上海房价今年或有10%下跌空间 维稳仍是主基调

　　据上海房地产成交量数据的最新统计，元旦长假之后的第一周(1.5-1.11)，上海一手商品房供应量推出房源共12批次，共计47.7万平方米，比元旦假日前一周萎缩近8成。国信证券的统计则显示，该周上海一手商品住宅可售套数63724套，环比下降1.7%。

　　在成交量方面，上海楼市依旧保持“胶着”状态。一手商品房成交量3738套，成交面积34.7万平方米。其中商品住宅成交27.8万平方米，环比增长8.6%，成交套数与元旦前一周基本持平。

　　日前，上海市市长韩正表示，2009年要把扩大内需作为保增长的根本途径，进一步鼓励和促进住房消费，促进房地产市场稳定健康发展。看来，今年上海楼市维稳仍是主基调。

　　二手房价跌幅趋缓

　　新年伊始，上海一手房出现推盘不多、成交平稳的同时，二手房则出现了回升。

　　根据上海二手房指数办公室最新统计显示，12月上海二手房价格指数为2316点，环比11月微降3点，跌幅为0.15%，环比下跌幅度大幅收窄。自2008年8月上海二手房指数出现22个月以来的首次下跌后，跌幅三个月来分别为1.07%、0.91%和0.82%。此外，从上海全市来看，52个板块中共有25个板块出现上涨，占总量的48.1%，平均涨幅为1.02%，上涨板块环比成倍增加。

　　上海二手房指数办公室表示，上涨板块数量增加是市场趋稳的一种信号。政府针对二手房市场连续出台的政策，起到了防止市场继续快速下滑的作用。市中心区七成以上二手房被重新划入普通房范畴，激发了一部分需求释放，房屋价格出现反弹。

　　瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇告诉记者，预计上海房地产市场将在今年第三季度出现反弹。他表示，上海房地产的调整事实上从2007年10月就已开始，根据香港、台湾等地的调整经验看，这轮调整的时间基本可以确定为两年，因为上海居民的房屋需求和收入水平也在逐步上升，因此调整时间不会如日本或欧美一些国家那么长。

　　上海或有10%下行空间

　　王震宇认为，此轮房地产调整也许在价格上并没有见底，可能还要下跌10%左右。许多房地产商的存货量依旧很大，以北京房地产商为最，而上海和深圳则较小，因此各城市房地产市场的反弹程度和节奏并不一样，北京的调整将持续更久，上海的反弹时间将来得早些，深圳市场可能介于两者之间。

　　戴德梁行13日发布的统计数据称，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压存量商品住宅约3800万平方米，消化存货平均要9个月。不过，上海压力最轻，存量商品住宅约302万平方米，目前每月成交量约79万平方米，消化这些市场存量需要4个月时间。

　　在12日的上海“两会”上，上海长风地产有限公司副总经理祁红卫表示，目前上海房价相对于居民实际收入水平仍相当高，存在合理的下降空间。上海中心城区中环线以内楼市泡沫不是很大，但中环以外房产价格依然相当虚高。今年房价整体将呈理性回归和成交复苏的态势。祁红卫将房价上涨“主要责任”归咎于近几年海内外热钱推波助澜所造成的各类生产成本急剧上升。以普陀区长风地块为例，2004年底该区域内土地出让楼面价格约在每平方米3000元上下，2008年初该区域内的4号东南地块竟然涨至每平方米17000元。

　　上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣也认为，2007年到2008年上半年，上海楼市的平均利润达到30%，一些豪宅的利润甚至会接近50%。如果要使得楼市健康发展，合理的利润率应在15%左右。以目前上海楼市的均价来看，存在下调5%-10%的空间。（王进） (来源：中国证券报)