仍将持续，估计成交量暂时难以出现大回升。

　　记者采访的多位房地产专家均表示，目前的房价仍然有一定的下浮空间。

　　国际金融学家、房地产专家易宪容表示，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。

　　早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度会小一些。

　　大型房产中介我爱我家副总胡景晖表示，这个理性回调期的时间段可能长达两三年。如果近期二套房政策有实质性的松动，加上2009年1月1日营业税的减免，2009年的楼市肯定要好于2008年，但达不到2007年时的水平。

　　元旦商品住宅交易量

　　2009年元旦三天 531套2008年中秋小长假248套2008年元旦三天 561套

　　●分析利好楼市政策已发挥作用

　　中房集团理事长孟晓苏表示，2009的元旦楼市交易量虽比不上2008年，但要比中秋楼市好得多。

　　这说明，2008年年底，央行大幅降息、房产交易税费减免等众多利好楼市的政策已经开始发挥作用。

　　注：本版房价数据由中国房地产研究院提供，交易量数据由北京市房地产交易管理网提供，不包括二手房。点评特别鸣谢我爱我家、中大恒基、链家地产等中介机构

　　本版撰文/记者张媛张东妮陈斯制图/毛京东