上海浦东甲级写字楼空置四分之一 转入买方市场

　　第一太平戴维斯：

　　上海浦东甲级写字楼空置四分之一

　　叶国靖

　　编者按：

　　2009年的写字楼租赁市场可能会像一个“集贸市场”——一群租户来挑办公室，因为早已供大于求，买家们相当强势，挑肥拣瘦，业主无奈只能妥协。

　　金融海啸导致跨国企业纷纷节衣缩食，引发了上海楼市多米诺骨牌效应，甲级写字楼就是一个典型牺牲品。根据第一太平戴维斯的报告，2008年初上海甲级写字楼空置率仅5%，到年底却为15.4%，浦东甚至高达25.6%，换言之即4平方米就有约1平方米空置。

　　站在上海浦东小陆家嘴地区，眺望环绕四周的一批已交付和将交付的甲级写字楼，在上海工作已10多年的刘德扬不免忧虑，他用“10年轮回”、“空置率高企”等词汇形容着上海甲级写字楼市场现状。

　　刘德扬是全球五大代理行之一第一太平戴维斯中国区投资业务负责人、上海公司董事长，他告诉《第一财经日报》：“1997、1998年亚洲金融危机时，上海写字楼市场空置率一度跨越50%大关，浦东更是供应过剩。10年后的今天金融海啸把享受了租金连续4年上涨好时光的上海甲级写字楼拖下了水。”

　　根据该机构观点，上海写字楼市场现在已从卖方市场转入买方市场，2008年第四季度更是犹如坐上了“过山车”。2008年上海甲级写字楼的供应量约837000平方米，其中619000平方米位于浦东。根据刘德扬的说法，2008年初上海甲级写字楼的空置率仅5%，如今已翻了2倍，截至2008年底空置率约15.4%，其中浦西空置率约8%，浦东则高达25.6%。

　　25.6%的空置率，换言之即4平方米就有约1平方米空置。

　　无独有偶，另一家代理行仲量联行2008年11月发布的数据也显示，上海浦东甲级写字楼平均租金为9.2元/平方米/天，环比下跌7.7%，这是3年以来首次下跌，而高达16.8%的空置率使得租金下跌趋势可能持续到2009年。预计2009年办公楼新增供应将达87万平方米，将加重目前供过于求的状况。

　　历时将近14年、总投资高达80多亿元人民币的上海环球金融中心，平均高达3美元/平方米的日租金创下上海办公楼租金水平新高，但浦东甲级写字楼巨大的供应量却将使这一高租金面临不小压力。昨天，本报记者以租户身份致电上海环球金融中心、国金中心、未来资产大厦、越洋广场等沪上代表性写字楼时获悉，在2008年第四季度后部分甲级写字楼为吸引客户大胆推出“免租期”，如签约合同为三年，业主报价在形式上保持不变，但一年中提供一个半月或两个月的“装修期”，此外还提供1~2个月的免租期，这样实际折合下来的租金打折不少。另有一些高端写字楼拥有方（即业主）愿提供更有竞争力的租金及弹性条款，手段包括缩小面积等。其中陆家嘴和浦东竹园地区的租金下跌幅度最大。

　　不过，当问及空置率时，各楼盘均拒绝回答。对此，上海中原物业顾问有限公司工商铺部总监陶翃昨天对本报表示，在金融海啸的现实背景之下，任何行业概莫能外——小到一方丝巾、大到一座写字楼都足以成为一块试金石。目前欧美写字楼租户已开始从体面的办公预算上节省开支，在浦东，部分甲级写字楼空置率甚至已达50%。

　　甲级写字楼空置率高企现状2009年是否能缓解？刘德扬表示，2009年上海甲级写字楼新开工754000平方米，其中浦东新开工435000平方米。巨大供应扎堆，将使写字楼租金再次掉头向下，租金水平下滑幅度约5%~15%，下滑至单价6.5元/平方米/天的平均水平。

　　“2009年上海甲级写字楼的空置率将超过20%。”刘德扬称得出这数据的基本依据是：第一太平戴维斯代理了一批甲级写字楼，业主对租赁市场有更现实的选择，需求疲软而供应巨大是共识。其次受国际金融环境影响，许多跨国企业开始重新调整业务增长目标和办公空间需求，上海甲级办公楼需求放缓。许多租户将办公室从核心商务区搬到非中心商务区及一些创意园区。这在客观上迫使甲级写字楼遭受更大外部竞争压力。

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